一、驚險的“小陽春”
2019年04月16和17日，國家統計局分別公佈2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售情況變動情況和一季度全國房地產開發投資和銷售情況。
通過對上表中數據的分類整理，得出下表：
房價上漲情況。通過上表看一看出：一線城市房價上漲平穩，二三線漲幅較大。個別城市，如西安、昆明、大理、呼和浩特等新房價格同比上漲很快，超過20%，相應的這些城市的二手房價格也有同比超過10%漲幅。
開發投資完成情況。2019年1-3月份，全國房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。投資增速加快主要得益於3月銷售旺盛、房企加快復工及新開工節奏加快。
銷售完成情況。1-3月份，商品房銷售面積29829萬平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7個百分點。商品房銷售額27039億元，增長5.6%，增速提高2.8個百分點。1-2月，無論是銷售面積還是銷售金額，都出現掉頭向下的情況，非常低迷，但是由於3月份房地產銷售旺盛，樓市在3月份成功實現逆轉，復甦企穩。
二、復甦企穩的原因
1、 一二線城市的房地產市場早已見底，無論房價還是成交量，已經跌無可跌！
下面的圖表為主要城市房價走勢圖
新房
二手房
來源：東方財富紅線為上海，綠線為北京
新房
二手房
來源：東方財富附註：紅線為深圳，綠線為杭州
新房
二手房
來源：東方財富附註：紅線為南京，綠線為廣州
2、 “一城一策”框架下，部分城市在政策和資金方面有所放鬆，從而刺激一部分剛需和改善性需求的釋放。
來自中原地產的統計顯示，截至4月12日，2019年發佈各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個，尤其是西安、杭州、南京的政策力度最大，開啟“搶人大戰”。該政策通過放鬆戶口落戶的方式來弱化了“限購”政策的負面影響，刺激了購房需求的釋放。
部分城市有條件的放鬆了限價政策，如廣州、佛山、阜陽等；
同時2018年10月開始持續至今的首套房、二套房貸款利率回落、放鬆住房公積金提取、個別城市取消限售（菏澤）、調降交易稅費（深圳：二手房的增值稅附加稅減半，南京：二手房交易部分稅費也減半）等措施，同樣為需求的釋放提供了必要條件。
三、“小陽春”之後，接下來房地產市場將會如何演繹？
個人認為：2019年房地產市場會保持整體平穩發展態勢。
房價：大概率會上漲，但不會快速上漲，上漲的幅度大約和2019年名義GDP增速（實際GDP增速+CPI）差不多。我們可以從影響房地產市場三大主要因素：人口、政策、貨幣，來進行分析。這裡只談2019年的房地產市場，所以“人口”這個長期影響因素暫且不談，只從政策和貨幣的角度進行分析。
全國銷售面積：大概率與2018年持平
全國銷售額：相比2018年，大概率上漲，幅度在0-10%之間，當然不排除較小概率的同比下跌或上漲超過10%。
如何分析？我們可以從影響房地產市場的四大主要因素：經濟增長、人口、政策、貨幣，來進行分析。這裡只談2019年的房地產市場，所以“人口”這個長期影響因素暫且不談，只從經濟增長、政策、貨幣的角度進行分析。
1、 經濟增長。
我們知道，房地產市場的發展很大程度上要依賴經濟和居民收入持續穩定增長。如果經濟增長和居民收入增速出現滑坡，那麼房地產市場必然會受到較大的衝擊。
4 月 17 日國家統計局公佈一季度經濟數據，取得”開門紅”！
GDP：同比增長 6.4%，與去年 Q4 持平；
消費：社會消費品零售總額：97790億元，同比名義增長8.3％，其中3 月份，社會消費品零售總額同比增長 8.7%，前值（1-2 月累計）8.2%；
工業增加值：同比實際增長 8.5%，前值（1-2 月累計）5.3%；
投資：固定資產投資累計同比增長 6.3%，前值 6.1%；
進出口：一季度我國外貿進出口總值7.01萬億元人民幣，比去年同期增長3.7％。其中，出口3.77萬億元，增長6.7％；進口3.24萬億元，增長0.3％；貿易順差5296.7億元，擴大75.2％。
由上面的數據可得：一季度整個國民經濟保持平穩運行，同時疊加4月和5月開始的降稅和減費以及全年個人所得稅下降帶來的居民收入的增加，大概率2019年全年的宏觀經濟會保持平穩，GDP增長預計會在6.0%和6.5%之間。
GDP和居民收入的持續增長，以及城市化率還有較大的提升空間（2018年城市化率59.58%，發達國家的城市化率普遍在70%以上），將為房地產市場的持續穩定發展打下堅實的基礎！但是，在“新常態”下，現在的經濟增速已經不高，不可能恢復到過去的高增速，所以無法支撐當前房地產市場的快速反彈！
2、 政策
人們常說A股是個政策市，對於中國樓市來說，更是一個政策市，政策的一收一放影響巨大。2019年至今，對於房地產市場的政策既有刺激政策也有調控政策，即“有保有壓”。
刺激政策：
（1）從2018年10月就已經開始的首套房、二套房貸款利率回落、放鬆住房公積金提取、個別城市取消限售（菏澤）、調降交易稅費等措施；
（2）各地層出不窮的人才引進與落戶政策。來自中原地產的統計顯示，截至4月12日，2019年發佈各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個，尤其是西安、杭州、南京的政策力度最大。該政策弱化了“限購”政策的負面影響，有效刺激了購房需求的釋放；
（3）2019年4月8日，國家發改委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，其中明確提出，積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶，繼續加大戶籍制度改革力度，這是從國家層面大幅放寬落戶限制，刺激力度更大。
但是，上述刺激政的力度不夠大，更多的是穩住房價，避免快速下滑，還比不上”“限購”“限貸”“限售”“限價”政策的力度。
抑制政策。
（1）2019年3月13日，在兩會上，住建部部長王蒙徽表示，堅持”房住不炒”定位不變，堅持因城施策、分類指導，特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處，保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落。
（2）2019年04月12日，合肥市住房保障和房產管理局就進一步規範商品房銷售行為發佈緊急通知。通知要求，房地產開發企業不得”捂盤惜售”，不得在備案價之外隨意調價銷售商品房，嚴厲打擊“哄抬房價”、“價外加價”、“捂盤惜售”、“虛假宣傳”和“強制搭售”等違法違規行為
（3）同樣在04月12日，中央國家機關住房資金管理中心出臺新政，明確對二套房貸款由“認房不認貸”調整為“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，最高貸款60萬元。貸款期限不得超過25年。北京的樓市小陽春或將降溫。
所以，2019年大概率還會繼續堅持“房住不炒”這個大的政策基調，“有保有壓”，所以房價快速上漲的政策條件基本不存在。
3、 貨幣
04月12日，央行公佈03月金融數據：1-3月新增社融8.18萬億元，比2018年同期多增2.34萬億元，大超預期；1-3月合計新增信貸5.81萬億元，比去年同期多增9465億元。M2同比增速8.6%，比2月環比上升0.6個百分點，社融和M2企穩回升，實體經濟融資環境改善。
隨後，中國人民銀行貨幣政策委員會2019年第一季度例會表示，穩健的貨幣政策要鬆緊適度，把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，同時保持流動性合理充裕，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配。
所以，大概率2019年的貨幣政策會保持穩健，寬鬆的可能性較低。
總結
一季度的“小陽春“打破了對房地產市場的的過度悲觀預期，但也不要認為房地產市場就會大幅反彈！
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