一場關乎粵港澳大灣區“中心”爭論戰打的非常火熱。自2019年2月18日，《粵港澳大灣區規劃綱要》公佈後，當前粵港澳大灣區“中心”爭論由線上發展到線下，可謂是點燃房地產市場的另外“一把火”。基本上是圍繞著“誰才是粵港澳大灣區城市群的中心？誰才是中心城市的中心？誰才是最有投資價值城市的中心？誰才是最有發展潛力城市的中心？哪個城市最具有價值窪地？哪個城市房子最值得買？”進行辯論。
三大國際大會城市群和高度互補的產業群及廣深港澳的港口群，讓粵港澳大灣區的實力迅速上升。而城市群的城市一體化，廣佛、深莞、珠澳基本已經連成一體，人口、經濟、產業、資本、財富、資源的溢出效應，讓粵港澳大灣區都為之起舞。哪個城市投資值得去？哪個城市的區域價值最高，哪個城市的產業、房子值得買？
從城市到投資，GDP、人口、產業、規劃、交通、區位都是投資必須考量的因素。為此，老謝從城市自身實力、規劃綱要、市場三個角度全方位的探討誰才是真正的中心，粵港澳大灣區中心城市究竟將會花落誰家，值得大家期待。現在就為大家奉上一份最有的誠意粵港澳大灣區投資、理財、購房指南，希望可以幫助到大家。
粵港澳大灣區：第四個世界城市群
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》2019年2月18日正式印發，標誌著“珠三角城市群”正式升級為“粵港澳大灣區”，成為世界第四大灣區，未來世界經濟增長的第四極。同時是廣深珠三地“國家新區”升級為“自貿區”之後，最強的城市群國家戰略的升級版，可謂完全媲美“雄安新區”，總體上超越深圳、上海新區的利好。
粵港澳大灣區，雲集廣深港三大國際大都市，造就了以東莞、佛山為代表的世界製造工廠，擁有香港港、深圳港、廣州港等一系列世界級港口群，形成城市群+港口群+產業群的具備超強世界城市群。其城鎮化水平、土地面積、人口規模、GDP總量和產業競爭力，都堪與世界一流城市群匹敵。其中土地面積、人口規模、GDP總量完全超越世界三大一流城市群，笑傲國際城市群。
一個與紐約灣區、舊金山灣區、東京大灣區並駕齊驅的世界級城市群，已經呼之欲出。粵港澳大灣區，土地面積5.6萬平方公里，7000萬約人口規模，以僅佔全國0.6%的土地面積，以及4.9%的常住人口比例，創造了全國13%的經濟總量，未來增長空間大。毫無疑問，隨著城市化的推進，粵港澳大灣區的人口規劃達到1.2億-1.4億，實現人口翻倍，意味著有望超過世界三大灣區。
粵港澳大灣區：11市GDP誰最牛
粵港澳大灣區的經濟實力有多強？目前，大灣區常住總人口約7000萬，GDP總量超過10萬億，是我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，定位為世界級城市群。2018年，大灣區的整體經濟規模，已經接近11萬億人民幣，佔全國GDP總量的13%左右。而整個大灣區所聚集的資金總量（本外幣存款總額），則高達30萬億人民幣，佔全國的1/6強。
珠三角城市群的兩核。從城市級別和所處狀態看，廣州深圳與廣東省內其他城市，已經不處於同一維度。作為中國最老牌的一線城市，廣州和深圳歷久彌新，在過去四十年間不斷迭代更新，已經完成了各自經濟核心的塑造，他們的發展經驗成為後續一眾新一線城市參考和學習的對象。
老謝認為，按照經濟體量，將21個地級市劃分為四個區間，進而對各區間城市進行更好的比對。第一區間：深圳、廣州。第二區間：佛山、東莞。珠三角城市群的兩翼。伴隨著一線城市的逐漸的成熟，必然很多產業和人口需要轉移向周邊城市，那麼本身基礎條件最好，地理位置又直接與既有一線城市最靠近的地區，就會是首要選擇。屬於佛山和東莞的時代，才剛剛拉開序幕，快速增長，還在後面。
第三區間：惠州、中山、珠海、江門。珠三角城市群的最大受益者。可能有朋友會感到疑惑，為什麼珠三角城市群中最大的受益者不是上面的佛山和東莞，畢竟這兩座城市的經濟體量更大。實上，當一個城市群迅速崛起時，成長最快的，一定是城市群中歷史包袱最少的城市。看上去起步晚，但卻可以直接按照最先進、最科學的城市經濟規劃與建設方式，迅速走上正軌，最大程度上避免彎路。
從宜居程度上，這些城市群中的小城市，生存性價比往往也是階段性對外來人口最友好的（城市的宜居性往往具有階段性屬性，伴隨著城市級別的升高，對於既有居民和新增人口的宜居性會發生不同方向的改變）。第四區間：茂名、湛江、汕頭、肇慶、揭陽、清遠、陽江、韶關、梅州、潮州、河源、汕尾、雲浮。
珠三角城市的出色之處，其實還並不是總量上的優勢，而是人均數據上的突出。9個珠三角城市中，超過半數的城市人均GDP數量都突破了10萬元的門檻。人均GDP、人均可支配收入、人均社消數據，共同構成了可以量化的“小康社會”標準。
在珠三角區域內，廣州、深圳、佛山、東莞、中山、珠海、惠州，可以視作是已經實現小康社會的地區。而地理位置上身處珠三角外圍的肇慶與江門，還需要再接再厲，承接更多來自珠三角地區的產業和資源，迅速為自己更換“配置”。
