好心有好報7293

中介推介一手新樓盤的現象隨處可見，給人的感覺：售樓部不賣房，全是中介在賣新房了。其實售樓部也在賣房，但因客源不足等原因，開發商同時將房源委託各個中介銷售。

現在廣告吸客效果差，開發商需要採用人海戰術拓客。

從事房地產營銷的朋友，對這點可能更有體會。現在報紙、電視、電臺等傳統媒體上投放廣告效果很差；在公眾號、朋友圈等移動端的樓盤推廣風行一段時間後，出現受眾疲勞症，被客戶歸到“消息免打擾”類甚至“屏蔽”。

在這樣情形下，只能靠最原始的方式，那就是人海戰術拓客，走出去拉客戶上門買房，例始全民營銷，和本題中所說的中介分銷等。

利用各個中介平臺拓客，有利於開發商降低宣傳和管理成本。

“人海戰術”故名思義就是需要僱傭很多人。如開發商自己組建這麼龐大的拓客團隊，每個月無論開不開單，都要花一筆很大的費用去養這批人。 但如選擇與各個中介合作，那就可利用中介公司的人員優勢了，而且中介拓過來的客戶成交後才結算中介費，成本支出與成交率直接掛鉤。 開發商省了廣告費、固定的工資成本，同時又解決了客源問題，何樂而不為？

所以，我們看到很多新樓盤都有委託中介在銷售，就不足為奇了

開發商和中介的合作方式有很多種：

１.中介只收買方一方的佣金，不收開發商的佣金。中介向買方收取佣金時，為了減少客戶的牴觸情緒，往往以“團購費”“電商費”等名目收取。

２.中介只收取開發商的佣金，不收客戶的佣金。開發商在制定房價時，這部分佣金歸為營銷成本費用計入房價。還是那句話：羊毛出自羊身上。

３.開發商提供房源底價，超出底價部分歸中介所有或雙方分成。題主所說的“中介層層加價”，應該是這種方式。

開發商和中介合作的三種方式中，第１種和第２種應用得比較多。

通過中介買和直接去售樓部買的區別：

在新樓盤的銷售過程中，中介的功能更多體現在輸入客戶上，最終辦理各類手續甚至介紹樓盤的情況，還是要通過售樓部的置業顧問或相關工作人員。兩者區別在於：

１.開發商為了提高中介積極性，通常給予中介拓來的客戶所謂“額外折扣”，因而通過中介買，會略便宜些。但大部分中介人員沒有售樓部的置業顧問那麼專業，且對樓盤情況不是很熟悉。為達到拉客上門和成交的目的，可能會誇大其辭。

２.通過售樓置業顧問購買，如買方沒有談判技巧，可能拿不到中介所說的折扣。但客戶接待權屬置業顧問專有，在辦理各類手續或諮詢其它方面的事宜時，置業顧問會顯得熱情和盡心些。

常規宣傳廣告的無效，市場逐漸向買方轉變等因素影響，新樓盤委託給中介分銷的現象會越來越多。如通過售樓部置業顧問買，掏錢前不妨來一招：“你現在如能幫我申請到中介所說的折扣，我馬上交錢籤認購書”。信我，成功的機率很高。

房微言

中介給售樓部賣一套房子都會有五個點的反傭的、這已經不是啥秘密了！現在很多中介帶客戶看房成交都是給客戶反傭兩三個點的、（我一朋友之前買的九龍灣就反了兩個點、一百三十多萬的總價樂有家反了兩萬多）但其實這錢你自己去售樓部一樣可以省的下來、具體能省多少就看你自己了

熊吃貨666

我是貴陽的，貴陽的房價是開發商5000塊錢一平米，售樓處是10000元一平米，街上發小廣告的推銷是15000元一平米，本人就買了一套房子，三個報價，第一個接待我的發廣告的報280萬，第二個接待我的售樓處的報220，最後談出來的價格是140萬(開發商)

手機用戶23349341051

我是中介行業從業者，從業多年，這個問題我來回答。我們公司在長沙有代理將近200個新房項目，所有的售價跟開發商的售價是一致的，不會從客戶這裡多收一分錢！有的時候都是車接車送，成不成都不知道。

我們公司代理的項目不緊不會加價相反還會有些額外的優惠！道理很簡單，自己去售樓中心的叫自然上訪客戶，我們帶客戶去叫渠道客戶。就像自己去飯店吃飯是多少錢就是多少錢，如果從某團上下單就會便宜很多，某團並沒有收你任何別的費用，讓你花更少的錢享受同樣的服務！因為我們公司和開發商的項目是合作關係，開發商如果自己去找客戶會花費大量的人力物力及營銷費用還不一定有很好的效果。而我們中介公司不一樣本事就在城市裡各個地方都有分店，從業人數眾多，能夠接觸到更多的客戶，通過我們的渠道去找客戶，更容易成交而且花費的費用更少，所以開發商的新房項目很樂意跟我們中介公司合作，我們的佣金也是開發商的廣告營銷費用裡支出的，並不是從客戶身上額外加的錢！

