我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，重慶江北區天賜龍都2010年的房子中間層198平165萬您覺得可以嗎？是商品房但是小區就一棟房子。(2)春語江山139平175萬可以看江。兩套交通都離地鐵較遠。我個人傾向前者，但感覺獨棟是硬傷。另外能談談您對低價大戶的投資建議嗎？其中房齡、是否有地鐵、小區規模等相應該佔多少比重呢？

回答：一個樓盤漲不漲，在基於本身價格合理的背景下，核心還是看市場需求和供應。所謂大戶型流動性差，準確的邏輯應該是：購買的人群不夠多。而這個人群，本身又有諸多背景條件。

比如，人群並非指整個城市，而是這個板塊的綜合強弱所形成的定位，最後吸引到的人群。一個遠郊區，住房便宜人口密度不高需求剛需，那麼兩居才是最匹配人群的產品，四居無疑被冷落，老破大無疑被拋棄，四居的價格和流動性是實打實的差。

而在一個CLB或者產業中心的集中居住區，擁有充足的購買力人群，板塊本身沒有瑕疵的話，大戶型的購買力則十分充足。以重慶融景城作為例子。融景城瀾岸，基本都是144和200的大戶型，但是漲幅絲毫不差，時間點也不落後。原因在於，融景城所在的北濱路核心地段，整個板塊乾淨齊整，需求穩定，購買力足夠高。其次，周圍有大量的次新盤，進一步鞏固了中產人群的購買意願，大量的1/2/3居，讓不同需求的中產人群得以築巢，進而為4/5居奠定了購買力基礎。對於融景城瀾岸這種情況，因為流動性而產生的折價就是實打實的利潤。

核心區域，有小區環境，能貸款的老破大依然有市場 價格控制在1w內

買老破大的重點是槓桿，天賜龍都單價8000差不多算足評吧，缺點是小區僅1棟樓，成交價太少，樓盤價格很難靠自身成交價拉昇，依賴區域房價的整體抬升。

春語江山是鵝嶺片區比較稀有的次新房，臨近內環幾何中心，至解放碑商圈4個地鐵站，北靠山（鵝嶺公園）南面水（長江），看來水意指來財，缺陷是從小區到地鐵站這段路行走不便 建議選擇南向看江房源。單價1.2+可以考慮。

提問：房姐你好！潛水很久，今年40了最近一直想回武漢，雖然跟買房關係不大，但覺得房姐閱歷豐富，不知道怎麼看我這種情況：2個小孩，目前生活在上海，看中回武漢比上海好的方面，1是回武漢買個學區房，給孩子讀好點學校，上海這邊讀不了什麼好點的學校，都是普通學校，房子也大一些，還可以買2套2是我父母親年紀大了，看他們跟我在上海生活，心理內疚，回武漢他們可以經常回老家，心理不至於空虛。3是回我老婆家也快，假如不回，目前擔心這個年紀哪天被公司裁了，找工作沒有競爭力，生存成問題，目前有個老破小房子在供，想早點回打好基礎，但畢竟在上海待了十多年，想到時候和公司領導說說調回武漢分公司，上海待了十四年了。

回答：往後的日子，越來越難 越來越難。

其實，你父母給與你的，都要在你身上還回來。每個人一出生都揹負了債務，而這點，大多數人在年輕的時候都不知道這個債是要還的。我們上有老下有小，養家的就我們一人。這個時期，我們管它叫做中年危機。

中年危機，無非是債務的集中爆發。有中年危機，說明你的速度還不夠，不足以償還債務。大部分中產之所以焦慮，是因為都過於依賴靠人力勞動來獲取回報，且沒有掌握並駕馭生產資料的能力。靠人力勞動換回報，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動就沒有收入來源，而且即使有過硬的技能，也很難直接傳承給後代。

對於職場人來說，勞務收入的上限，就是100萬，因為供給太大，市場定價自然就低，而你要達到勞務收入的上限，也要付出100%的精力。精力決定模式，模式決定收入上限。當你精疲力竭才能掙到50萬，當你知道面臨無數競爭者隨時會被取代，當你知道一些人不用那麼費勁也能掙到500萬的時候，你會發現人生如此被動，人自然就焦慮了。