粵港澳大灣區，包括11個城市：廣州、深圳、香港、澳門、佛山、珠海、惠州、東莞、中山、江門、肇慶，總面積5.6萬平方公里。在大灣區內部，經濟規模呈現四個梯次分佈。按照國民經略的看法，2018年經濟數據顯示，廣深港處於第一梯次：經濟體量都突破2萬億級別，這三大城市GDP總量接近7萬億元，超過除了廣東、江蘇、山東之外的全國所有省市。
佛山、東莞，位於第二梯次：GDP都在8000億元以上，佛山離萬億俱樂部只有一步之遙。 澳門、惠州、中山屬於第三梯次：GDP規模在3000億元以上，與第二梯次之間存在較大差距。 珠海、江門、肇慶：則處於第四梯次，GDP規模不足3000億元。
如果從人均GDP來看，排名則發生較大變化。經濟總規模處於第三梯次和第四梯次的澳門、珠海則躍居第一和第二梯次，珠海人均GDP甚至超過廣州。因此，香港、澳門位居第一梯次。這兩大特區均屬於發達城市，澳門人均GDP高達54.41萬元，位居世界第二位，僅次於盧森堡，超過傳統富國瑞士。香港人均GDP也超過了30萬億人民幣，發達程度可見一斑。
廣州、深圳、珠海則位於第二梯次。深圳為19.33萬元，珠海為16.51萬元，廣州為15.77萬元，深圳保持領先優勢，珠海不容小覷。 佛山、中山、東莞位居第三梯次，佛山為12.98萬元，中山為11.14萬元，東莞為9.92萬元，離10萬元也只有一步之遙。 惠州、江門、肇慶，這三大城市經濟體量相對較弱，人均GDP同樣處於墊底位置，屬於大灣區內亟待提升的區域。
粵港澳大灣區：11市人口誰最多
從粵港澳大灣區土地面積看，僅為廣東省的三成，人口占據了六成，大灣區發展將會聚集更多的人口。目前來看，粵港澳大灣區人口約7000萬。30年後，將會達到1.2-1.4億人的水平。從大灣區人口結構看，深圳最年輕，65歲以上人口占比僅為3.4%，香港老齡化最為嚴重，為16.2%。
縱向比較一下，大灣區的人口優勢更為明顯。2017 年大灣區 11 座城市常住人口共計 6956.8萬人，較 2016 年增加 159.9萬人。其中，佛山以19.4萬新增量位居第三。據中國經濟體制改革研究會副會長樊綱預測，大灣區的人口到 2050 年將達到 1.2 至 1.4 億。
老謝認為，按照2017年與2018年常住人口規模數量看，廣州、深圳位居第一梯隊。這兩大城市均屬於人口超特大城市。東莞、佛山、香港，位於第二梯隊。惠州、江門、肇慶位居第三梯隊，中山、珠海、澳門，位於第四梯隊。按照新增人口量看是深圳、廣州，位於第一梯隊的城市。佛山，位於第二梯隊的城市。珠海、東莞、香港，位於第三梯隊，肇慶、中山、江門、澳門、惠州位居第四梯隊。
2011-2017年這7年間，四個一線城市，廣深常住人口增量大幅增長。廣州市常住人口增量從2011-2013年年均7.2萬人，增至2015-2017年年均47.3萬人。深圳市常住人口增量從2011-2013年均8.6萬人，增至2015-2017年（60萬、53萬、62萬）年均58.3萬人。2018年末廣州市常住人口為1490.44萬人，戶籍人口為927.69萬人。
2018年末廣州常住人口1490.44萬人，與其2017年末的1449.84萬人對比，2018年廣州常住人口增加了約40.6萬人，暫時拔得2018年全國“搶人才”大戰頭籌。從統計數據上來看，廣州15年來一直保持人口淨流入。2015-2018年，廣州常住人口已連續4年以每年超過40萬的規模增加，前3年分別達42.06萬人、54.24萬人、45.49萬人。
粵港澳大灣區：誰是產業最高地
粵港澳大灣區，不僅是中國面向國際的主要橋頭堡之一，還是科技強國、先進製造業崛起的重要支撐之一。在大灣區規劃全文中，創新、科技和經濟均為高頻詞語。創新出現了139次，科技出現了74次，經濟出現了73次，由此可見粵港澳大灣區的經濟和產業屬性。在大灣區11個城市之間，產業分工相對明晰。
誰才是產業的最地？粵港澳大灣區，一個重要目的就是打造國際科技創新中心，而科技創新離不開強大的產業基礎。值得一提的是，廣深科技走廊已經正式升級為廣深港澳科技走廊，這將成為大灣區打造國際科技創新中心的重要支撐所在。
廣州－深圳－香港－澳門科技創新走廊。其中在內地的板塊稱為廣深科技創新走廊，一廊十核多節點。十核：廣州大學城—國際創新城、廣州琶洲互聯網創新集聚區、廣州中新知識城、廣州科學城、東莞松山湖、東莞濱海灣新區、深圳空港新城、深圳高新區、深圳坂雪崗科技城、深圳國際生物谷。
廣深科技走廊是一條依託高速公路與城際鐵路的“廊狀經濟帶”，將廣深莞三市連成一個產業聯動、空間聯結、功能貫穿的創新經濟帶，建設成為珠三角國家自主創新示範區核心區。“廊狀經濟帶”是一種有別於“環狀經濟區”的新概念，其空間形態體現為多中心，而非單中心。
