近日，對於樓市的判斷和預測成為了業內的一大熱點，恆大首席經濟學家任澤平、著名經濟學家馬光遠和吳曉波紛紛對樓市進行研判，我國房地產市場開始經歷波谷後的又一波上漲嗎？樓市開始回暖了嗎？
任澤平發佈《中國城市發展潛力排名：2019》對我國城市經濟發展、人口流向以及住房供給等方面分析，認為2019年深圳、北京、上海和廣州穩居我國城市發展潛力榜單前四，十名內的城市還有成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州這六個二線城市，從報告來看，我國東部地區有32座城市進入到排名前50的行列，而東北地區超過8成的城市排在了200名以外。
同時，他認為我國2019年有希望看到房地產、基建和製造業投資這三駕馬車共振的局面，同時認為過去被抑制的基建投資和房地產施工/竣工等將會再次擴張。
從開發商當前的情況來看，確實出現了任澤平所說的情況，3月份，房地產企業融資總規模達到2500億元，達到了近年來的高值，由於融資規模的擴大，導致了土地市場的逐漸回暖，從全國主要地級市的土地市場監控來看，3月份共流拍土地數量33宗，流拍率2.26%，這個數據是近一年內的最低值，土拍現場的舉牌次數也遠超以往，成交溢價率達到20.77%，環比提高116%。
吳曉波認為我國房地產的發展是週期遊戲，當前階段開啟了上坡路，而馬光遠則認為，當前整體的貨幣政策總基調沒有改變，我國房地產和股市均不會出現較大波動。
不管是週期規律還是總體形勢，從當前各個方面來看，我國的房地產市場確實出現了回暖的跡象，回暖是以大型核心城市開始，在3月底，南京有2個樓盤開始公開搖號，總共參加人數達到7766人，實際中籤率才7%，業內紛紛認為“金三銀四”銷售旺季迴歸，萬人搖號情景再現。
從銀行角度來看，住房貸款的利率普遍下調，從過去上浮10%到現在上浮5%，二套房的基準利率也出現回調，不僅利率放鬆，對於貸款審批速度也大大加快，從各銀行得到消息，現在放款時間縮減了將近一半。
那麼，如何買房成為了我們最關心的問題？
在高房價下，不只有購房者難受，很多開發商遇到的困難更大，從行業集中度的數據就能看出，大型開發商的市場規模越來越大，2014-2018年行業領頭的100家房企的銷售金額佔比情況見下圖。
從圖上能夠看出，越是像2018年銷售較為困境的時期，行業集中度會大幅提升，也就是說很多小房企或者地方性房企面臨經營困境或者倒閉，而大型房企有著比較前沿先進的管理經驗，通過合理內控實現利潤的維持，因此選擇大型房企會讓購房置業更加穩妥。
對於城市而言，除了任澤平對於城市發展潛力進行了詳盡的分析外，從城市級別來看，一二線城市要比三四線城市的房子價值更大，從銀行部門獲得數據，三四線城市的違約客戶佔比更加突出，通過下圖能夠看出。
如何理解三四線城市的違約比例高的問題，從一線城市買房情況看，以資產換資產的佔比較多，由於當前資產經過多年積累的升值，換取資產而產生的邊際槓桿率較低，而且一線城市的優質客戶比例相對來說較高，而三四線城市的住房的邊際槓桿率達到50%-70%，這樣的購房風險較大，稍有波動就會出現還款難的問題。
肯定很多人在質疑為啥買房還要那麼多分析？當前階段，我國住房情況已經遠不是十年前的情況，誰都希望自己買的房子能夠保值。
根據數據顯示，2008年，我國房地產市場中首次購房的家庭佔比為69.7%，擁有三套房子以上的家庭僅有3.2%，也就是當時大部分家庭都沒有房子，而現在，這一數據已經發生翻天覆地的變化，首套購房的家庭僅有原來的一半不到，佔比30.8%，二套購房佔比43.8%，三套以上購房的比例達到25.4%。也就是說，2018年僅有不足三成的人是首套購房，四分之一的人都有三套以上購房了，如果說房子會過剩可能有些為時尚早，但是隨著房子的增多，房子可選擇的範圍就會擴大，從供需來看，房子保值的難度就更大。
買房一定要深入多方位調研當地房地產市場，通過中介、售樓處等都是不錯的方法，多走訪瞭解才能切實掌握實際情況，付出足夠的努力，才能實現順利穩妥的置業願望。
樓市“小陽春”比較嘈雜，如何置業由我們自己決定！
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