投資、銷售齊回暖,“金三銀四”重現樓市!專家:警惕新一輪房價上漲

根據國家統計局近日公佈的數據,今年一季度房地產開發投資、商品房銷售增速均有所加快,特別是3月份,各線城市的新房和二手房價格同環比均有所上漲。專家認為,近期房地產市場回暖是多因素共同作用的結果,未來需警惕新一輪房價上漲。

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供圖 今日頭條

投資銷售齊回升

根據國統局數據,今年1-3月份,全國房地產開發投資23803億元,同比增長11.8%,增速比1-2月份提高0.2個百分點;商品房銷售額27039億元,增長5.6%,增速提高2.8個百分點。

房價方面,3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比2月回落0.1個百分點,同比上漲4.2%;二手住宅銷售價格環比上漲0.3%,同比上漲0.5%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比2月降低0.1個百分點,同比上漲12.2%;二手住宅銷售價格環比上漲1.2%,同比上漲8.2%。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,同比上漲11.4%;二手住宅銷售價格上漲0.5%,同比上漲8.4%。

“3月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比上漲0.6%,同比上漲11.3%,增速較上期加快;二手住宅價格方面,環比和同比增速分別為0.5%和7.9%,增幅較上期也有所提高。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹指出,“按城市類別看,CREIS(中國房地產指數系統)主要城市中,一線城市成交面積環比上升122.31%,同比上升56.15%。其中,北京成交量暴增,較上月升幅超230%,為去年同期的近4倍。二線代表城市環同比分別增長83.50%和8.53%,三線代表城市環比上升49.05%、同比下降16.22%。”

相對而言,上海樓市並未明顯升溫。國統局數據顯示,3月上海新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%。第一太平戴維斯近日發佈的《2019年第一季度上海市場回顧》亦顯示,一季度上海一手商品住宅成交量約142萬平方米,環比下跌7.4%;一手商品住宅成交均價為每平方米56500元,環比下跌7.8%。但第一太平戴維斯也指出,第一季度上海各新開盤售樓處人氣較旺,農曆新年過後市場有所回溫,前來諮詢一二手房的客戶較年前有所增加。

多因素推動樓市回暖

分析人士認為,近期房地產市場回暖是多因素共同作用的結果。從政策層面看,發改委近期印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,要求大城市放寬落戶(城區常住人口100萬-300萬的城市全面取消落戶限制,300萬-500萬的城市全面放開放寬落戶條件),在一定程度上引發大城市人口流入的預期。同時,此前出臺“限售”政策的城市中,部分迎來了首輪“限售解禁”,如廈門、廣州、福州等城市在3月底已“解禁”,其餘城市也將陸續跟進。

與此同時,信貸環境相對寬鬆也成為近期樓市回暖的助力。央行近日發佈的數據顯示,一季度人民幣貸款增加5.81萬億元,同比多增9526億元,創單季新增貸款新高。分部門看,住戶部門貸款增加1.81萬億元。

第一太平戴維斯指出,近期房價維持廣泛而穩健的漲勢,多個城市的調控呈現鬆綁跡象,似乎表明過去兩年陸續出臺的限制措施已取得一定的預期成效。“本月初,發改委發文要求大城市放寬落戶,以及銀行開始下調貸款利率等調整,可能進一步支撐房價延續數月的漲勢。一線城市雖然不在戶口放寬政策之列,但隨著更多房源入市、中美貿易摩擦激化預期消退,已有跡象表明買家情緒更加樂觀。”

“3月‘小陽春’存在季節性因素,也與年初信貸額度寬鬆、審批放款速度加快、購房者入市意願增強有關。”夏丹指出,“加之今年前2月整體成交不如去年同期,3月也存在一定的補漲效應。此外,3月供給端有所發力,新房推盤量和二手房掛牌量明顯增多,為需求釋放創造了條件。不少一二線城市住宅和公寓項目扎堆入市,CREIS數據顯示,10個重點城市3月推盤同比翻番。通常而言,二季度是推盤高峰期,開發商有望保持供貨勢頭,房地產市場回暖趨勢或將延續。”

夏丹還表示,戶籍改革力度加大將促進部分二三線城市成交釋放。“近期發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,一定程度上放鬆或打破了相關城市的限購門檻,對二線及部分三線城市的成交有提振促進作用。一線城市調控總體仍然偏緊,但在‘四限’持續時間較久且邊際放鬆的情況下,樓市成交活躍度也將有所提升。目前,杭州、西安等地已再度放寬了人才引進落戶條件,或成為繼去年後的又一輪‘搶人大戰’。同時,從長期看,‘城市群+都市圈’戰略的經濟效應將愈發凸顯,核心區域依然具備新增住房需求基礎。”

值得關注的是,原央行調查統計司司長盛松成及同策房產諮詢研究員宋紅衛近期發表的文章稱,部分城市房地產市場已出現回暖態勢,且宏觀經濟形勢也有利於房價上漲。有些城市開始出現房地產調控政策微松的跡象。儘管還沒有形成大範圍的樓市放鬆,但這一趨勢需要關注。“應堅持房地產調控不動搖,謹防新一輪房價上漲。”

記者 戚奇明

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一季度房地產信託募資規模同比增25.71%

用益信託最新披露的數據顯示,2019年一季度,基礎產業類集合信託成立規模1149.57億元,環比增加33.11%,同比更暴增161.27%,成為當季集合信託的最大增長點。

從規模佔比看,受季節性因素影響,一季度房地產類信託募集資金1674.79億元,環比減少3.92%,規模佔比35.76%,環比下降0.47個百分點,但仍居規模佔比首位。同時,與去年同期相比,房地產類信託募資規模增幅達25.71%,僅次於基礎產業類信託。

用益信託表示,房地產類信託目前仍是信託公司的重要業務之一,2019年的融資環境出現好轉跡象,房企的信託融資規模有擴大跡象。不過,房地產類信託目前也面臨一定困境,主要問題在於“資產荒”——隨著房地產市場持續調控,房企面臨的資金問題嚴峻,信託公司相應作出調整,提高了融資門檻和風控要求,對房地產項目的選擇更加謹慎,信託資金向頭部房企和一二線城市優質項目集中。

“房地產信託難以繼續保持較快增速。一方面,房地產行業面臨發展拐點,另一方面房地產信託領域的風險可能增加,倒逼信託公司在該領域的風險偏好回調。”資深信託研究員袁吉偉向《上海金融報》記者表示。

數據還顯示,一季度工商企業類信託成立規模353.19億元,環比減少43.92%;金融類集合信託資金募集規模1191.70億元,環比減少4.79%。

“證券投資信託及基礎產業信託可能表現較好,前者得益於資本市場明顯回暖,整體行情優於2018年。後者則受益於政府加大基建‘補短板’。此外,在去通道背景下,金融類信託難有作為,或繼續呈現下滑態勢。”袁吉偉進一表示,“2019年,在‘寬信用’政策推動下,各領域優質企業的非標融資需求會下降,且議價能力會增強。加之應對複雜經濟環境考驗、防控風險、提升主動管理能力等多重挑戰,信託公司可能進一步面臨‘資產荒’。”(王銳)


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