從產業定位來看，香港級別最高，國際金融中心、航運中心、貿易中心和國際航空樞紐，四大桂冠收歸頭頂。同時，規劃提出，支持香港在優勢領域探索“再工業化”，這正是對其科創能力和人才優勢的重視。澳門相對特殊，僅僅只有數十萬人口，產業相對單一，但也優勢獨特，旅遊休閒、會展以及金融服務業都有相當大的空間，且澳門與珠海之間的互動更為頻繁。
作為龍頭的廣州、深圳，優勢不盡相同。廣州國際商貿、汽車製造、電子信息技術、教育醫療文化、遊戲產業相對發達，深圳互聯網產業、金融保險業、高新技術產業更加突出。在製造業方面，珠江將大灣區一分為二，以深莞惠為代表的珠江東岸和以佛山珠海中山為代表的珠江西岸。
珠江東岸，電子信息製造業一騎絕塵，全國四成以上的手機都產自這個區域，華為、中興、oppo、vivo成為國內市場的霸主。珠江西岸，裝備製造業高度發達。智能裝備製造、船舶與海洋工程、軌道交通、新能源裝備等產業相對突出，美的、格力兩大龍頭笑傲全國。
從都市圈來看，廣佛肇之間，更多是第三產業與第二產業的合作，廣州利用第三產業發展的優勢，為珠江西岸的第二產業提供服務。深莞惠之間，除了深圳金融業、高端服務業為都市提供服務之外，還能將產業在區域之間進行轉移。華為製造終端向東莞松山湖的轉移，就是最大的例證。
按照國民經略的看法，綜上，廣州綜合優勢突出，教科文衛都相對發達，汽車、電子、生物醫藥等相對突出。深圳科創優勢一流，經濟競爭力強勁，金融業、互聯網業、電子信息、新材料等高新產業優勢突出。而珠江東西兩岸，各有所長，不相上下。
廣深港澳四大中心城市，均是以第三產業為主，金融業、專業服務業等高端服務業相對發達，而佛莞惠珠中江等城市，則基本都以第二產業為主，大灣區內部存在較強的產業互補性。在第二產業方面，大灣區沿著珠江，分佈於東西兩岸，形成了極其分明的珠江西岸產業帶和珠江東岸產業帶。
珠江東岸，以深圳東莞惠州為代表，優勢產業在電子信息製造業、生物醫藥和新能源、新材料等產業。珠江西岸，以佛山中山珠海江門為代表，優勢產業在於汽車製造業、家電製造業和先進裝備製造業等等。從產業上看，東莞和珠海的第三產業佔比相對佛山來說更大。因此，這一次，規劃綱要明確提出：
以珠海、佛山為龍頭建設珠江西岸先進裝備製造產業帶，以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進製造業產業集群。而對於廣深港澳四地，則要發揮科研資源優勢、高新技術產業基礎，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料等發展壯大為新支柱產業。
事實上，早在2000年前後，珠三角就形成國內最全的工業門類體系。從2008年開始，隨著產業轉型升級，珠三角在保持傳統制造優勢的同時，在電子信息、新能源、新材料、生物醫藥等高科技領域率先邁出探索。這些探索，不僅讓廣東得以在新經濟週期中繼續拔得頭籌，也讓粵蘇兩省長達30年的爭霸塵埃落定。
粵港澳大灣區：四大中心誰是中心點
粵港澳大灣區是國家定位建設的世界級三大城市群之一，在國家的 戰略發展中佔有非常高的地位。按照粵港澳大灣區的戰略定位、發展方向以及兩特區和9個城市的具體分工明朗。從定位上，粵港澳大灣區的建設方向是國際一流灣區和世界級城市群。粵港澳大灣區的區域範圍是珠三角的升級版，香港、澳門兩個特區和珠三角的9座城市，廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州、中山、江門、肇慶。
任何一個世界級灣區，都少不了中心城市的引領作用。與紐約灣區、舊金山灣區和東京大灣區不同，粵港澳涉及“一個國家、兩種制度、三個關稅區”。因此，規劃綱要明確提出，廣州、深圳、香港、澳門四大城市均為中心城市。雖然廣深港澳均為中心城市，但這四大城市定位分工各不相同。
老謝認為，首先是規劃中確立的粵港澳大灣區的中心四大城市：香港：國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐，全球離岸人民幣業務樞紐地位、國際資產管理中心及風險管理中心。澳門：世界旅遊休閒中心、中國與葡語國家商貿合作服務平臺。
廣州：國家中心城市和綜合性門戶城市引領作用，全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐功能，培育提升科技教育文化中心。深圳：發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市從規劃中提及各個城市的次數來看，香港102次，澳門90次，廣州41次，深圳39次，香港與廣州，對比澳門與深圳，要稍強一些。
