年報系列點評之四十四
資產規模穩步擴大，收入利潤持續增長；2019年一季度末淨負債率較年初下降106個百分點至279 %，未來仍有待改善。
克而瑞研究中心 房玲、易天宇
據克而瑞銷售排行榜，2018年泰禾集團的銷售規模同比增長29%至1303億元，銷售規模的增長得益於泰禾較強的產品打造能力，其中福州、漳州、北京三城的銷售面積均超過了45萬平方米。在土地投資方面，2018年泰禾放緩了投資力度，新增建築面積同比大幅下降83%至187萬平方米，並通過收併購為主要方式以較低的價格擴充了土儲。2018年泰禾擁有待開工建面460.76萬平米，在建建面1489.16萬平米。若未來繼續減少拿地，或將無法支持其未來銷售規模的持續增長。
從財務情況來看，2018年泰禾集團實現了收入與利潤的雙重增長，營業收入增長27%至309.85億元；淨利潤增長68%至39.11億元；此外在快週轉、強回款、拓寬融資渠道等方式下，2018年泰禾淨負債率同比大幅下降約90個百分點至384.88%，2019年第一季度更是繼續下降約106個百分點至279.19%，但依舊處於行業高位，未來仍有待進一步下降。
除地產主業外，泰禾多點開花，商業租金及託管收入同比增長4%至4.56億元，並在醫療，文化、教育等領域不斷開拓。但同樣需要注意的是，過多的多元戰略或將會加大財務負擔，從而影響房地產主業的未來發展。
銷售：產品打造助推規模開年搶收增加回款
據克而瑞銷售排行榜，2018年泰禾集團的銷售規模已達到了1303億元，同比增長29%，行業排名20名；銷售面積535萬平米，同比增長21%。從歷年來看，泰禾集團銷售規模前5年的複合增長率為60%。
規模的增長一方面得益於泰禾加大了推盤力度，一方面也是由於其院子系、大院系、府系、園系等產品普遍受到了市場認可，如2018年上海院子兩度開盤均實現了100%的去化。此外，泰禾還針對濱海“住假”置業人群，又打造了新產品系列“灣系”，如廈門灣、澳門灣等，其中“灣系”首作廈門灣更是實現了開盤銷售逾20億。此外其商業產品也同樣取得不錯成績，如2018年5月開盤的珠海泰禾中央廣場，一週內去化套數達到了500多套。產品的快速去化，助推了泰禾銷售規模的增長。
2019年，泰禾在春節期間於全國各區域板塊都發起了搶收計劃，其中北京區域更是啟動了“壹號搶收計劃”，包含金府大院，西府大院，北京院子二期及金尊府四個項目，其中金府大院在15天內就實現了20多億元。此外華東、華南、福州等區域的搶收計劃同樣取得了不錯成績，如上海大城小院第五次開盤，於一小時內實現全部去化；而福州院子更成為了春節福州樓市的單盤銷冠。據克而瑞銷售排行榜，
2019年第一季度泰禾集團銷售規模達到了256.1億元，此外商品銷售收到的現金達到了169.85億元，同比增長42%，銷售回款的增長有效改善了企業的財務結構。 投資收併購降低拿地成本土地儲備有待提升
據克而瑞貨值排行榜，2018年泰禾集團新增建築面積187萬平方米，同比大幅下降了83%；新增土儲總價為57.85億元，同比大幅下降90%。從成交方式上來看，新增的10幅地塊中7幅都為收購獲取的。通過以收併購為方式獲取土地，泰禾一方面得以減輕企業財務壓力，一方面也能夠用較低的價格擴充了土地儲備。據悉，2018年泰禾平均拿地的均價僅為3094元/平米，相比2017年底繼續下降了40%。
從拿地分佈來看，2018年泰禾集團未有在一線城市拿地，二線城市的新增建面佔比達59%。從區域分佈來看，泰禾於中西部拿地最多，新增建面的拿地佔比已經超過了福建及珠三角地區，佔比達到了60%；其中南昌的新增建面達到了76.94萬平米，在各城市中遙遙領先，佔到了總量的42%；此外廊坊、中山也拿地較多，新增建面均超20萬平方米。
