沿用傳統“高槓杆”運行模式發展的中小型房企，正在逐步進入“寒冬期”，面臨生死考驗。
繼今年3月發生的重慶典雅地產破產案後，又出現一起重慶本土老牌房企破產案。4月26日，曾多次入選重慶市民營企業五十強和房地產開發項目五十強的重慶銀星智業(集團)有限公司（以下簡稱“銀星智業”）進入破產程序。
縱觀房地產市場，此前被炒得沸沸揚揚的樓市“小陽春”難以為繼，在樓市調控頻率明顯增長及市場本身壓力的背景下，自4月份以來，市場降溫勢頭就已顯現。
圖/江北嘴財經
樓市調控“加碼”
樓市“小陽春”來也匆匆，去也匆匆。在3月樓市出現“小陽春”，房價、地價出現波動後，4月各地樓市調控政策再次密集發佈。
據中原地產研究中心統計，4月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次，政策頻率相比一季度驟然提升，環比上漲300%。
其中，合肥、北京、長沙、西安、丹東等市場波動較大的城市出臺了下調土地最高限價、國管公積金貸款“認房又認貸”、暫停二套房契稅優惠、啟動住房公積金“資金流動性風險防控一級響應”、限購限價限售等政策收緊；成都、大連、東莞、南寧等地對住房公積金提取政策進行規範。
此外，中央政治局會議再次強調“房住不炒”定位不動搖；住建部對一季度房地產市場運行情況開展專題調研並對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示；自然資源部重新強調商品住宅用地“五類”調控目標；銀保監會官網發文稱繼續遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長。
進入5月，嚴控的勢頭仍在延續。
5月6日，國家發改委針對此前放寬落戶引發的調控放鬆猜想給出明確回應，放寬落戶不等於放鬆對房地產的調控，“房住不炒”定位必須堅持、不能動搖。5月10日，央行有關負責人明確表示，房地產調控和房地產金融政策的取向沒有改變，2019年人民銀行還將繼續堅持房地產金融政策的連續性、穩定性。
5月11日，此前異常火熱的蘇州樓市被按下了“暫停鍵”。蘇州市政府出臺《市政府關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新建商品住房實施限制轉讓措施，購房人自取得不動產權證之日起，滿三年後方可轉讓。
可見，從整體看來，樓市調控“從嚴”的趨勢依舊不變。
圖/攝圖網
市場退熱
隨著調控政策的收緊，被市場人士期待的樓市“小陽春”，並未如約而至，而是呈“降溫”趨勢。
近日，多家機構發佈4月樓市銷售數據。貝殼研究院的統計顯示，4月一線城市的二手房交易量普遍略低於3月，成交週期仍然較長。由於二手房佔據這些城市交易的主流，因此該數據能在一定程度上反映出整體市場的變化，4月份市場並沒有延續“小陽春”的熱度，鏈家二手房實時交易量甚至出現了20%-30%的環比下降。
克而瑞研究中心的統計數據顯示，4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同、環比均降2%，自一季度以來的回升勢頭沒能保持。
此外，5月的開局也遇冷。據克而瑞監測數據，“五一”期間，40個重點監測城市累計成交161萬平方米，同比下降55%。各線城市成交量皆有回落，二線城市下降68%，同比跌幅居首。
對於樓市成交不振的原因，江北嘴財經認為，樓市在經歷了前期房價攀升與投資退潮之後，進入了明顯的需求疲軟期 ，加之棚改貨幣化安置等利好政策的收緊，購房者觀望情緒加劇，在後期供應增加、政策鬆綁等多重因素影響下，買家情緒將更為樂觀，購房行為也將逐步迴歸理性。
重慶房企現倒閉潮
一邊是樓市的風光不再，另一邊則是中小房企受制於土地、資金、政策等資源限制，生存壓力越來越大。
