時代投研:碧桂園”控速”效果初顯 “提質”指日可待

前言

3月18日碧桂園關於2018年度財務報告的數據顯示,截至2018年12月31日止,該企業當年度連同其合營企業及聯營公司,共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元,歸屬公司股東權益的合同銷售面積約5416萬平方米,同比分別增長31.25%和23.06%,增速超越行業平均水平。在經營業績方面,碧桂園2018年全年營收3790.8億元,同比增長67.1%;淨利潤485.4億元,同比增長68.8%。

“提質控速”是碧桂園順應時代發展的必經之路

2018年8月21日對於碧桂園乃至整個行業來說,是難忘的一天,是歷史性的一天,在這一天碧桂園集團總裁莫斌在業績發佈會上首次提出“提質控速”的戰略發展策略,控制速度、在保證房屋安全質量的前提下,持續發展企業。

自十三五規劃提出經濟結構轉型以來,各行業紛紛積極響應國家調速換擋的指導政策,發展重心逐漸從以前的高速度增長升級轉換為高質量發展,房地產行業作為國內支柱產業之一,也必將跟隨大環境的腳步,加入到結構升級的大隊中來。

縱觀市場上的領頭企業,如恆大、萬科、保利等在企業發展戰略上作出的融合關聯業務、涉足互聯網,運用AI技術提供的多向服務等現象均可看出他們在企業結構升級上做出的努力。碧桂園作為行業排名前三的企業,也同樣看到了單純追求規模上的增長已無法繼續支撐其走得更遠,於是有了2018年業績發佈會上“提質控速”的“宣誓”。

时代投研:碧桂园”控速”效果初显 “提质”指日可待

安全質量問題一直以來是房地產行業需要面對的問題,不管是行業引領者還是地方中小企業都存在安全質量的風險。去年,在碧桂園集團安全生產委員會會議中,董事會主席楊國強指出,安全質量是百年企業的基石,碧桂園要建立最好的安全質量體系。企業規模飛躍式發展固然好,但缺乏安全質量保障的重視度,企業終將會被市場淘汰。在核心業務上提出“提質控速”的發展策略足以見其為實現百年企業願景、立志做行業內的標杆企業的決心。

多維度完善運作機制,勢將諾言落實到行動處

“提質控速”的提出,無疑給市場上對房地產行業持疑態度的觀望者打了一劑強心針,碧桂園對於該承諾也做出瞭如下執行方針,力求將諾言變現:

開發速度方面,碧桂園曾公開表示將控制開發節奏,不再對所有項目進行一刀切管理,而是根據每個項目的實際情況進行制定,把安全放在首位;在投資拿地策略上將更加謹慎,聚焦現有存量項目,同時取消了銷售目標的設定。

管理監督方面,實行內外齊發:

內部管控上成立安全生產委員會,楊國強親自擔任委員會主任,莫斌擔任常務副主任、加強對項目上工人的安全與質量的教育及培訓、完善惡劣天氣下的安全風險管控方案,不同區域之間交叉檢查與自查、每週至少一次工地安全巡查、激勵機制與安全質量高度關聯,嚴格實行一票否決制;進一步嚴選施工合作方,並加強對合作方的管理,在合同條款中進一步明確施工方需在確保安全質量的條件下履行合同,一切不能保證安全質量的施工都要停止。

外部監督上,引入當地權威第三方機構介入監控工程安全和質量,同時實行工地全天候開放,定期邀請業主、媒體參觀在建項目工地,接受外部監督。另外在實際交付前邀請業主進行預驗收,根據業主反饋的瑕疵進行整改,做到最大力度滿足消費者需求。

技術研發方面,自主研發的SSGF(Safe&Share安全共享、Sustainable可持續性、Green綠色環保、Fine&Fast優質高效)工業化建造體系與機器人相結合,致力運用技術手段消除安全、質量問題,爭取做到“0傷亡”。碧桂園自2016年開始採用自主研發的高質量建造體系,截至2018年底,該體系投入到項目發展的數量已增長至400多個,覆蓋全國28個省、直轄市、自治區,未來項目的覆蓋比例將不斷提高。

时代投研:碧桂园”控速”效果初显 “提质”指日可待

“控速”執行效果顯著,“提質”或將指日以待

根據CRIC歷年的中國房地產企業新增土地建面及土儲數據顯示,碧桂園的新增土地建面增速正逐年放緩,從2015年的101%降至2018年的3.1%,增速驟降在2018年間表現尤為明顯,基本上只維持了2017同等的拿地面積。最新數據顯示,截至2019年一季度碧桂園的新增土地建面為678萬平方米,排名在綠地、融創、恆大之後。

时代投研:碧桂园”控速”效果初显 “提质”指日可待

其次,從下表中不難看出碧桂園的土地儲備在2014年至2017年間呈穩步上揚的趨勢,但2018年該企業的土儲較上一年度縮減了4120萬平方米, 側面反映了碧桂園從單純追求規模增長到重視安全質量,穩固企業發展根基態度上的轉變。

时代投研:碧桂园”控速”效果初显 “提质”指日可待

2019年是碧桂園自提出“提質控速”後的第一年,筆者認為該企業的確在開發速度上進行了控制,不設銷售目標從一定程度上緩解了業務人員的績效壓力,讓其有充分的自由度來提升對顧客的服務質量水平。SSGF工業化建造體系的研發與使用,融合了綠色建造、智能建造,降低了在施工過程中的安全風險也提高了施工效率。從源頭上把控好原材料採購及模具製造是樓房質量的保證,碧桂園對此也提出了一系列管控措施,未來房屋質量的提升將指日可待。

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