市中心沒落了!裝標9千的武林頂豪,二手房價已經不敵三堡、濱江

PART 1

濱江金茂府,二手房價8萬2;綠城留香園,二手房價7萬5;融創侯潮府,二手房價8萬7。

杭州房價的等高線體系,正進行新一輪重塑。

只是,這一輪行情的領頭羊,不再以“武林”冠名。霸屏豪宅市場多年的老武林,正逐步喪失房價話語權。

傳統市中心“衰敗”,已是不可逆轉的事實。

房價表現最為直觀。

樓市公認的幾大武林豪宅盤(武林壹號除外),諸如武林外灘,最近半年,賣得最貴的一套,成交單價不到7萬;上個月底,成交了一套348㎡大戶型,單價不到5萬5。

大家武林府也差不多。最高成交單價6萬9,是今年6月網籤的一套55㎡小戶型,總價近380萬。大多房源成交單價,集中在5-6萬。

市中心沒落了!裝標9千的武林頂豪,二手房價已經不敵三堡、濱江

還有綠城深藍廣場,4月底成交了一套156㎡,單價不到5萬8。是近半年來,成交單價最貴的一套。

反倒是距離武林門略遠些的綠城蘭園,還能賣出高價,最高賣到過8萬一平。一套89㎡的小戶型,今年5月成交。

不過,蘭園大戶型普遍成交價也就五六萬,單價超7萬的寥寥。

不單是價格,成交量上,武林一帶的豪宅如今也明顯遜於錢塘江兩岸。

透明售房網數據顯示,今年4-9月,武林一帶5大豪宅盤,二手房一共就成交了31套。最多的是蘭園,半年賣了12套。

留香園今年6月才剛交付,不過4個月時間,網籤房源量已有14套之多;濱江金茂府速度更快,9月底剛交付,這才不到一個月,已有3套房源網籤。

據瞭解,線下成交的,就更多了。

PART 2

武林豪宅房價為何不敵三堡(按板塊劃分屬於錢江新城)、濱江?

帶著好奇,前兩天我特地又跑了趟留香園。

跟6月交付時看到的差不多,園區內的綠化還在做整改。

不同的是,交付時,進進出出的是準備收房的業主;如今,來來往往地是穿著一身西裝,掛著工作牌的各大中介,不是帶客戶看房,就是帶客戶租房。

對小區的熟悉程度,不亞於業主。

“來看房的人很多,指定要看留香園。”負責接待我的中介說。就在我看房的短短一小時裡,先後來了四五組客戶。

留香園二手房量價齊漲,主要受三重因素影響。

第一,買家多為改善自住客戶,承價能力高。

小區自帶幼兒園,往西一路之隔就是錢江外國語實驗學校,杭州唯二的公辦外國語實驗學校。好些買家,衝著教育資源來此改善。

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第二,板塊內二手房價本就不便宜。

這一帶,除了運新花苑房齡較老外(2007年建成),餘下大多都是次新商品房。

南面的中海御道四期,毛坯二手房單價要賣6萬5,112㎡、128㎡均只能做三房兩衛;北面的東方御府,單價略便宜些,但起步戶型就得180㎡,不少房源還是兩本產證,光是騰房票就很折騰。

