澳大利亞房價下跌,期房買家面臨估值缺口,無法交割!

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不少墨爾本期房買家面臨著估值風險

在市場高峰期購買墨爾本物業的購房者正想方設法獲得額外現金以結算合同交割物業以避免違約風險。這是由於在這個整體下行的市場下,貸款機構對物業的估值比12至18個月前他們購買物業時簽訂的合同價格要低得多。

由於墨爾本土地價格在2017年飆升30%達到了35萬澳幣,土地估價大大降低。同時土地銷量也下降至每月1000塊以下,迫使開發商提供新的優惠措施和現金回扣以吸引買家。

現在使問題更加複雜的是,由於許多投資者在信貸緊縮時無法獲得貸款(不止是海外買家),不少合同以折扣價格的形式在 Gumtree 等網站上轉售(轉樓花)。

悉尼的土地買家則較少面臨類似的問題,儘管近年來土地價格略有放緩,但是市場走向日趨穩定。

在墨爾本,數千名普通家庭買家在市場高峰時期購買土地,隨著這些土地可在未來幾個月內陸續需要結算交割,他們面臨著違約的風險。除非他們能夠為這些估值缺口提供資金,否則合同到期時就會導致違約。

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Merrifield 是墨爾本大型綜合開發區之一

房地產經紀人 Surinder Mehta表示,他本月必須借入一筆足夠的資金來結算他2017年8月在由 MAB Corp 和 Gibson Property Corporation 開發的 Mickleham Merrifield Estate 購買的土地。

Mehta 先生和他的妻子 Devika Sharma 購買該土地的合同價格為334,000澳幣,但兩個獨立的機構估值僅為315,000澳幣和310,000澳幣。以315,000澳幣的估值計算,即使Mehta 先生至少需要額外籌備15,200澳幣的現金保證土地順利交割,否則他將被沒收之前支付的定金。

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Devika Sharma 與先生在 Merrifield 購買了一塊土地。

“我知道很多人的土地對比合同價格下跌了4萬到5萬澳幣。”Mehta 先生告訴澳大利亞金融評論的記者。

另一位 Merrifield 買家,卡車司機 Sukhpreet Singh 於2017年8月簽訂了以400,000澳幣的價格購買一塊土地的合同,但他的貸款中介告知他的貸款機構的估價僅為35萬澳幣。

“我聽說很多人會為此失去他們的定金,”Singh 先生說。

上述兩位都是名為“Victims of Merrifield”的 Facebook 專頁的成員,這個專頁內的成員包括數十名因估值不足而受到打擊並且正在努力獲得融資的買家。

他們表示,目前在 Merrifield 正在應低價出售地塊和並對一些買家提供最高可達65,000澳幣的現金回扣,這些行為對其估值產生了嚴重的負面影響。 MAB公司則斷然否認了這一說法。

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無法交割意味著失去定金

“這些購買者抱怨說,Merrifield 的土地現在以較低的價格出售,並表示這正在影響他們的估值,”MAB Corp首席運營官 David Hall 表示。“我們已經解釋了——這是不可能的!因為買家的貸款機構的估值師提供的估值是通過區域內的可比較銷售額來確定的。土地估值做法是排除以期房銷售價格為基準的。“

“換句話說,估值師只能使用現有[已交割]空置住宅土地的銷售或再銷售價格來確定土地價值。”

Hall 先生補充道,MAB 也從未執行過65,000澳幣現金回扣的銷售合同。

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開發商否認期房銷售價格對估值的影響

“我們已經看到類似的情況在公寓市場上發揮作用,現在它正在向土地市場蔓延,”資深評估師 Tony Kelly 說。

墨爾本估值公司 Herron Todd White 執行董事Kelly先生表示,他最初在2017年底和2018年初發現,購買土地的估值開始出現20,000到25,000澳幣之間缺口。

Kelly 先生表示:“買家忽略了期房合同價格變化的風險。希望在兩到三年內土地會有相同的價格,並不總是有效的。”

“土地價格比2018年初的價格低了約10%,而且市場上一些銷售優惠,使得我們在估值時直接對土地價格打折。”

由於大多數買家傾向於購買“買地建房‘套餐,凱利先生表示,受到土地價格下降了10%,房屋價格下跌10%的雙重打擊,一些合同總價在40萬至50萬澳幣的套餐可能會有5萬澳幣的估值缺口。

土地開發商 Wolfdene 的董事 Jonathan Atchison 表示,該公司12-18個月前出售的部分土地的估值缺口有所增加,但這些低估值合同僅佔去年11月以來交割的600份合約中的約5%。

他表示,估價師在確定土地價值時,僅參考特定開發項目中的少數轉售價格。

Atchison 先生表示,其中許多轉售都來自“對市場預期十分悲觀”的賣家“。

“這是一個複雜的問題,其中包含許多時刻變化的因素。

“正在降溫的地產市場,供應商的各類優惠,買家的積極談判,緊縮的貸款政策,並且在我看來,許多估值師試圖挑選市場而不是依靠可用的最佳證據(估值)。”

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在澳大利亞,期房銷售是一種很常見的地產銷售形式,甚至在二手房市場,買家與賣家達成協議,也可以在半年至一年後結算合同進行交割。在市場上行的時候,這樣的做法無疑是可以保證貸款估值,甚至可以節省大量金錢。但是自澳大利亞貸款條件緊縮後,房地產市場逐漸降溫,市場逐漸下行,這時候在價格高峰時期簽訂合同的買家在交割日近的時候就需要準備好大量現金以免違約風險了。

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