看上一套二手房,因為房產證不到兩年,所以賣方想先讓買方交一部分錢,再去作個公證兩年期滿再過戶,這樣做可行嗎?

LJJ星空


建議買方不要這樣做,等待期間有風險,除非買賣雙方是知根知底的親戚朋友關係。

我們先來看看二手房證件未滿需要繳納什麼費用:

買方:1、契稅 產權面積>90平徵收1.5%

產權面積<90平方徵收1%(針對首套房)

產權面積>90平方徵收?2%

產權面積<90平方徵收1%(針對二套房)

產權面積不管多少徵3%(針對三套房)

賣方:1、個稅 產權面積>144平方徵收1.5%

產權面積<144平方徵收1%

2、增值稅 5.55%

(注:房產證滿五年且在本地只有一套房可免徵個稅和增值稅、房產證滿二年可免徵增值稅)


從以上稅收列式可以看出,房產證未滿對房東影響最大,總計得繳納約7.05%的高額稅收,而買方只需繳納自己最多1.5%的契稅。

房東要求延期至房產證滿後過戶交易,期間會存在這樣的風險:

1、產權人身故:買賣雙方簽訂合同後,若賣方身故,那該房屋還需先辦理產權繼承事宜,才可以辦理產權過戶,期間不排除繼承人不想賣或坐地起價的可能性,到時買方不僅要多付手續費,還會有另外一些違法變故發生。

2、房價上漲或下調:根據相關規定,產權變動以不動產登記為準,在未過戶前即使簽訂了房屋買賣合同,但房子還是賣方的,如果受到房價上漲,賣方是寧願賠違約金也不會賣;反之房價下跌,買方寧可不要定金也不願意再購買該房。


3、房子被抵押或查封:如果在等待過戶期間因房東經濟原因導致房子被查封或房東又拿去抵押辦理貸款等,那對買家來說能否順利過戶還是未知數。

4、一女嫁二夫:在等待過戶的這段時間,房東又將房子賣給另外一個人並且辦理了過戶手續,那對於第一個買家來說只能拿到定金或賠點違約金。

5、買方需證件:買方如自己需要產權證辦理各種事項時卻有房無證(如急需貸款、抵押等)。


其實不可預知的原因還有很多,碰到哪一點都是對買方不利,所以買方還是要求各付各的稅,及時過戶為妥,要是房東不答應,建議還是放棄這宗交易,另看其他房源!

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房產老黃


先交一部分錢,然後做個公證兩年期滿再過戶這種做法肯定是不妥的。房價隨時都有可能發生變化,所以可能沒到兩年你們就會有人違約。



老亮身邊有一個朋友花了不到100萬買一套房子,也是因為費用原因,相等2年再過戶。沒想到到的是,不到一年那套房子的價格漲到了150萬多。我朋友要求過戶時,對方確以家裡其他人不同意為由不配合過戶,而且還要收回房子。後來我的朋友找了律師諮詢,律師表示打官司對我朋友不利,儘量自己協商。無奈後來我的朋友又給了房主50萬才完成了過戶。



老亮朋友這個事告訴老亮,買房這種事必須要及時過戶,因為誰也不知道未來會發生什麼事情。所以老亮建議你,或者多交點錢,或者在看看其他的房子吧,免得給自己找麻煩。


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老亮說房


親身經歷,17年買的不滿兩年的房屋,今年六月產證滿兩年要求過戶時,房東反悔要求加價,各種耍無賴。私下找過房東三四次一點效果沒用,法律上本來要起訴房東,可想來走法律要一年兩年真心耗不起,最後只能妥協加了點錢。協議過戶一定要謹慎


楞31100864


這個問題太簡單了,我這樣給你舉個例子:假如你這房子雙方談成100w,你繳了20w定金,約定兩年後補剩下的80w,然後過戶。可是,兩年後房價大跌,這個房子當時只值70w了,這時原房東要求你把剩下的80w付了,然後再把所有的手續費承擔了,你就可以得到這個價值70w的房子了,你說你會是什麼想法?估計你也是直接毀約吧?

這不就結了,如果你兩年後,房子漲到了150w,你向房主提出補80w,過戶,妥妥的結果就是人家毀約啊,人家大不了退你20w,算上利息4000,大不了我給你算20w利息,總共退你40w,我也要毀約啊!