老謝認為，再看這四個城市在規劃中的定位，香港有兩大樞紐+5箇中心，還有1個亞太中心與國際大都會，是大灣區的真正龍頭；廣州定位也很高，涵蓋1個國際中心+1個樞紐+2個國家中心，城市定位為國際大都市；而深圳僅有1個國家中心、1個國家特區，定位比預期要弱得多。將來整體的資源可能會往香港和廣州傾斜。
老謝認為，從大灣區九市的GDP總量來看，廣深兩個核心城市17年GDP總量破2萬億，遠遠甩開其他城市，坐穩第一梯隊的位置，佛山、東莞分居第三、四位。雖說廣州在大灣區規劃中定位很高，深圳則不如預期，但值得注意的是，綱要裡提到，要探索推進在廣東工作和生活的港澳居民在教育、醫療、養老、住房、交通等民生方面享有與內地居民同等的待遇。
要知道深圳位於香港周邊，對比起香港的房價，目前55166元/㎡的新房均價，仍然算窪地。並且2017年統計數據顯示，深圳的常住人口為1253萬人，僅次於廣州，但人口增長率卻高達4.2%，居於大灣區第一位。因此面對未來將出現更多的購房需求，深圳的競爭力並沒有下降。
按照國民經略的看法，誰是粵港澳大灣區的中心城市，誰就最具投資價值，這是最簡單的原理。那麼，究竟誰才是粵港澳大灣區的中心？在粵港澳大灣區規劃綱要中，香港、澳門、廣州、深圳四個城市都是中心城市，這顯然是基於特殊行政區情所做出的安排。從功能定位而言，香港是國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐，三中心一樞紐，其地位得到前所未有之鞏固。
澳門體量較小，但是單項優勢突出，其定位是世界旅遊休閒中心、中國與葡語國家商貿合作服務平臺。至於廣深，兩地在分工上做出更明確劃分。廣州著眼於國家中心城市和綜合性門戶城市的優勢區位，深圳則是強調經濟特區、全國性經濟中心城市以及創新中心的作用。
而在金融方面，香港和廣州有所強化，深圳則是中規中矩。香港的金融中心地位得到強化，既是國際金融中心，也是全球離岸人民幣業務樞紐、國際資產管理中心。廣州則獲得私募股權交易市場、大宗商品區域交易中心、碳排放期貨交易所的建設探索權，可謂最大驚喜。
相比於四大中心城市，大灣區內部業已成熟的都市圈對於投資更具現實指導價值。簡單而言，粵港澳大灣區可以分為廣佛肇、深莞惠、珠中江三大都市圈，這其中，又規劃了港深、廣佛、珠澳三大都市圈。廣佛肇都市圈的核心自然是廣州，深莞惠都市圈的核心自然是深圳，珠中江只是地理上的聯繫，沒有核心，中山正在藉助深中通道向深圳融合。
至於深港，這是世界上最大的超級城市聚集區之一。深圳從小漁村發展成為國際大都市，在四大特區中獨樹一幟，其根源就是因為毗鄰香港，享受資本、技術和制度的溢出效應。兩地如果在未來能夠高度融合，將會製造一個超級經濟體。就此而言，論投資價值，廣佛肇乃至珠三角之外的清遠都要依託於廣州，深莞惠則要依託於深圳，珠海則與澳門形成聯動，中山則依託於深中通道的預期，江門相對邊緣。
香港的定位是國際金融、航運、貿易中心和航空樞紐，以及全球離岸人民幣業務樞紐、國際資產管理中心、亞太法律及爭議解決服務中心。雖然唱衰香港之聲不絕於耳，但不得不承認的是，香港仍舊是世界第三大金融中心（僅次於紐約倫敦）、也是全球第二大國際航運中心（僅次於新加坡）、還是全球第三大對外直接投資輸出地（僅次於日本和中國內地），且擁有全球第大的國際貨運機場。
顯然，香港未來仍舊能夠在中國內地與世界之間扮演超級聯繫人的角色，這也就是大灣區賦予香港以離岸人民幣業務樞紐、國際資產管理中心、亞太法律及爭議解決服務中心的用意所在。與香港不同，澳門經濟結構較為單一，對博彩和旅遊的依賴度較高，但澳門在國際化上優勢獨一無二。因此，澳門的定位著眼的是，世界旅遊休閒中心、中國與葡語國家商貿合作服務平臺。
至於廣州深圳兩大一線城市，有競爭自然也有合作，兩地在功能分工上不同，體現了各自的城市特色。廣州主要是充分發揮國家中心城市和綜合性門戶城市的引領作用，全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐和科技教育文化中心功能，同時著力建設國際大都市。這是基於廣州作為華南國家門戶的區位優勢而言，也是基於廣州作為傳統商貿中心的歷史底蘊而來，更是基於廣州在全球城市的綜合地位而定的。
廣州的優勢是綜合的，因此定位也是綜合的。廣州不僅是華南地區唯一的國家中心城市，也是全國排名首位的交通中心，本專科學生總量已經超過武漢位居全國第一位，在GaWC發佈的世界一二線城市榜單中，廣州位列Alpha級（一線），而深圳則位列Alpha-級（弱一線）。
深圳與廣州不同，深圳的經濟競爭力和科創能力一流。因此在定位上，深圳主要是發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，努力建成具有世界影響力的創新創意之都。在衡量創新指標的R&D投入（研發投入）上，深圳的優勢相對突出。在全國所有城市中，深圳的R&D投入強度，僅次於北京，高過上海廣州。
