一、開發商為融資而“一房二賣”

某房地產公司開發建設的別墅每棟售價高達五、六百萬元不等，許多購房者在與其簽訂了購房合同並繳納了幾百萬元的房款後，滿懷期待地等待收房。但是，該樓盤建成後，讓購房者萬萬沒有想到的是，他們始終不能收房。該開發商一次又一次地藉口延期交房，大股東最後竟然失聯了。

聽聞此消息，購房者們既納悶又不解：納悶的是該樓盤五證俱全，建設手續完全合法，應該不存在違法建設的問題。不解的是樓盤都基本建完了，也不存在爛尾樓的情況，但開發商為何拒絕交房呢？

於是，聰明的購房者趕緊去當地房管部門查詢自己簽訂的購房合同是否已經備案。結果發現自己購買的房子竟然被開發商賣給了他人，房管部門備案的竟然是開發商與他人簽訂的購房合同。

這是典型的“一房二賣”行為，直接導致許多購房者錢房兩空。這些購房者此前支付給開發商的購房款總金額高達數千萬元，這些錢竟被開發商非法佔有。

那麼，該開發商為何敢“一房二賣”呢？原來，其在開發該樓盤的過程中發生了嚴重的資金短缺，於是採取向他人借貸的方式進行融資，因而將此前已經出售給購房者的房屋再次出售給出借人，並將雙方簽訂的合同拿到當地房管部門備案。

二、“一房二賣”是否涉嫌犯罪

那麼，就本案而言，開發商是否涉嫌犯罪呢？如果涉嫌犯罪，那麼涉嫌何種罪名？筆者認為，該開發商涉嫌合同詐騙罪。合同詐騙罪是指犯罪嫌疑人以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，犯罪數額或情節達到法定標準的罪行。

根據《刑法》第二百二十四條的規定，有下列情形之一，以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，犯罪數額或情節達到法定標準的，構成合同詐騙罪：（一）以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；（二）以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的；（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的；（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產後逃匿的；（五）以其他方法騙取對方當事人財物的。具體到本案，合同詐騙罪的構成要件簡要分析如下：

1.從犯罪主體來看，犯罪主體是開發商，而非個人。但是依據《刑法》第二百三十一條的規定，如果本罪名成立，那麼開發商公司中對該犯罪行為直接負責的主管人員和其他直接責任人員，也構成本罪並受到刑罰。

2.從犯罪的主觀要件來看，開發商顯然具有非法佔有此前買房人支付的大量購房款的故意和目的。因為其對同一套房屋先後向不同的購房者（出借人）收了2次房款，而且在將同一套房屋備案在出借人的名下後，也沒有及時與此前的購房者解除購房合同、退還購房款，相反卻一直非法佔用大量購房款。也有觀點認為，開發商“一房二賣”的目的是為了給樓盤融資，並沒有要非法佔有此前購房者的購房款。筆者認為該觀點較片面。誠然，筆者不否認開發商最初的動機是借債融資，但是一旦融資到位，且在此前的購房者多次聯繫開發商要求交房的情況下，開發商卻拒絕解決“一房二賣”給購房者造成的損失等問題，仍然佔用此前收取的購房款，此時其主觀目的就發生了質的轉化，轉化為非法佔有他人財產的目的。

3.從犯罪的客觀要件來看，開發商實施了《刑法》第二百二十四條規定的第（四）或（五）項行為，尤其是其在“一房二賣”後繼續非法佔用了許多購房者的購房款，而且在事發後失聯，顯然符合上述第（四）項情形。

4.從犯罪數額來看，本罪的立案標準是：只要犯罪數額達到人民幣2萬元以上的，就應予立案追訴。也就是說，只要本案中開發商非法佔有的購房款達到2萬元，依法就達到了合同詐騙罪的刑罰標準。

據瞭解，當前司法實踐中有越來越多“一房二賣”的刑事案件出現，開發商需要引以為戒，切勿因為融資等問題鋌而走險。