樓市“小陽春”,房價又要漲?

樓市“小陽春”,房價又要漲?

入春以來,隨著氣溫升高,樓市也迎來了回暖。

4月16日,據國家統計局發佈的2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅微升,上漲城市為65個,比上月增加8個,上漲城市數量回歸歷史最高水平;在二手住宅售價方面,一線和三線城市都同比微升,二線城市也保持著同比漲幅持平的表現。有人將此稱之為樓市“小陽春”。

房價問題,已經成為牽動人們神經的敏感問題,稍有風吹草動,必定牽動各方。經歷過幾次房價上漲,“小陽春”的出現自然讓人無法忽視。一部分人將“小陽春”視作新一輪房價上漲的前兆;一部分人藉此鼓動“地產復甦論”,為樓市“鼓勁兒”,在市場上製造焦慮;一部分沒有買房的人,則在各種上漲論調中焦躁不安。

縱觀我國十幾年來房地產市場調控的歷史,這種“復甦”論調和恐漲情緒不是空穴來風。曾經,經濟下行—放鬆樓市調控—刺激經濟—房價增長過快—加強調控—抑制房價確實是樓市的一個發展軌跡。在放鬆和抑制的搖擺過程中,房價就這麼被炒上去了。

但在過去兩年時間,在限售等嚴格調控政策下,房價增長幅度有限,可以說是保持平穩態勢。但中國經濟仍能保持6%以上的增長速度,這說明通過刺激房價增長作為經濟增長的方式已經漸行漸遠了。

那此次樓市“小陽春”又為何出現?

目前,我國通過推動經濟高質量發展,並實施供給側結構性改革,製造業不斷升級優化,基礎設施投資帶動能力走強,民營企業獲得政策支持,中國的宏觀經濟企穩。再加上外部的經貿關係處於緩和階段,中國整體宏觀經濟環境有利於房地產業回暖。

隨著“因城施策”調控方式的出現,地方城市有了很大的自主決策權。2018年下半年部分城市出現調控鬆動的跡象取消了限購政策,土地拍賣政策也出現鬆動,多地還出現首套房貸款利率下調及資金監管力度放鬆的現象,加之多個城市限售到期,這些因素都有利於釋放較長時間以來積蓄的購房需求,這些政策鬆動推動了“小陽春”的到來。

個別房產商也嗅到了樓市“春天”的味道,對這次“小陽春”起到了推波助瀾的作用。一些房屋中介也瞅準時機,利用消費者焦慮的心理,“成功”提高了業績。

除此之外,近日國家發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》提出,繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,對Ⅰ型大城市全面取消落戶限制,對Ⅱ型大城市放寬落戶限制,對超大特大城市大幅增加落戶規模。這意味著有更多人可以落戶心儀的城市,並取得購房資格,對房地產市場將有較大刺激作用。所以,不少人將《2019年新型城鎮化建設重點任務》狹義地理解為變相放鬆調控。

雖然戶籍制度改革成為明顯改變樓市供需、影響房價的一個重要因素。從短期看,這種改革確實增加了購房需求。但長遠看來,這是推進城市高質量發展,讓人才自我選擇的一種必要舉措,作用在樓市上僅僅是其中的一個表現,而不應作為其全部意義來解讀。

宏觀經濟有利、政策鬆動、戶籍改革等多方面因素造成了本次房價回暖。但短期回暖是否就代表又一輪漲價呢?

在“小陽春”的背景下,部分地區出現了炒房的苗頭,也出現了一些違法違規現象。對此,一些城市陸續開展了專項打擊行動,有效穩定了市場秩序。據北京青年報報道,本月,包括長沙、北京、深圳等多個城市再度收緊了樓市調控政策。北京上週則收緊了國管公積金政策,貸款按照“認房又認貸”執行。另外,還有多個城市闢謠鬆綁限購限價政策,包括濟南、鄭州等地。可以看出熱點城市的調控政策依然保持高壓,樓市不存在快速升溫的基礎。

住建部副部長倪虹近日在接受媒體採訪時也表示:“樓市調控不動搖,保持政策連續性。”再次傳遞了保持樓市穩定的信號。

在央行貨幣政策委員會召開的2019年第一季度例會上,“把好貨幣供給總閘門”的提法重新出現。會議還提出穩健的貨幣政策要鬆緊適度,不搞“大水漫灌”。多位專家據此表示,這預示著去年下半年來的信貸寬鬆小週期已經結束,隨之而來的樓市“小陽春”也將不可持續。作為樓市龍頭的北京,在3月份迎來銷售“爆發”之後,在4月第一週成交量驟跌,也從側面印證了這一點。

本次樓市“小陽春”有一個值得注意的現象就是呈現分化特徵。一二線強三線城市上漲趨勢明顯,但部分三四線城市則陷入低迷,這說明“小陽春”非全局性上漲,而是不平衡的、有分別的上漲。同時也可以看出,房價冷熱與城市“實力”成正相關趨勢。

在樓市嚴格調控的背景下,這種趨勢更值得深思。在“房住不炒”理念的指導下,樓市作為刺激經濟發展的功能已經成為過去了,它的冷熱也已經不再簡單是經濟指標的附屬,更多體現的是城市的競爭力。今後,那些緊緊盯著房價卻不顧競爭力建設的城市,終將在戶籍制度改革的“搶人”大戰中“人房兩空”。


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