在上市公司方面，目前深圳共有370家上市公司，總市值超過10萬億元，位居全國第二位。這一數字，僅次於北京，遠高過上海、杭州和廣州。在四大中心城市中，香港澳門被反覆提及，分別出現366次和327次，而廣州、深圳則僅出現41次和39次。而在四個城市中，澳門和深圳側重於功能定位，只有香港和廣州被定位為國際大都市。
可見，每個中心城市都有自己的獨特優勢，也都有各自的獨特定位。四大中心城市分工協作，相互競合，促進粵港澳大灣區的全面崛起。
老謝認為，為什麼要這樣定位？香港本身是著名的國際性金融中心，是僅次於紐約和倫敦的第三大金融中心，金融業發展非常發達。截至2017年的時候，香港交易所就有2118家公司上市。澳門是中國唯一一個設有合法賭場的地方。旅遊業是澳門的支柱產業，娛樂、旅遊、酒店和輕工業讓絡繹不絕的澳門長盛不衰。2017年澳門入境遊客總量達到3261萬人次，相對於1999年翻了20倍。
廣州則因為悠久的發展歷史，在交通運輸方面非常成熟。在2019年1月10日，《廣州綜合交通樞紐總體規劃（2018-2035年）》發佈，目標將廣州建設成全球交通樞紐。深圳則是民營企業的孵化地，而入圍世界500強的深圳企業基本集中在金融和科技領域。深圳在科技方面具有優勢，2017年深圳國家級高科技企業有1.12萬家，還有近19萬家不同類型、不同規模的科技企業。
全年高科技產業增加值7359億元，佔GDP32%。所以粵港澳大灣區規劃對於四個中心城市的定位，實際上是揚長避短，充分發揮了各個城市原本的優勢，再輔助大灣區內各城市的合作，將核心引擎作用發揮到最大。不過雖然4個城市都是可以叫做中心城市，但是暴哥認為，在這四個中心城市當中，香港才是龍頭。
老謝認為，其一是從資金總量上對比可以看出，香港的資金總量遠大於其餘三大中心。其二是從《綱要》中關於四個中心城市的定位，香港被擺在了第一位。而且關於粵港澳大灣區的進展情況都是從香港發佈出來的，此外粵港澳大灣區的宣講會將在2月21日舉行，舉行的地點也是在香港。
其三是在這一次公佈的粵港澳大灣區定位中，金融一詞被提及63次，僅次於經濟和文化，可見這一次的發展，金融的地位有多高，而香港本身的定位就是金融中心。況且從國家定位上看，自從人民幣跨境結算後，香港就成為了全球離岸人民幣業務的樞紐，而人民幣要繼續深化國際化是必然的，香港的龍頭作用則對於人民幣國際化具有重要的助力作用。
因此綜合這些來看，粵港澳大灣區的中心是香港，澳門、廣州、深圳，龍頭則是在香港，另外是三大平臺，七個節點城市。除了4箇中心，誰會是最有潛力的城市？除了4箇中心城市的定位之外，國家對於粵港澳大灣區的其餘7座城市的定位是：支持珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等城市充分發揮自身優勢，深化改革創新，增強城市綜合實力，形成特色鮮明、功能互補、具有競爭力的重要節點城市。
粵港澳大灣區：三大極點誰是最大引擎器
按照粵港澳大灣區規劃綱要，深圳前海：強化前海合作發展引擎作用；加強法律事務合作；建設國際化城市新中心。在此要重點提出的是未來前海會擴容，往上，航空限高；往西，大海攔著；看來蟄伏已久的蛇口和寶中要被餡餅砸中了。廣州南沙：攜手港澳建設高水平對外開放門戶；共建創新發展示範區；建設金融服務重要平臺。
珠海橫琴：建設粵港澳深度合作示範區；加強民生合作；加強對外開放合作。除了已經成型的深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴，還有以下板塊要建港澳合作區：深圳和香港合作開發落馬洲河套港深創新及科技園；江門與港澳合作建設大廣海灣經濟區；
江門銀湖灣濱海地區，形成國際節能環保產業集聚地以及面向港澳居民和世界華僑華人的引資引智創業創新平臺；澳門和中山深度合作，拓展澳門經濟適度多元發展新空間；東莞與香港合作開發建設東莞濱海灣地區；佛山南海搭建粵港澳市場互聯、人才信息技術等經濟要素互通的橋樑。
深港、廣佛、珠澳：誰是最強引擎？除了四大中心城市之外，大灣區還提出了三大極點，以極點帶動、軸帶支撐打造大灣區的超級網絡空間格局。這三大極點，分別是香港-深圳，廣州-佛山，澳門-珠海。先說深港，香港深圳均屬於一線城市，兩地GDP基本不相上下，在金融、航運等方面有一定重合性，難免存在競爭關係。
不過，足可互補的是，香港的國際化程度一流，轉運港口的地位牢不可破，在高端服務業上的優勢同樣不容低估，而深圳則在高新產業和科創上具備領先優勢，深港合作，不僅有利於大金融業的國際化步伐，而且還能促進實體經濟的發展。
再看廣佛，廣佛兩地市中心相距不到30公里，地鐵早已將兩個城市連為一體，城市邊界已經基本消失。換句話說，排除行政邊界，廣佛在事實上已經基本融為一個城市。