一線沿江的大都會79號,掛價最便宜的一套將近7萬6,面積有約200㎡,只有4房。

留香園139㎡及以上戶型,能做四房兩衛,還是精裝。與周邊小區一比較,單價衝7萬,購房者也能接受。

再加上,綠城的品牌效應。

在杭州,願意花高價買單綠城的購房者,不在少數。就連區域內中介都感嘆,好多來看房的,都是衝著綠城的牌子來的。

不光留香園,濱江區的濱江金茂府、綠城柳岸曉風,甚至南星橋交付更早的融創侯潮府,二手房價屢創新高背後,原因大致雷同。

留香園一業主就曾表示,日後若是自住,裝修得敲掉重做。在他看來,眼下的裝標與7萬的房價相比,還有一定差距。

包括濱江金茂府等改善紅盤,交付後業主多有微整改。

PART 3

一部武林豪宅的落寞史,背後折射的,是杭州這座城市的中心演變史。

20年前,傳統意義上的杭州主城區,是以4條環城路(南面到望江路),所形成的閉合區域。在這個區域裡,武林是惟一核心。

最奢華的商場杭州大廈,最時髦的酒店黃龍飯店,最具辨識性的地標武林廣場(當時叫紅太陽廣場),都在武林這個點上。

整個城市的塔尖財富,都往這個點上流動。第一批豪宅如白馬公寓、羅馬公寓等,自然成了城中最矚目的住區。

但隨後的20年裡,杭州城區不斷擴大,新生住區不斷誕生,逐漸形成了多中心的城市格局。

第一次擴容在2000年前後,主要方向為城西蔣村一帶。以綠城為代表的開發商大舉進入,打造了桂花系列等若干高檔小區。

第二次為2004年前後,主要發展區域是錢江兩岸。

市中心沒落了!裝標9千的武林頂豪,二手房價已經不敵三堡、濱江

北岸的錢江新城,由於更靠近主城區,發展更快。濱江金色海岸是第一個真正意義上的江景精裝豪宅。以此為代表,之江路(南星橋至慶春路)一帶,成了目前杭州的首席豪宅區。

而江南岸的濱江區,隨著大量科技企業進入,在隨後的10年間,發展迅速。由於本身購買力旺盛,其沿江一帶,這兩年也逐漸形成了豪宅連片的現象。

第三次擴容,在2015年前後,主要有三條線。一是奧體。由於這裡的紅利將在未來幾年持續釋放,因此目前的勢頭仍然異常兇猛。

另一條線是錢江新城2.0,主要目的是打通整個城東的格局。

還有一條線是未來科技城,依託幾個獨角獸科技企業,走出相對獨立的趨勢。

至此,攤開一幅杭州地圖,我們可以清晰地看見。目前,整個城市,已經形成了大城西、錢江新城、濱江、奧體、申花等多個城市核心。

而武林,除了區位在它們中間之外,其他並無明顯優勢。

PART 4

和其他幾個新晉中心相比,武林的一大掣肘還在於,由於受到土地開發的限制,界面更新非常緩慢。

這直接導致了,武林豪宅大多是孤立的,沒有形成集聚效應。

往往一個千萬豪宅,被一群老破小包圍,沒有中國傳統裡店多隆市的局面。不像錢江新城、濱江,大筆一揮、成片發展,更易形成豪宅群。

地少了,武林一帶的物理空間也被牢牢鉗制。既沒有激動人心的大規劃,也沒有新的宅地出讓,就像一隻沒有任何炒作題材的股票。

這一帶最近有地塊出讓,還是去年5月28日,恆隆拿下的百井坊地塊,可惜是一宗商地。

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恆隆百井坊地塊實景

和十幾年前相比,新一代年輕人成了時下購房的主力人群。他們沒有傳統的武林情結,或是龍翔橋情結,距離西湖近不近也無所謂。

高樓大廈、綜合體、地鐵,以及未來城市發展方向,是買房首要考慮的要素。

除此之外,武林豪宅盤戶型普遍偏大。武林外灘,住宅起步戶型200㎡;新湖武林國際,住宅起步180㎡;武林壹號戶型就更大了,起步約220㎡。

戶型一大,不僅導致總價蹭蹭上去,客戶群體也發生了明顯的變化。

武林豪宅的業主,多是身家殷實的自住客。而一些新晉高價樓盤,由於購買時有限價,投資客比例不在少數。

交付後,大量二手房進入市場,短期內形成羊群效應,房價也容易出現井噴。

PART 5

事實上,武林一帶的豪宅外立面、園林都很出色,精裝標準更比眼下新晉“豪宅”要高太多。

武林外灘,精裝修用足了美諾廚電12件套,裝標高達9000元/㎡;現在的新房,哪怕是最貴的那幾個,也是博世西門子等大眾款當道。

武林府,多年前便配置有中央新風、地源熱泵熱水等“門府八大系統”。至於會所、恆溫泳池等,更是武林豪宅的標配。

哪怕交付數年,外立面依舊打理得光線靚麗。遠遠望去,頂豪屬性一目瞭然。

單就漲幅而言,武林更像一個沉穩派,而非激情派。

今年9月底,杭州豪宅房價“天花板”的武林壹號,成交了全小區單價、總價最高的一套二手房。

建築面積約412㎡,4600萬成交,摺合單價111664元/㎡。

一房一價表顯示,該房源買入時總價就高達3300萬+。幾年過去,房價漲幅尚不到40%。

我統計了下,最近半年武林5大豪宅盤的二手房價,相比最初買入價,賬面漲幅最高的是大家武林府,上漲48%;其次是武林外灘,上漲47%;蘭園最高漲幅37%。

市中心沒落了!裝標9千的武林頂豪,二手房價已經不敵三堡、濱江

有的房源,房東甚至虧本出售 。

比如,武林外灘一套348㎡大戶型,一房一價表上顯示新房售價2824萬,二手房價1900萬成交,大跌33%;蘭園一套189㎡,新房售價1182萬,二手房價1050萬成交,下跌11%。

再看錢江新城、濱江次新房小區的漲幅。濱江金茂府,大漲71%;柳岸曉風,上漲62.5%;哪怕後期新房漲價的留香園,漲幅也有50%。

同樣的時間段裡,武林豪宅顯然弱於錢江新城、濱江一帶的改善紅盤。所謂長江後浪推前浪,大概就是指此。

當然,這其中也有武林豪宅本身總價高的因素。就像一個大國的GDP,增長速度往往不及一些發展中的小國一樣。

而且,當市場下行時,武林一帶的豪宅抗跌性也要好於一些新興區域。

但這並不妨礙,在很多新晉精英眼裡,武林,已不再是一個購房的首選區域了。

一個城市的中心,說到底,是人造就的。居住人口越多,產業導入越猛,就能形成一個區域中心。

杭州收入最高的行業,包括最激動人心的規劃,近幾年一東一西,都往錢江新城、濱江和未來科技城集中,“東拉西扯”的結果,是把市中心掏空了。

這個城市生長太快,以致懷舊變得毫無價值;人們只追逐新潮摩登,哪怕在路上奔忙的時間越來越多。

備註:

1.數據來源:透明售房網、豪世華邦;

2.數據週期:2019.4-2019.9;


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