二手房“有價無市”的情況,為何會率先發生在低城鎮化率的城市?

二手房市場一直是一個完全的市場,受到市場供需的影響最為直接,這是我的一直觀點。對於二手房市場來說,進入2019年之後城市是不是都出現了“有價無市”的情況?個人是持肯定觀點的,為什麼這麼說?藉此機會簡單談談我的觀察。

網傳目前的商品房已經足夠30億人口居住雖說誇張,但絕對不是空穴來風

二手房“有價無市”的情況,為何會率先發生在低城鎮化率的城市?

圖上所示是2018年我國房地產開發與銷售指標

跟大家分享一組數據,圖上所示是2018年我國房地產開發與銷售指標,可以看到僅僅2018年商品房住宅銷售面積為約14.8億平方米,按照人均50平米的住房需求來算,也就是說起碼滿足了2900萬的住房需求(實際上遠遠比這個高),如果算上過去20多年的商品房銷售來說,網傳的如今的商品房已經滿足30億左右的人口居住不是沒有可能(加上很多小產權和農村宅基地房產等)。可以說如果僅僅從居住的角度來看我國的房地產現狀,已經達到了世界發達國家的平均水平。這樣的數據或許可以說明一點:起碼房地產市場已經過去了供不應求的時代,進入供過於求的情況肯定會率先在二手房市場開始。

二手房“有價無市”的情況,為何會率先發生在低城鎮化率的城市?

二手房交易

越是城市發展緩慢、經濟欠發達的地區,其二手房供過於求的情況發生的越早

第一、二手房市場多數的購買者都是剛需或者從農村進入城市的居民。城鎮化建設越快,經濟越發達的地區人們主動進入城市購房的意願就越強烈,反之亦然。為什麼這麼說?因為本身經濟發達的地區本身的各種基礎配套就做的越完善,農村與城市之間的關係就越緊密,這樣的情況下人們對於城市商品房的需求就自然會越來越多,進城已經成為一種趨勢。反而是那些城市發展不佳,本身城鎮化率低的地區,人們主動融入城市發展的主觀意願不強。這樣的城市進行大規模商品房建設後二手房大批量入市的結果就是供過於求。這也是為什麼二手房供過於求多數發生在一些四五線城市的主因,本身的潛在購買力就不足。

二手房“有價無市”的情況,為何會率先發生在低城鎮化率的城市?

房產投資

第二、相比於四五線城市來說,二線城市本身的購買力也暫時告一段落,前期大量的投資房和安置房入市不斷攪動著二手房市場。可以說二線城市的棚改和城中村改造在2012年之後開始紛紛啟動,2015年左右達到高峰。而2018-2019年基本上是前期大量投資房和安置房集中交付的日期,這樣的結果就使得大量的房產進入二手房市場,因為二線城市每年的人口流入是固定的,購買力增加也有限,這樣的情況勢必會造成二手房市場相對的供過於求。可以說不是好位置或者資源配套不佳的房產也不是那麼好賣。

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綜上,對於如今的二手房市場來說個人覺得應該是處於供過於求的情況的,這跟2016年以前投資炒房風興起有很大關係。各位覺得呢?原創不易,喜歡記得點贊、關注頭條號:勇談房產經濟壹貳叄,更多優質內容繼續貢獻中。


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