值得一提的是，廣佛產業具有高度互補性。廣州第三產業發達，佛山第二產業突出。廣州在第二產業上的優勢產業為汽車、石化和電子信息技術，同時在IAB、NEM等高新產業上取得突破，而佛山的優勢則在於裝備製造業，這就為兩地產業融合提供可能。
就在一週前，佛山在工作報告中，明確提出，佛山將與廣州深化產業協同發展，聚焦先進裝備製造、汽車、新一代信息技術、生物醫藥與健康等產業，共建若干個萬億級產業集群。
至於澳門-珠海，澳門的優勢在於旅遊休閒、會展博覽，在於國際化，這就為珠海發展橫琴國際休閒旅遊島提供基礎。同時，港珠澳大橋的建成通車，也縮短了香港與澳門珠海之間的距離，粵港澳大灣區得以加速融合。在這三大極點中，深港的未來不可限量，而廣佛的現實效應更加突出，珠澳則可以在旅遊和特色金融方面做出積極探索。
粵港澳大灣區：三大自貿區誰最大
除了四大中心城市外，在本次綱要中，三大自貿區也被提及。深圳前海：優化提升深港現代服務業合作區，建設國際化城市新中心。廣州南沙：打造粵港澳全面合作示範區，高水平對外開放門戶、創新發展示範區、建設金融服務重要平臺、優質生活圈。珠海橫琴：粵港澳深度合作示範區，國際休閒旅遊島，國際貿易通道。
老謝認為，從定位上看，大灣區規劃“強南沙、強廣州”的趨勢十分明顯。其中廣州南沙的房價對比其餘兩個自貿區，可以說為房價窪地。結合南沙近五年的成交情況來說，南沙的房價一直在走高，雖是窪地但升值潛力無窮。
除前海、南沙、橫琴三大熱點板塊之外，“廣州-深圳-香港-澳門”科技創新走廊也是投資的熱土。這條廣州東部和中部—東莞—深圳等東岸地區的科技創新走廊將重點佈局發展金融、物流、會展、信息服務、專業服務、文化創意等現代服務業，以及電子信息、新能源、新材料、生物醫藥等戰略性新興產業和高技術產業，形成服務化、高端化的知識密集型產業帶。
根據規劃，廣深科技創新走廊的建設期限為2017-2030年，展望至2050年。到2020年，科技產業創新能力要領先全國；到2030年，要建成具有國際影響力的科技產業創新中心，成為“中國硅谷”；到2050年，將會建成國際一流的科技產業創新中心。
老謝認為，從圖中可見，這條科技創新走廊上囊括的區域有：廣州中新知識城、廣州科學城、廣州琶洲互聯網創新集聚區、廣州大學城、東莞濱海灣新區、東莞松山湖、深圳空港新城、深圳坂雪崗科技城、深圳高新區、深圳國際生物谷等區域，這些都是大灣區內升值潛力較大的區域。
以目前這些片區內在售的樓盤價格來看，廣州中新知識城、東莞濱海灣新區和東莞松山湖等片區房價相對較低；深圳空港新城、深圳坂雪崗科技城和廣州科學城等片區房價相對高一些。
老謝認為，如果說廣、深、港、澳四城是大灣區的中心，那前海、南沙、橫琴就是粵港澳合作的核心。
按照國民經略的說法，三大自貿區：誰主沉浮？一個廣東，擁有三大自貿區，這在國內相當少見。在最近公佈的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中，前海、南沙、橫琴三大自貿區可謂風光無限，分別被提及14次、14次和22次，而佛山、東莞則只被提及9次和8次。
這三大自貿區，承載著共建粵港澳合作發展平臺的重任。前海著重於深港合作，橫琴主要是珠澳合作，南沙則是粵港澳全面合作示範區。
先說前海自貿區。南沙是灣區地理中心，前海則是深港兩大超級城市的交匯點，在兩大金融中心之間，可謂得天時地利之便。在定位上，前海不僅是自貿區，更是深港合作區，還是保稅區，被深圳認為是“特區中的特區”。
其主導產業分佈於四大領域：金融業、現代物流、信息服務、科技服務，這些產業，無一不是人才和資金的聚集池。因此，在大灣區規劃中，前海被定位為“深港現代服務業合作區”。而深港合作，主要在金融、航運、法律服務等專業服務業方面。前海將在離岸賬戶、離岸貿易、國際法律及商事爭議服務中心方面做出探索。
值得一提的是，規劃給了前海自貿區兩大利好。一大利好是“研究進一步擴展前海發展空間”，言外之意即鼓勵前海自貿區擴容；另一大利好是，支持在深圳前海設立口岸。顯然，前海將是深港合作的橋頭堡，也是大灣區互聯互通的關鍵點所在。做大前海，就是做大深港一體化的未來。
再看南沙自貿區。南沙是大灣區的地理中心，但在水系密佈和高鐵主導的珠三角，地理中心的價值並不如想象中那麼大。南沙在規劃定位上級別最高，既是自貿區，也是國家新區，但短板也很明顯，與主城區廣州較遠。
在大灣區規劃中，南沙被定位為“粵港澳全面合作示範區”，具體表述是“大灣區國際航運、金融和科技創新功能的承載區，成為高水平對外開放門戶”。相比而言，南沙是廣州港口貿易的重地，廣州打造國際航運中心的重心就在此。而金融和科技創新功能，則是南沙融入粵港澳大灣區的關鍵所在。
所以，大灣區規劃給了南沙多個利好。一是支持南沙建設中國企業走出去綜合服務基地和國際交流平臺。二是規劃建設粵港產業深度合作園、粵澳合作葡語國家產業園.三是探索建立粵港澳大灣區國際商業銀行。顯然，南沙不只是廣州的南沙，還是大灣區的南沙。