回武漢沒問題，但是現在最大的問題是該換賽道了。

提問：智慧的房姐，你好！請問下首付不夠怎麼湊首付？老公是做道路工程的，現在每月基本工資有15000只能夠每月的基本開銷。他們這行房姐應該知道工程款不好收，聽說重慶的房價會大漲，我怕等錢收回來時房價又漲了。我們是農村戶口，是首套房！耐心等待房姐的指點！

回答：重慶其實可以淘筍盤，配合gpgd做0首付，甚至負首付。通過合理的運作，可以做到0月供。之前經歷過幾套，詳見知識星球內部分享《0首付+0月供操作技巧》。

提問：房姐，北京這邊有回遷房比市場價便宜很多，就是需要全款，而且3-5年才能過戶，周邊5萬，回遷房不到3萬，一般需要全款，這種房子能買嗎，如果能買的話，自己已經沒有房票，想給父母交社保五年差不多再過戶。或者到時候註冊個公司，公司過戶。哪種方式比較好？

回答：如果不是業內玩家或者經過人品靠譜的篩選 大概率是騙局或者扯皮的結局。54大法過戶最好。

提問：美麗的房姐，座標南京，子彈70，有近兩歲寶寶，有一套將近20年房齡老破小非學區，想利用老婆首付首貸機會再購入一套，目前有兩個選擇：1.直接買個三線學區房，娃上小學後將手中房子出租，2. 買個遠郊次新房長持，等娃上小學前將手裡的老破小換成學區房！您幫我分析分析哪種合適？另外，娃2014年上小學，如果現在購入學區房，學區政策會不會多變？

回答：學區房目前是高位。投資角度，你要尋找下一個崛起的學區，而不是買入現在頂級的四大名校10w/平。孩子才2歲，現在買入太早。

提問：新人首問。親愛的房姐，求建議。我和老公名下各一套房，但由於都沒有好學區對應，打算入手一套武漢小學學區房給孩子（父母住得近，以後方便照應）。縱觀整個武漢小學學區，多是老破小，只有帝斯曼和水利廳尚可，目前主要考慮水利廳。我現在在猶豫，是花稍少的錢買其他單位的老破小，還是多花點錢買水利廳，水利廳是否更好租好賣（其實水利廳房齡也很長了）。我打算買了學區房後以租養貸，孩子上完學就把房子賣掉。如果順著我的這個思路，房姐認為我應該買水利廳還是其他單位的學區房？

回答：分情況，以下人群分類對號入座

1.傾盡所有財力，只能買一套學區老破小。這類情況不建議買，抗風險能力太弱，不如入一個學區稍微差點的，但居住品質好一些的房子。孩子教育固然重要，但是具體也要結合自身情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。如果真的學區房遇到大利空，房價跌了，與此同時，其它地方的房子漲價了，這個代價還是很大。

2.單純為了投資買學區房。這種情況更不建議了。武漢可選擇範圍很大，不用非要買一個明顯處於高位，而且有明顯利空趨勢的房產。

3.已有自住房，還想買一個學區老破小，單純為了掛學區，方便孩子上學。這類人群就比較適合買學區房，經濟基礎足夠，即使是學區房降價，對自己的影響也不會太大。

4.一步到位，買一個大一點的學區房，比如100多平米500多萬，既滿足自住需求，又滿足孩子的上學需求。這類情況也不建議買，面積越大，總價越高，所以未來的流動性越來越差，但居住品質實際上並沒有改善多少。武漢總價超過500萬的房產接盤俠很少。不瞞大家，現在武漢老破大的流動性越來越差，未來還會更差。如果準備好了要買學區房的話，買一個小房子就足夠了，居住的問題，可以用租房來解決。

5.新婚族或者還沒有結婚。這類人考慮學區房太早，現在學區的政策變動風險大，建議等到孩子兩三歲的時候再去考慮。

6.還有一類人孩子都已經三四歲了，確實到了該考慮買學區房的時候，這類人就沒有時間去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根據自己的需求，該買的就買。

