一邊是火焰，另一邊卻是冰山。
4月16日，國家統計局發佈了2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。
70大中城市中有65城新建商品住宅價格環比上漲，2月為57城環比上漲。
一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；
二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；
同比看，西安、貴陽、呼和浩特等5城新房價格更是同比漲超20%。
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漲價，漲價，還是漲價。
過去的三月，樓市小陽春，樓市回暖的消息刷爆了大家的朋友圈。
市場的火爆也的確不是空穴來風。
前兩天開盤的上海某內環內2000w樓盤，也在當天被一搶而光。
內環內絕版地段！距離外灘1.5km！珠江鉑世外灘界今日開盤！
而另一邊，黑龍江鶴崗卻因為房價跌成了白菜價而走紅！
媒體曝出的鶴崗房價圖
難道，全國樓市大分化就此開始了嗎？
先來分析一下這兩天火起來的鶴崗。
一個在中學課本上赫赫有名的東北“煤城”，沉默多年後的突然走紅，竟是因為逆天的房產“白菜價”。
房價低至每平米300多元，一套46平米的毛坯房，總價只需1.5萬元。
無數網友紛紛驚呼，不可置信。
“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”
不少網友更是開玩笑稱要去鶴崗“組團抄底白菜房”！
據瞭解，2019年1月到3月間，鶴崗房價幾乎“腰斬”。
新房方面，鶴崗在售樓盤最低銷售價格為3200元/平米，最高為4300元/平米；上百套正在線銷售的二手房源中，總價最低房屋售價為3.8萬元。
以腔調君的認知，暫且不說框架結構的房子，就是最廉價的磚混結構的房子，最便宜的毛坯房，建築造價也至少在每平米500元以上，可為什麼鶴崗的房價會如此的便宜呢？
其實，網上曝出的“白菜房”大多是偏遠郊區的棚改房。位置偏遠，房產證辦理週期長，雖然價格很低，但真正購買的人其實並不多。
鶴崗市保障性住房服務中心副主任周志剛也聲明表示，網上報道的低價房是個別現象。房源位置、戶型不理想，現在當地二手房價格在每平米2500元以上。
但鶴崗房價的普遍、大幅下跌卻透出個趨勢：以之為代表的部分三四線、五六線收縮型城市，正走向這輪樓市分化的極端——寒冬
首先，缺乏經濟支撐、人口外流所致的“城市空心化”，是部分樓市熄火城市的共同特徵。
鶴崗是一個資源枯竭型的煤城。市區人口61.7萬，不過常住人口可能不足90萬人，超過10萬人外出謀生。
從大區域看，東北多地的房地產市場偏冷，也與其人口淨流出密切相關。
2017年，東北三省常住人口共計減少35萬人；其中，吉林省常住人口比上年末淨減少15.6萬人，黑龍江比上年減少10.5萬人，遼寧減少8.9萬人。
產業發展受到影響，失去人口支撐，樓市交易不好，價格自然就低了下來。
另一方面，棚改貨幣化的退潮，也使得相關城市樓市直接失去一大引擎。其影響之大，業內人士已有共識。
2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改房入市交易，大多是未下證的房源，一家有多套的可以進行交易。
近年來當地加速棚改房建設，解決了九萬戶住房困難群體的需求，保證了供需平衡，也是主要原因。
而從客觀理性角度分析，同一城市不同區域的房價差異是客觀存在的，而非房價本身出現大波動。部分三四線城市房價下跌，並不能斷言三四線樓市已經出現全面下挫。
具有產業、資源等優勢、以及一些位於都市圈的三四線城市目前樓市運行依然良好；像鶴崗這類收縮型城市必要時也需研究人口迴流、高鐵開通等因素，積極培育新產業，從而形成更好的購房條件。
鶴崗基本就這樣了，
而與鶴崗白菜價相對應的，是一二線城市和強三線城市的全面回暖和穩定熱度。
全國各地繼續堅持因城施策、一城一策，保持政策的連續性，房地產市場總體平穩。
混沌之中，分化開始。
首先，多城調控政策放鬆，樓市春天悄然來襲，房價有新一輪上漲的趨勢。
現在不買房，等到漲起來了，自己多花的錢，就是當時腦子進的水。
其次，房貸利率下降、二手房減稅等利好政策不斷襲來，實則就是給現在買房的你，減少成本。
回顧上海的歷年房價，我們也能發現，房價其實一直都是處於上漲之中。
2008年：房價11243元/㎡，你沒有買房，你說金融危機，房價會暴跌！
2009年：房價13472元/㎡，你沒有買房，你說房價上漲太多，要觀望，說房價會崩盤！
2010年：房價18018元/㎡，你沒有買房，你說國家已出臺限購，房價會下跌！
2012年：房價19557元/㎡，你沒有買房，你說房價漲的有點離譜，估計要崩盤了！
2014年：房價23799元/㎡，你沒有買房，你說國家要出臺不動產登記，房價一定會跌！
2015年：房價29976元/㎡，你沒有買房，你說不動產登記已經出臺，小媳婦都成丈母孃了！
2016年：房價35219元/㎡，你沒有買房，你說房價漲的太快，後期一定會降！
2017年：房價43310元/㎡，你沒有買房，你說房價貴的離譜，可以等一等！
2018年：房價48022元/㎡，你沒有買房，你說國家全面調控，一線城市房價連降10個月，房價一定會跌！
所以現在的你，還要繼續觀望嗎？
而回暖後，上海房價最具爆發力的區域會在哪？
筆者認為，最直接的邏輯是地價邏輯。
有特殊地價的區域，是大概率有“房價爆發力”的地方。
那麼問題又來看，什麼是特殊地價區域？
特殊地價區域就是：最低樓板地價>板塊最低房價的區域。
比如：朱家角鎮最低樓板價為22091元/㎡，而板塊最低房價是20129元/㎡的泰安公寓。
說白了就是2010年造好的泰安公寓不如同板塊內一塊長著草的地。
2016至今上海有商品住宅土地（含綜合體地塊）拍出的板塊共計53個。其中，最低房價
其實，對國家而言，無論是金融去槓桿，還是樓市調控，都是以穩經濟為底線的。
要知道，在今年兩會的，工作報告接近兩萬個字中，“穩”字，出現了73次。
中國房地產市場和調控正在進入一個全新時期，城市之間的“分化”、買賣之間的“手抖”，將是長久的趨勢。
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