南沙不能停留於廣州副中心的定位，而要以大灣區為基礎，與港澳在金融科創方面形成互動，同時與深圳、中山、東莞形成密切互動，並充分利用廣州交通樞紐和南沙港的優勢，深度整合珠江西岸的港口貿易。作為廣州的一顆棋子，深度參與大灣區的融合發展。這是南沙的最大機遇所在。
再看橫琴自貿區。橫琴立足於珠澳合作，而隨著港珠澳大橋的開通，珠海獲得香港概念的加持，城市區位優勢得以提升。不過，由於澳門經濟結構相對單一，珠海本身的產業基礎不算強勁，在區域合作中，澳門所能帶動的是旅遊業和商貿業，香港則是鞭長莫及。
不過，靠近澳門，靠近金錢，這是橫琴投資的巨大優勢所在。因此，規劃提出，橫琴將要配合澳門建設世界旅遊休閒中心，高水平建設珠海橫琴國際休閒旅遊島，建設服務於兩地的養老、醫療等民生項目，同時打造中拉經貿合作平臺。
粵港澳大灣區：誰是中心溢出效應城市
按照國民經略的說法，灣區融合：誰的溢出效應最大？佛山遍地廣州客，東莞遍地深圳客，誠非虛言。在佛山，外來購房者最多的當屬廣州。數據顯示，在佛山購房者中，一手房方面，2016年廣州客成交佔比為40%，2017年即使部分區域限購，廣州客成交佔比仍有37%，而在2018年，在佛山非限購區域，來自廣州的購房者佔比超過一半。
廣州的購房客，主要集中於南海、順德等區域。這兩地與廣州比鄰，業已通過地鐵與廣州連為一體。南海千燈湖區域與廣州市中心的距離不到30公里，而廣州轄區內部的增城、南沙、從化則都在50公里之外。顯然，廣佛同城雖然在城市層面仍有待推進，但在居住層面則已悄悄完成融合。
在東莞，外地購房者佔比一度超過40%，其中大多數都來自於深圳。這些購房者，集中於兩大區域，一是臨深板塊，包括塘廈、鳳崗等鎮，承接著深圳外溢的居住需求；二是松山湖板塊，華為外遷將松山湖推上東莞制高點，也成為珠三角產業轉移的最佳見證地。
佛山與東莞，是粵港澳大灣區溢出效應的典型代表，也是產業轉移和融合的最大受益者。這兩地之所以值得投資，不僅是因為受惠於大灣區的融合互通，更是因為自身就有強大的底氣。珠三角能成為世界製造之都，佛山東莞在其中功不可沒。
2018年佛山GDP高達9935億元，離萬億俱樂部只有一步之遙；東莞為8278億元，雙雙進入全國20強。從人口上看，佛山東莞雙雙進入特大城市的行列，而且人口吸引力有增無減。2017年，佛山常住人口達到765.67萬人，比上年新增19.4萬人；而東莞則達到834.25萬人，比上年新增8.11萬人。
根據不久前發佈的《廣東省人口發展規劃（2017-2030年）》，佛山、東莞被定位為人口在500萬-1000萬之間的特大城市。這意味著，兩大城市各有230萬和170萬的人口發展空間。產業發展強勁，經濟總量可觀，人口持續流入，這兩地將會成為大灣區的最大受益地。而臨廣和臨深板塊，則是最大的最大受益地。
粵港澳大灣區：11市誰是價值窪地
粵港澳大灣區囊括“2+9”個地區：香港、澳門兩個特別行政區與珠三角 9 座城市（深圳、東莞、惠州、廣 州、佛山、肇慶、珠海、中山、江門），實質上是港澳在內的珠三角城市融合發展的升級版，上升為國家戰略。粵港澳大灣區定位為：世界級城市群。
按照國民經略的說法，大灣區投資：哪裡才是窪地？粵港澳大灣區的窪地，不在深圳，也不在廣州，而在於大城市群連成一線的受益區。
一是環廣區域的佛山清遠。佛山與廣州，在地理邊界和居住邊界上已經深度融合，廣州的溢出需求，首達之地必是佛山。佛山也必須與廣州融合互通，打造廣佛同城的超級共同體，才能獲得更大的跨越式發展。
至於清遠，內部發展相對失衡，本身經濟體量弱小，也必須依靠廣州發展。廣州部分居住需求和投資需求已經外溢到清遠南部，但問題是廣州本身擁有較大的發展腹地，一路向東向南，而北部則屬於戰略緩和地帶，沒有擴張的北部，對清遠帶動就有限。
值得一提的是，飛地模式在大灣區規劃中被著重提及。深汕合作區已經邁出步伐，廣清特別合作區的前景同樣值得期待。
二是環深區域的東莞惠州。東莞深處廣深兩大超級城市之間，自身製造業發達，無論是製造片區還是臨深片區，都有不錯的發展前景。未來隨著深圳土地資源枯竭、房價進一步高企，深圳居住需求和產業轉移的外溢還會加速，臨深板塊和製造板塊都將獲益。
至於惠州，與東莞類似，也是深圳居住效應的溢出之地，惠灣片區一度70%購房者都是深圳人。不過惠州土地供應量大，新房供應充足，目前多數處於投資炒作階段，缺乏實際居住需求的進入，因此房價易受調整政策的影響。
三是深中通道的中山。深中通道涉及珠江口的利益分配，目前雖已動工，但廣州仍有不同意見，而深圳中山則因利益站在同一方。大灣區規劃明確提出，加快深中通道、虎門二橋過江通道建設。
顯然，深中通道基本已經塵埃落定。等待深中通道開通，深圳與中山的距離縮短到20多公里，時程縮短到30分鐘以內，中山不必繞道虎門大橋便可抵達深圳，深中將會藉助這一通道融為一體，中山將會成為深圳的後花園。這是中山的最大機遇所在。