詳見知識星球內部分享《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

提問：房姐好！我是老粉絲！現在還有幾個問題請教一下！青山青揚六和房齡己經15年左右了我想在2021年地鐵通車前賣掉，現在標價450萬掛一年左右可行嗎？可能您認為這個價有點離譜，我是大戶型，房證面積150.11公攤38.2，但我買房時開發商贈送面積近30平，實際室內面積也有140平，房型佳，我也最大化利用室內面積了！再我裝修歐裝豪華，2017年又二次翻修共計花費前後兩次裝修55萬，做婚房都可不花分文！如果客戶買淨室內面積140平起碼要買185平的房子，我新裝修房免裝修，185平一般裝修最少要50萬！我掛450萬這個想法對嗎？大至估一下等到2021年可漲到這個價嗎？怎樣掛賣房信息才好賣呀？漲幅今後有多大

回答：比市場單價貴1萬，心裡價位太高，現在是淡市，這個價格中介都不會掛到系統裡。把星球內部資料《賣房科技樹》用上，掛400可以試試。地鐵開通會有小漲。

提問：房姐您好，我在山東的三線城市濟寧，想買個學區房，具體您有什麼建議嗎？首套房，需要自住，是買老城區的總校還是新城區的分校？你覺得這個城市的房價現在可以入手嗎？已經連續上漲很久了，濟南青島近期二手房房價都出現下跌，但濟寧的新房二手房房價都在上漲，感覺沒有這麼多的需求，為什麼房價上漲狀態不改變呢？

回答：你好，濟寧這次漲的原因是棚戶區改造和地價高漲拉動。如果是投資考慮，目前處於高位，等市場消化一段時間，漲幅會吐回去一點。未來沒有強力支撐。要看一個東西好不好，要看各利益方是否在利益上達成一致。

比如說，一些新區，政府要通過引入學校，打造名校，吸引人過來，學校本身要擴張，樹品牌，家長希望孩子學習好，這幾方利益是一致的。所以，要找那種優秀國企，知名企業的聚集區，這種區域生源比較好，家長下血本，再看看是否引入名校，有名校就買。買的時候，價格一般不是很高。幾年之後，一旦學校出了成績，房價就漲上去了，其實這種投資就不僅僅投資的房子，而是教育。

提問：請問：1.過了60不滿65週歲已經退休能搬磚下卡嗎？2.哪幾個銀行可以？3.是否需要掛靠個公司？4.掛靠是隻需要收入證明還是需要交社保納稅公積金？

回答：如果年齡超過55，辦卡更多的是隨緣了。可以下卡，如果是體制內幹部比較好下，一般人比較碰運氣

大城市社保公積金＋知名（上市500強體制內）公司就職最佳。

詳見知識星球內部資料《信用卡信用貸大額速成指南》

提問：環京環滬的房子能買嗎？

回答：如何判斷城市估值潛力？人口越多越稠密的城市，經濟潛力越大。這是經濟學底層原因決定的。經濟學是怎麼來的？資源不夠。那麼，最快速的解決辦法就是，共享資源。舉例，在一望無際的大草原上，你建個學校，經濟學上，不現實的。就算勉強搞幾個，也難以長期維繫。但是，在人口稠密的大城市，建一個小學立即爆滿。

同理，醫療教育，貨運客運，物資流通，信息傳播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在內環線擺個早點攤，輻射的人群大，生意好做。你在山東壽縣的村口擺一個，基本沒生意。當然，人口稠密也會帶來弊端。交通擁堵，水電氣資源不夠，垃圾太多，房價太貴，公共資源短缺。怎麼辦呢？不是回老家，而是往外擴散，建立大城市為主的經濟圈。

人口密集也分為兩種。一種是綜合業態豐富，什麼都有。無論哪一個行業暫時困難了，也不會影響整體。二是單打一的產業結構。雖然短期內聚集了大量人口，但是主業不行了，立馬下滑了。想當年，瑞典的某幾個資源型城市，何等的興旺發達？但是，這種城市的產業結構單一，一旦資源沒了，直接躺在床上乾嚎了。這個理念就對樓市起到了指導作用。業態豐富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城區不行，就去郊區看看。郊區也沒有資格，考慮就近原則，隔壁省的交界處也看看。或者中東部省會，人口稠密，產業結構豐富的發達地級市。環滬環京，因為政策原因，規劃原因，人為的造成不方便。

從全國一盤棋的角度看，遲早會改善的。但我也不推薦你去京滬的周圍。因為遲早是多早，誰也說不清。歷史一瞬間，人生一輩子。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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