從土地儲備來看，目前泰禾共擁有待開工土地面積408.85萬平米，計容建面460.76萬平米；在建項目58個，計容建築面積1489.16萬平米。值得注意的是，泰禾擁有待開發土儲不多，若未來繼續減少拿地，或將無法支持其未來銷售規模的持續增長。
財務：收入利潤雙重增長淨負債率仍有待下降
2018年泰禾集團實現營業收入309.85億元，同比上漲27%；毛利率達到了30.36%，繼續上升了2.74個百分點，毛利潤94.09億元，同比上漲40%；淨利率12.62%，同比上升了3.03個百分點，淨利潤39.11億元，同比上漲68%。2019年第一季度，泰禾集團盈利指標繼續提升，營業收入同比增長24%至74.54億元，淨利率相比2018年增長0.75個百分點至13.37%；淨利潤同比大幅增長220%至9.97億元。
營業收入與利潤的雙重增長，一方面是由於泰禾結轉項目的不斷增多，一方面也證明了泰禾盈利能力的持續提升。
2018年泰禾集團在創新融資領域積極佈局，方式涉及了美元債、資產證券化、股權融資、公司債等等。如2018年泰禾集團就先後三次完成了7.55億美元債的發行；並積極嘗試各類資產證券化，類型包括購房尾款ABS、長租公寓ABS、供應鏈ABS、物業費ABS等等。如2018年9月，泰禾集團公告成立中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓1號資產支持專項計劃，認購總金額約8.12億。
隨著泰禾積極拓寬融資渠道，2018年泰禾負債指標部分改善，其中2018年淨負債率同比大幅下降約90個百分點至384.88%；現金短債比下滑至0.26；長短期債務比下降至1.76。
值得注意的是2019年第一季度，泰禾集團通過提高週轉、加強現金回款等方式，持有現金同比增長39%至206.43億元；與此同時，泰禾償還債務共支付現金139.41億元，其短期有息負債相比2018年底下降20%至461.24億元；淨負債率繼續大幅下降約106個百分點至279.19%；現金短債比也相對抬升至0.45。整體來看，第一季度泰禾各財務指標持續好轉，但未來仍有待進一步改善。
戰略：商業規模持續擴張多元戰略為項目加分
在住宅業務之外，泰禾在商業領域也取得了一定進展。截止2018年，泰禾集團租金及託管收入已達到了4.56億元，同比增長了4%。目前泰禾集團已在北京、福建擁有了多個大型城市綜合體，如福州五四北泰禾廣場、泉州石獅泰禾廣場、北京長安中心、北京泰禾中央廣場等等，此外在北京、上海還開發了多個寫字樓、酒店式公寓、商業步行街等不同業態的商業地產項目。
截止2018年底，泰禾共擁有商業項目總可租賃面積達60.03萬平米，已出租面積達42.56萬平米，整體出租率達71%。在酒店文旅產業方面，2018年泰禾在全國佈局了近20家國際品牌酒店及自有品牌酒店，其中福州泰禾凱賓斯基酒店已於2016年5月18日開業，此外福州泰禾鉑爾曼酒店、泉州泰禾洲際酒店也都於2018年內實現了開業。目前，泰禾集團在商業領域已形成了獨具特色的“泰禾模式”，業務涵蓋開發、設計、招商、營運、酒店管理、智能支付等等領域。預計隨著泰禾商業規模的不斷髮展，未來其收入結構也將更加均衡、多元，從而降低整體的運營風險。
此外泰禾還在積極佈局醫療、文化、教育等其他產業，通過積極開拓新業務，泰禾集團不僅能找到新的利潤增長點，同時也能為房地產項目提供了良好的配套服務，增強了其項目的市場競爭力。但同樣需要注意的是，過多的多元戰略或將進一步加大財務壓力。
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