再說下我們長沙所有的新房項目都是限價的，不是說開發商想隨便就能加價的，所以說沒你剛才說的那回事，說什麼中介公司帶去的客戶就會加幾百塊錢每平米。

所有房源的售價都是要公示的，一房一價絕對不會任意調價的。

再次提醒廣大購房客戶，買二手房可以找中介公司，買新房一樣可以找中介公司，前提是找正規的靠譜的中介公司！買新房的話最好是不要自己去售樓中心哦，不然就是自然上訪客戶，做不了渠道客戶，也享受不了渠道客戶的優惠政策！

有你就有江湖

新樓盤由售樓處直接賣，以前也只是少數大公司在做，大部分樓盤其實都是委託給代理公司獨家代理或聯合代理形式出現。

以前的時候，房子好賣，大開發商品牌效應很強，有自己的營銷策劃部也很強大，房子不愁賣不出去，所以只需要僱十幾個銷售，花幾百幾千萬的廣告費就能把房子賣完。但一般開發商就不行了，沒那麼大品牌影響力和營銷能力，這就需要專業的營銷策劃代理公司來幫助快速銷售出去，一家代理公司會和其他多家代理公司之間合作，互惠互利，形成強大的銷售網絡，所以大部分售樓處實際上都是代理公司的銷售人員。

前些年，隨著全民營銷模式的推廣，以前靠自己那種十幾個銷售+廣告的方式已經不靈了，這麼多銷售在給你推薦房子，那些銷售多的樓盤，總是打擊傳統的只有十幾個銷售的樓盤，一個說了不信，十個說了你還不信嗎？所以客戶的選擇就會隨之轉變，哪個樓盤賣的好不好就得看誰家銷售多。

同時，代理公司負責打廣告，銷售出去才給與提成，賣不出去，代理公司自負盈虧，傳統的幾百幾千萬廣告費轉變成成交佣金，對開發商來說是百利而無一害，對代理公司也是有利可圖，優勢互補，皆大歡喜。如：萬科（獨代方式居多，只是給的代理費比誰都少）

在這段時期，原來獨家代理的方式，對開發商來說容易被代理公司牽著鼻子走，所以才會出現聯合代理和多家代理的形式，這樣讓代理公司之間形成競爭，對開發商樓盤銷售更加有利，這時候，房產中介開始入場，紛紛成立一手事業部或和一手代理公司合作，大中介也是代理公司之一，如：鏈家、我愛我家（一般屬於聯合代理公司之一居多）。

多家代理公司聯合代理競爭環境下，都開始把利潤下放，希望手裡握有大量客戶資源的中介給自己帶客戶，薄利多銷，還能長久在開發商那保有一席之地，不然就會被淘汰出局。

所以現在形成的局面是，在人海戰術環境下，開發商不可能僱傭那麼多人，成本太高，大部分開發商會以多家代理的形式出現，管好案場的幾家代理就抓住了成千上萬的銷售。少量大開發商也會養十來個自己的銷售人員，在某個樓盤銷售完畢後，留下自己幾個銷售處理後續，這樣開發商就可以省去一些後置佣金的支出，代理公司也不太相信開發商會給結後置佣金。這時，開發商會帶領大量代理公司去做自己下一個盤，雙方形成一個良好的互動合作關係，利益平衡！

涿州房產置業經理

1、可能地產商沒有自己的銷售團隊，所以會選擇和代理公司籤的包銷協議。這樣一來，不僅能加價賣，利潤最大化的同時省去了營銷費用和推廣費用，一般包給代理公司的價格會比市場價，但樓市好的時候，代理公司肯定想多賺錢，所以代理公司在負責銷售時往往會加價賣，導致感覺是中介層層加價賣。

2、市場降溫，房子賣不出去，開發商自己找中介擴大客源基數，選擇分銷渠道一起賣。比如如今的鏈家，21世紀等都是新房二手房都賣，畢竟專業的事交給專業的人，如今開發商也缺錢，只要能把房子賣出去就行，所以經常可以看到鏈家的貝殼購房經紀人比一些置業顧問還積極

3、開發商的套路，買漲不買跌，讓你感覺房子買不到。根據消費者心理製造售空假象，一般去看房子都會讓你留下電話後再給你打電話，讓你有撿漏的喜悅，更容易成交，本來或許你還會觀望多對比幾家樓盤，在撿漏的情況下你基本不會選擇直接就成交。此外某地產商朋友說，房價上漲時新房開盤一般都不會全賣，幾乎每個月都有新房源推出保持熱度，在市場上刷存在感，逐步提高銷售價格。