所以我覺得你的這種做法是有極大的風險的,正確的做法就是三種,一是,直接購買另外的已經有兩年以上的房子,一次性辦好所有手續,房子不是小事,今後扯起皮來夠你受的。二是直接承擔高額稅金,房價你都出了,還怕這點錢?頭都進去了,還怕尾巴?99個湯圓都吃了,為啥還剩一個?三是,如果遇到限售的政策,確實不能過戶,那麼可以全款支付,雙方寫好合同,然後公正,就直接拿到房子,今後滿兩年之後,可以用這個公正去直接過戶了,都不需要賣房者在出面了,反正所有的費用都是你出。


低調的大吃大喝


其實這個問題問出來,本身自己就不放心,但又問出來了,那估計這個房子價格會比市場價低,或者低的挺多的。然後才會動心買,才會問這個問題。

說一下好處和風險吧

房子房產證未滿兩年,不過戶,是因為中間的稅高,等房產證滿兩年再過戶,能省好多稅錢。你們走一個公證,等房產證滿兩年後進行過戶。正常來說沒有問題。

但是,這期間房子還在原房主名下,如果原房主在外面有欠債等情況被人起訴了,法院可以查封原房主名下的房產,因為房子沒有過戶至你名下,所以房子會被查封。就算你有公證書,也拿不回房子。你只能拿著公證書去法院起訴,讓原房主賠錢,房子是回不來了,因為已經被查封了,到時候法院會根據債務的先後,然後把房子賣了,根據欠款的額度比例賠給你錢,比如說。你給了房主十萬,另外一個人給了房主二百萬,房子最後賣了一百萬,你只能得五萬,剩下的九十五萬要給另外一個債主。

頂多你可以根據債務先後,如果你在後,你可以起訴詐騙,能不能成就不知道了。

還有就是,滿了兩年,房主反悔了。不賣給你了,或者兩年後房子價值暴漲,你怎麼辦?房東大不了就是違約,陪你違約金。

再或者,兩年後,房子被房東偷偷抵押出去了,因為房產證丟了可以補辦的,就算房產證在你手裡也沒用,然後你給過錢以後,房東又去把房子抵押了,甚至是抵押給民間借貸的。事多了去了。

還有就是,房東知道房子房產證沒滿兩年,還要賣,還不要全款,要一部分就行,他家是有啥急事?就差那一部分的錢?如果家裡不急用錢,幹嘛不等滿兩年了賣個正常價,還能多賣個錢?因為這種房子最少低於市價的10%才有人買,要不都沒必要這風險。這樣出售房子的看見第一反應就是不正常,中間需要考慮的問題很多。

綜上所述,不能及時過戶,正常過戶的房子,購買後都要承擔很大的風險,既然你這邊想圖便宜,就要承擔風險。個人建議,還是正常價格買個房子吧。或者你能把控中間的風險就行。


髑娃娃


買二手房這種情況很普遍,因為房本滿兩年和不滿兩年的稅是不一樣的。尤其是北京,如果業主方賣房時房本不滿兩年,而且不是家庭唯一一套住房,那稅費真的很高,幾乎絕大部分人都會望而卻步,選擇放棄這套房。關於你這種情況,我有如下建議,希望能對你有用:

1、有網友已經回答過了,如果到房本滿兩年的時間不長,那可以等一等,合同一定要清晰約定各自的違約責任,違約金儘可能的要高,違約代價太大會減少違約的幾率。

2、不知道你所在的城市是哪裡?滿兩年和不滿兩年的稅費差有多少?如果距房本滿兩年的時間比較長,又真想要這套房,稅費差不是特別多的話,寧可多交稅,也不要等。買房涉及金額比較大,安全第一。我想告訴你的是,等是有風險的。房價降了可能你會覺得房子不值而放棄,失去定金還可能會面臨賠償甚至打官司;房價漲了業主可能會毀約,如果房價漲幅超過了業主需要賠付的違約金,對方毀約的可能性非常大。即便你不打官司輕鬆拿到違約金。但是你耗費了大量的時間和精力,而且房子的價格很可能已經漲到超過你能接受的範圍,原來的全款也許現在已經不夠首付了。做了這麼多年房地產,見過了太多的因為利益毀約的事情,甚至有到房產大廳過戶的時候聽說房子漲了很多都反悔了。

3、接受不了因房本不滿兩年導致的稅費差就放棄這套房,再找其他房本滿兩年的房子。好房子多的是,滿兩年的也多的是,何必非要這套呢?