江北嘴財經瞭解到，4月2日，銀星智業以其不能清償到期債務為由申請破產重整。4月26日，申請被重慶市第五中級人民法院受理。
據悉，銀星智業於上世紀九十年代年創立，曾控股上市公司東方銀星，東方銀星借殼一家以冷藏冰櫃為主業的國有控股公司河南冰熊股份上市，但處於多年虧損的ST狀態。經過多年的發展，銀星智業涉足領域遍佈房地產開發、星級酒店經營、物業管理、廣告、商貿、旅遊資源開發等。公開資料顯示，銀星智業旗下曾擁有四家房地產公司、一家上市公司、一家國家一級物業管理公司、一家建築公司、一家監理公司等多家子公司，鼎盛時期集團總資產逾30億元。
該公司提交的《資產負債表》顯示，截至2018年8月31日，公司資產總計104777.09萬元，負債總計118614.76萬元。重慶市第五中級人民法院認為，該公司不能清償到期債務，並且資產不足以清償全部債務，其重整具有一定必要性和可行性，符合破產重整的受理條件。
圖/江北嘴財經
潮水退去，豪強廝殺，集中度迅速提升的房地產行業正在上演優勝劣汰，一些如銀星智業的開發商倒在了這場慘烈戰役中。
其實，銀星智業已是今年第二家申請破產的渝籍開發商。今年1月，中國裁判文書網發佈中誠信託的系列裁判文書，被告為重慶典雅房地產開發集團有限公司（以下簡稱“典雅地產”）。作為重慶本土老牌房企，成立於1995年的典雅地產，曾連續11年被評為重慶市巴南區納稅大戶。公開資料顯示，其負債高達65億元，此外，受典雅地產破產重整影響的，還涉及14家銀行、11家小貸公司、4家信託公司、5家投資（商貿）公司、3家房地產公司、55個自然人以及數百個材料（工程）類的公司。
而從去年開始，重慶房地產市場就開始上演本土房企的倒閉潮。去年，重慶市宏興科旺置業有限公司、重慶市東科實業有限公司、重慶國維定益投資有限公司以及被稱為重慶市場“地產黑馬”的重慶喜地山集團等4家重慶房企先後宣告破產。
值得一提的是，上述6家重慶房企破產的原因均為資金鍊斷裂。江北嘴財經認為，因融資困難，資金鍊承壓，房地產行業正進入“優勝劣汰”的“大洗牌”階段。
“寡頭化”發展趨勢加強
儘管房地產市場會有小幅度的起伏，但房地產黃金週期的消退卻難改大勢。
近日，2019中國房地產百強企業研究成果（華東）發佈會的研究報告顯示，百強房企淘汰率達到82%，市場份額提升至近六成，總資產均值增長76倍，百強企業土地儲備總建面均值增長近8倍，營業收入均值增長近48倍，淨利潤均值增長近68倍。2018年百強企業資源加速向優勢企業聚集，梯隊分化明顯。
業內人士指出，當前的房地產市場會在現有的規模上維持相當長的時間。但無論行業整體還是企業個體，都會面臨增長的“天花板”，房地產市場格局將朝著“寡頭化”趨勢發展，中小房企將走向市場邊緣，90%的中小房企會退出地產項目，哪怕一些比較知名的中小房企也難逃其命。
克而瑞公佈的榜單顯示，2018年，3000億以上陣營已達6家，排名前十房企門檻超2000億，破千億房企共30家，前50房企門檻近550億元。規模型房企憑藉廣泛的佈局和雄厚的資金實力，市場份額越來越高；很多中小型房地產企業因為資金、拿地等方面的限制，在行業內舉步維艱，最終挺不過行業內的“寒冬”。
以重慶為例，在2019中國品牌網最新出爐的重慶十強房企排行榜中，除了龍湖和金科，基本已看不到重慶本土房企的身影。
此外，根據重慶市房地產業協會發布的2018年重慶市主城區商品房銷售TOP20房企榜單顯示，2018年融創在重慶銷售排位第一，已遠超龍湖、金科這些本土房企。
江北嘴財經認為，隨著房地產市場格局的變化，負債率高、融資困難、債務集中到期、銷售不暢導致資金回籠慢等問題逐一顯現，部分房企曾經的“高負債”、“快週轉”模式已難以為繼，部分中小型房企或將加速退出市場。
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