房市風向標

新樓盤交給第三方代理公司出售不是最近幾年才有的事情，只不過以前的第三方代理公司幾乎沒有二手房中介，所以大家一直以為自己是直接跟開發企業交易。最近幾年二手房中介公司開始慢慢參與新房銷售代理，參與的中介公司也越來越多，讓大家感覺現在的房子都是中介在賣，逐步的形成了現在的局面。

房地產開發企業把房子的銷售交給第三方只是出於公司自身利益的考慮，第三方房產銷售公司對於銷售來說更加專業，而且他們整合的資源也非常多。房地產公司把銷售任務交給這些公司來做，可以大大的節省他們的銷售成本。

最近幾年，一些二手房中介企業不斷擴大自己的規模，手上掌握了更多的客戶資源，這樣他們在承接新房銷售上的優勢就會更大。由於很多房地產開發企業開始和這些二手房中介公司進行合作，很多其他的二手房中介企業看到了其中的機會，越來越多的中介就開始參與進來了。

在一些大城市，一旦某個中介企業壟斷了中介市場，就等於他們控制了銷售渠道，所以這個時候房地產開發企業就會變得很被動，如果他們不和中介公司合作，如果這些中介公司採取打壓的策略對房地產開發企業，那麼他們的房子就會很難出售。

一旦中介控制了市場，他們必然會想獲得更多的利潤，所以代理的層級也就會不斷延伸，房價也就受到了影響。

老亮說房

千萬不能買，房價下跌厲害了，我們這下30％，沒人要，掙錢不易，別被騙了，或許今年200萬的房子，明年只值150萬了，上私立學校比買學區房划算多了，不要被房子綁架了按現在的房價算，二線城市一套房三百萬，租金每月也就五千元，五十年回本，這還沒算三十年貸款利息二百萬，不划算

築生張

首先解釋一下這位仁兄的困惑，第一併不是所有開發商都有自己的銷售團隊，對於開發商來說永遠是利潤最大化，利益最大化，往往很多開發商是不會保留銷售團隊的，有兩個原因。

1：成本較高銷售人員收入考的銷售業績提成，所以新房或是銷售火爆的新房銷售團隊成本是比較高的。

2：成熟團隊培養建立保留困難，相對於大開發商項目較多，業務範圍大會有自己的銷售團隊也更叫專業，但是相對於小的開發商，尤其是三四線城市的小開大上往往只有一兩個項目，就完全不會浪費成本去保留銷售團隊了，所以才有了接下來的問題。

然後我們來解答提出的問題

第一種情況：首先說明並非一手樓樓盤中介代銷都是加價出售的，也不存在加價的現象，相對於目前的網絡和信息傳遞如此發達的現代社區會加價更是不可能的，尤其近幾年大小中介公司和分銷公司的競爭日趨白熱化，幾乎是每一個樓盤尤其是賣的比較好的樓盤，更是多家代理往往你可以在售樓處和現場看到各個中介和分銷商的銷售人員在帶客戶看房，所以在這種情況下沒有那個中介或者分銷會傻到去給客戶加價，之所以讓你覺得被加價銷售可能是銷售在某個環節沒有解釋清楚，或者遺漏了優惠項目。

第二種情況：第二種是比較普遍常見的現象，但是作為購房者我們往往是不知道的，目前中介或者個別分銷公司拿到的是二級代理後者三級代理，也就是說有一個較大比較有實力的分銷商和開發商簽訂包銷合同，但是一個代理商來說客戶往往是有限的，而且數量有限，所以一級分銷商會把樓盤外包給不同的二級三級代理商或中介公司進行銷售，以此擴大客戶量，加速樓盤銷售進度，再有一級分銷商返利給二三級代理，但是二三級的小代理往往也存在客戶量有限，所以才出現了變相違規加價銷售的現象。

所以在這裡建議大家一手新房購買儘量找大型中介公司，或者大開發商的一級銷售，避免二三級違規代理被坑現象。

胖穆聊房

售樓部找中介賣房

理由一：直接由資金比較雄厚的中介公司跟開發商簽訂包銷合同，從而中介賺取差價，中介客源廣，面對銷售樓盤很輕鬆，開發商更快的回籠資金！

理由二：一些實力比較強名氣好的開發商找中介代理賣房只是為了更快的回籠資金，畢竟客戶與售樓部簽訂了購房合同，順利辦理了貸款，開發商就不用擔心資金緊缺，從而提前交房，或者按時交房了！

關鍵字: 中介 樓盤 客戶