如果說,這世界上有一種愛是真愛的話,那就是中國老百姓對房子的愛。
說起房子的好,不管你是內行還是外行,總能說出個123來,連菜市場買菜的大媽都能給你整出地段、地段、還是地段。
眼下,臨近年底,在大家被工作忙的團團轉的同時,各路大V,學者對樓市的預測也搞的很多購房者焦頭爛額。
前有建行董事長“現在買房,就是高位接盤”的言論,後有央媽放水,房價將面臨新一輪的上漲的猜測。
不管是哪個說法,大家的關注點,都聚焦在一個問題上,那就是,未來幾年,房子還適合投資嗎?
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在回答這個問題前,我們首先要想明白一個問題。
我們經常說買房,買的是什麼?
是地段嗎?
是物業嗎?
是交通及周邊配套嗎?
都不是,我們買房最終買的是上漲預期!
如果,有來自未來的人告訴你,再過幾年,房價會大跌,我相信,很多人不再買房,而是抓緊時間拋售自己手中的房產,手持現金,過安穩的小日子。
相反,如果有人告訴你房價即將大漲,大多數人肯定選擇多建倉,把手中的子彈全部打光,多買幾套房。
這就是人性。
那接下來的問題的關鍵就是,未來幾年,房價還能漲多少?
關於,未來房價是否會上漲的問題,已經有不少專家、自媒體人大範圍的討論過了。
從貨幣政策、城鎮化水平,到全國人口生育率,再到土地政策等等方面,分析的很複雜。
聲音越多,嘈音越雜,那有沒有一個簡單的方法,可以判斷未來房價大概增速是多少呢?
還真有。
縱觀世界各國房價漲幅,有一個逃不開的規律,房價增速≈通貨膨脹速度+經濟增長速度。
而這個公式是由徐遠提出來的。
徐遠是誰?他是北京大學國家發展研究院金融學教授,對房地產行業有深入的研究,還出過幾本書,大家感興趣的話可以百度下。
既然能總結出公式,那就證明房價增速是有規律可循的。
我們先放眼全球,來看看房價增速是不是可以量化的。
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二戰之後,全球14個主要發達國家的房價漲速都很快,據統計,14個發達國家的房價在1945年-2018年,平均漲了90多倍,年均漲幅在6.6%。
圖中我們以日本、加拿大等國家為例,可以看出房價走勢圖,雖有波動,但整體看還是呈上升趨勢,日本經歷了一次崩盤,但之前十幾年,房價在發達國家中,一直是增速最快的。
而這14個發達國家,在這段時間內的通貨膨脹率是多少呢?查了資料,我們能得到一個平均值:4.3%,平均經濟增速是:2.5%。
那麼按照徐遠老師的公式,我們可以算出,這14個對標國家的年平均房價理論增速應該是4.3%+2.5%=6.8%。
這和實際房價增速6.6%只相差2個百分點。
任何事情的發展,都不可能獨立於規律之外,中國樓市也是如此。
中國在98年房改後,到現在,已經過去了二十年,中國房價漲了10多倍。
再來看看國家經濟增速和通貨膨脹速度增長情況,過去二十年時間裡,國家的經濟增速大概是9.5%,通貨膨脹速度大約是2.5%。
按照公式算,理論上,中國房價每年漲幅應該是9.5%+2.5%=12%。
二十年房價漲幅=(100%+12%)^20≈9.65。
好了,從這我們可以得出,在過去的二十年時間裡,平均一年漲12%,六年房價就會翻一翻,二十年房價差不多就漲了9倍多,最後的漲幅和現實相差很小。
所以,這麼看的話,中國房價增速處於比較合理的範圍內,並不像某些專家說的,房地產泡沫太大,有崩盤危險。
當然,中國目前還在處於城市化進程中,城市化就是更多的人進城,它和經濟增長,通貨膨脹是一個疊加的效果。
過去幾十年,中國每年城市化速度平均每年大概是1.5%,既然是疊加效果,那我們把這1.5個百分點疊加到前面的數據中,就會得到新的房價增速:13.5%。
二十年房價漲幅=(100%+13.5%)^20≈12.5。
這個數字也就是說,這些年,我國的房價增長了差不多12.5倍。
對應到1978年到2018年中國大中小城市的房價中,你會發現,雖然中國幅員遼闊,人口眾多,房價漲幅有高有低,一線、強二線漲幅高,三四線漲幅低,但平均下來看,房價漲了10-12倍,這個數據區間是沒問題的。
這個算法也從側面說明了,中國房價上漲是一個世界級規律,長期看,只要經濟繼續發展,通貨膨脹現象存在,房價就一定會漲。
用這個方法,我們可以來推測下,未來二十年,中國房價還能漲多少。
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就像上面說的那樣,房價增速≈經濟增長速度+通貨膨脹速度+城市化速度。
我們可以先假設數據,通過數據推算出,未來長期一段時間內房價的平均增長速度。
現階段下,中國經濟增長速度明顯放緩,國民生育率水平明顯降低,通縮問題已經開始顯現,所以,我們在估算的時候相對保守點。
經濟增速,我們按照3%估算,這個數值不高,是經濟增速一定會達到的一個速度。
通貨膨脹速度,我們按照每年2%估算,長期來看,這也是個比較合理的數。
城市化率,我們按照 1%估算,現在我們城市化率水平差不多60%左右,距離80%的目標還差20個百分點的發展空間。
最低數值估算好了,數值加起來就是3%+2%+1%=6%的理論房價增速。
6%的年均理論增速,意味著什麼呢?
意味著,房價會在12年內翻一番,按照這個增速算的話,從2018年開始到2030年,中國房價有可能會完成幾波上漲,平均房價,達到房價翻倍的結果。
從這個角度看,未來五年,房子依舊值得投資。
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