四是港珠澳大橋的珠海。港珠澳大橋開通，進一步拉近香港與澳門珠海之間的距離，但由於單Y結構的設計，導致與香港一水之隔的深圳，未能進入這一體系，因而港珠澳大橋的惠及效應有所削弱。
即便如此，港珠澳大橋的開通，將珠海的區位優勢提到新的高度。能否以港澳為靠山，帶動中山、江門納入珠中江港澳的大體系中，這是珠海的機遇，也是挑戰。
粵港澳大灣區：哪個城市的房價誰最值
在新出臺的規劃中，粵港澳大灣區有相當高的戰略定位：世界級商貿金融中心、國際級科技創新中心、全球性先進智造中心、“一帶一路”重要門戶樞紐等。今天宣講會公佈的2018年大灣區數據顯示，我們的粵港澳大灣區與其他全球世界級灣區相比，以7112萬人口和16418億美元的總GDP，遠超三藩市灣區，並與紐約、東京等灣區基本齊平，實力與重要性不言而喻。
老謝認為，長期來說，隨著大灣區的規劃不斷落實，灣區間不同城市自身的產業優勢體現，大灣區逐漸實現全球最強灣區的願景，灣區內所有城市的房地產價值都會將有很大的得益。但如果說到規劃出臺後，灣區房價會大漲，也是有可能的。
粵港澳大灣區的房價基本分為四個梯隊：一是港澳。以人民幣換算，兩地均價均已超過10萬元天際。其中中環、銅鑼灣聚集的香港港島可謂寸土寸金，房價超過17萬港幣每平方。一套60方的房子，價格動輒超過千萬港幣。二是廣深珠。廣深房價領先於省內其他城市，這與其經濟地位相匹配。
而珠海是個異數，房價一直居高不下，除了人均GDP位居全國前列之外，珠海的旅遊度假經濟、與澳門的聯動效應也是關鍵。三是佛山、東莞、中山。雖然在廣深光環之下，佛莞顯得不突出。但這兩市GDP在國內遙遙領先，不久之前剛被定位為特大城市，GDP在全國都在20名之內，都擁有相對發達的產業體系，不容小覷。
四是惠州、江門、肇慶。這三個城市，在大灣區的存在感稍弱，各自服務於自己的城市圈，如深莞惠、珠中江和廣佛肇，房價在大灣區中處於墊底位置。相比於城市之間的涇渭分明，城市交界處的房價則屬於明顯的例外。無論廣佛之間的千燈湖區域，還是深莞之間的塘廈鳳崗等地，都屬於外溢效應的典型代表。
至於大家最為關心的房價，大灣區四大核心城市，即廣州、深圳、香港、澳門之中，廣州新房參考均價約2.7萬/平，是實實在在的窪地。此外，肇慶是灣區唯一一個不限購、不限售的城市，均價8字頭。
不過，大灣區的房子也不是你想買就能買了，畢竟大灣區很多城市均已限購了~最後，附上大灣區各城市限購地圖。
粵港澳大灣區：投資與買房建議、結論
在如今如今穩房價的背景下，前有雄安、海南利好出臺政策之後抑制“炒房”的措施，大灣區樓市也會面臨較為嚴厲的調控措施。實際上，在粵港澳大灣區規劃出來之前，地方政府已經出臺了一系列政策措施打擊囤地、炒房等投機行為。
今後，粵港澳大灣區不會單純發展房地產業務，傳統開發模式將在這裡率先轉型，對接產業、產城融合成為房地產行業新主流。建設國際一流灣區和世界級城市群，必須要房地產來推動，沒有房地產，成就不了國際一流灣區和世界級城市群。
按照國民經略的四點建議、結論有四點：其一是堅守中心城市。除去香港不說，廣深既是一線城市，也是全球城市。即使逃離北上廣的聲音不絕於耳，但經濟、產業依舊發達，人口依舊在導入，這是抗跌性最強的區域。
其二是靠近大城市佈局。環廣區域的佛山南海、順德，環深區域的東莞塘廈鳳崗、惠州惠灣這些是首選。深中通道如果順利開通，中山也將成為臨深城市，這也是未來機遇所在。
其三是靠近產業佈局。廣深科技走廊，已經升級為廣深港澳科技走廊，這一科技走廊橫跨廣州琶洲、大學城、科學城、知識城，東莞松山湖、濱海新區，深圳空港新城、坂雪崗科技城、高新區、國際生物谷等眾多區域。產業集聚，如果能同步帶來人口集聚，將會形成巨大磁場效應。
其四是靠近軌道交通佈局。大灣區交通密度，在全國首屈一指，一小時交通圈已經基本現出雛形。目前，各地正在通過地鐵、城規、高鐵連成一體，廣佛地鐵貫通之順暢猶如一城，未來隨著東莞地鐵東連深圳西接廣州，廣佛深莞惠城軌全面貫通，軌道交通的機遇就會無限放大。
老謝認為，產品的選擇方面。涉及到產品的地段（老城、老城中心、商務中心、市中心、區中心、郊區中心）、配套（商務、銀行、生活與公共等配套）、景觀（湖、江、海、公園等歷史建築、自然風景）、資源（學位房、地鐵房）、類型（高層住宅）、開發商（500強的）、物管（100強的）、附加值（送面積、送管理費等）。
老謝認為，入市時機、政策的判斷。調控放鬆、去庫存繼續與穩增長的政策出臺及貨幣的放水，信貸的首付與利率的下降，融資的放開，優惠的稅收，財政的刺激，房企大幅度促銷，就是入市最好時機，即政策見底就是抄底時機。槓桿的利用，即銀行的貸款放鬆。其六買房者的經濟能力與收入對比及心理素質。
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