以上建議僅供參考。最後祝你早日買到心儀的房子。



房產百事通


購買房產證不足兩年的房屋,先交一部分款,做個公證,兩年後再過戶,這種操作模式有一定風險。這個風險主要來自於賣方可能會因為房屋價格大幅上漲而反悔,而且時間越長,風險越大。

房屋的所有權只能通過兩種方式確認才具有法律效力,一是產權登記,二是房屋產權預告登記。產權預告登記需要網籤合同,所以這種方式對題主而言行不通。

合同公證只是在確認雙方的房屋買賣行為的合法性方面是有效的,但是不具有保證房屋所有權歸屬的法律效力。一旦出現產權爭議訴訟,這個公證只能佐證交易行為的合法性,法院很大可能會裁定房屋歸屬原房主,雙方交易合同為債權債務關係。

所以,如果非買不可,最好是採取以下幾種辦法解決:

一是承擔因未滿兩年而產生的增值稅,這個稅按規定應該由賣方承擔,不過行業潛規則多數由買方承擔,如果證滿兩年的剩餘時間很長,房價有飆升的可能,寧願多花幾萬買個安穩。

二是在公證合同中將違約條款坐實,把違約金額提升到與預期房價升值相當的幅度,可以迫使賣方放棄因房屋漲價而毀約的衝動。

三是雙方辦個產權抵押登記,將房產抵押給題主,拿到他項權證,到時直接過戶。

說來說去,都很麻煩,這種房子最好還是不買。


小豬房論


在很多地區,房產證不到兩年,不允許交易,那麼,就滋生出來另一種交易的方式,先交一部分錢,之後去公證,公證了之後,繼續下面的交易,因為公正有兩年的有效期,在這個期限內,不用賣家出面,就可以過戶,辦理所有手續,當然也有的地區,房管部門不支持,這樣的做法。



不既然支持,那就在公證的時候,說清楚,房產證滿兩年以後再取交易,這個時候,會扣留一部分房款,大概10%到20%左右,兩年後交易完成,再把剩餘的房款打給賣家,這實際上,相當於鑽了一個空子,但是也無妨,可能很多人,會擔心,這裡面到底有哪些風險,這才是他們最關心的問題。

這裡面的風險,主要來源於,人性的風險,假如在這兩年之內,房價翻了一番,賣家不想賣了,這種情況大有人在,若是作為機構,絕對不會做出反悔的決定,而作為個人,有這種可能,這種可能也許不能得到法院的支持,但是也讓鬧心,所以要預防這樣事情的發生,就要把很多條款,寫在合同裡面,把它規避掉,這樣,就相當於鎖死了。

還有一種風險,雖然房產證,在你手裡,兩年後也可以過戶,但是,賣家如果不講良心,揹著你去房管局,重新去,辦理一次房產證,也並不是沒有可能,特別是,這個房子你買了,沒有住,房管局給你家裡邊貼條條,你也不知道,這個時候,也是一種大大的風險,後期到時間,原賣家,直接和其他人交易了,進行了網籤,你也沒辦法,後期打官司肯定會,贏了,但是房子沒了,有這種可能,一般的人不會採取這種方式,但是現在,社會複雜,還是要小心為妙,至少要公正一下,更靠譜吧!

好了,就說這麼多吧!二手房交易,一般建議都是一手交錢,一手辦理手續,走資金監管程序,把所有的交易漏洞,全部都封死,這樣才能確保買賣雙方的安全,資金安全,交易安全,大家都放心。


樂福居


你好,按正常情況下是可以的,但是也有特殊情況。我是做二手房的,幫你分析一下。首先你先付一部分錢,錢是付過了,但是房子還不是你的,如果離滿兩年的時間太長,不建議你這麼做。我們首先要考慮,在此期間房價不漲還好,如果漲的太多了,房東極有可能反悔,這時候公證的話效果也不是很大。房東完全可以有理由把當初拿你的錢退給你,不把房子賣給你了,當然這種情況也是極少數。

如果房子離滿兩年時間相差兩三個月,可以這麼操作,相差時間太長這樣的操作會有風險的。還是建議你多花幾個錢,把房子過戶到自己名下是最安全。希望我的回答能幫助到你。




宿州二手房源


賣買房產,必須過戶,如不過戶,因單方面違約,將造成嚴重的後果!之前遇到過一個朋友交了定金,也有合同,但因房產未過戶,這個賣主因房價瘋漲,直接又賣給另一買家,鬧到起訴,也沒得到房子,因為第二買家把房產已經過戶了,過戶的,根據當前法規規定,是支持過戶的,如果二個買家都未過戶,肯定是支持第一買家。合同法規定,有定金的,造成違約行為,賣應雙倍返還定金,買方不履行約定的,賣方將不退還定金!公正只是在合同約定的基礎之上又加一道安全法砝而已,就像房產,不過戶,總有不妥!



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