文 | CRIC克而瑞 福州
4月18日，福州市自然資源和規劃局發佈公告，將進行福州市四城區第三次土地公開出讓擬於5月9日上午9:30公開拍賣9幅地塊。包含5幅商住地塊，1幅純住宅地塊，2幅商業地塊，1幅工礦倉儲用地，其中安置型商品房地塊佔4幅。
注：安置型商品房配比過高的地塊為初始樓面價，非實際可售樓面價。
2019年福州四城區第三次土地供應擬出讓6幅商住地塊，2幅商業地塊，以下兩大主要看點：
1、鼓樓核心地段供應純商品房用地，起拍樓價超2萬/㎡
2017年底，福州三年拆遷大改攻堅戰正式打響。過去的一年多時間，福州明顯加快了供地量，也相繼出讓了多幅核心區優質地塊，但不難發現，絕大多數地塊均配有大量的安置型商品房用地。就拿今年一季度成交的土地來說，22幅地塊中，安置型商品房佔據14幅，也為全年供地的主導。
顯然，純商品房用地在近幾年越來越稀缺，更不用說核心板塊的純商品房地塊。本次出讓兩幅鼓樓區白馬路附近的純商品房宗地，可謂賺足了業內外的眼球，也將成為本次土拍的焦點。
值得一提的是，本次出讓的兩幅鼓樓核心地塊，除去商業部分，住宅可售面積累計約為4.35萬㎡，尤其是宗地2019-22號地塊容積率僅為1.67，有條件打造成市中心額低密度高檔次住宅，值得期待。
2、首次採用“競配建+公開搖號”方式
2018年7月，福州首次在土拍現場搖號，即達到最高限價後啟動搖號，宗地2018-18號被福州建發搖號取得。此次宗地2019-19、22號地塊與之前不同，將採用“限地價、控房價、競配建、公開搖號”方式出讓。這也是福州首次採用“限地價、控房價、競配建、公開搖號”方式出讓國有建設用地使用權。
即達到最高限價（分別為7.18億元、4.63億元）後轉競配建，競配建達到一定面積（分別為6300平方米、3150平方米）後不再接受競配建，且有其他競買人願意接受該競配建面積的，競買方式轉為採取公開搖號方式確定競得人。
3、是否達到最高限價重啟土拍搖號？
通過計算，以上兩幅優質地塊到達最高限價和競配建後，即2019-19號地塊拍到7.18億，且競配建面積達到6300㎡，實際可售樓面價約為27506元/㎡；2019-22號地拍到4.63億，且競配面積達到3150㎡，實際可售樓面價約為26330元/㎡。
如此來看，即便拍到最高樓面價也較為合理，因為結合板塊目前的售價來看，仍有一定的利潤空間，屆時是否重啟搖號，也將拭目以待。
以下為9幅擬出讓地塊位置示意圖
其他附加條件：
文 | 福州克而瑞
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