無論你認同與否，2018年註定是中國樓市最為磅礴的分水嶺，出現了幾個史詩般的真實圖景：
第一，以“跑量”為核心價值觀的幾個大鱷，均在不同程度地收縮戰線，這昭示著規模的生命力已經進入了一個相對逼仄的通道；
第二，樓市普漲的牛市幾無可能，所有的可能性都藏在結構性機會里，這是“樓市下半場”最為鮮明的標誌；
第三，“高品質”已經成為突圍的堅實“神器”，也就是說，以“產品品質”為初心的企業，未來的路途會越走越寬。
這些不可抗拒的大氣候，以摧枯拉朽之勢，重構著樓市生態。在此語境下，不少房企巨頭也迎來了自身的“分水嶺”，泰禾就是其一。
那麼，自去年以來，備受關注的泰禾，到底處在一個怎樣的狀態？正好，就以其剛剛出爐的“2018體檢表”為樣本，為你呈現一個真實的泰禾。
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身處大調整的風浪中，相信行業中的每個人，都感受到了2018年的“寒意”。
我認為，這是天賜的歷練機會，會讓意志堅強者練就一身禦寒的內功，以大戰下一個週期裡不期而遇的“黑天鵝”、“灰犀牛”，甚至“群魔”。
而在“寒冬”中，能夠實現30%左右的業績增長者，都屬於“基本面”良好者，泰禾也不例外。
先看幾個核心指標：
1、合約銷售額。根據克而瑞的數據顯示，泰禾合約銷售額從2017年1007億，增長到了2018年的1303億，同比增長30%。
2、總資產和淨資產。總資產達到了2431億，同比增長17.8%；淨資產為319億，同比增27%。
3、淨利潤。2018年，泰禾實現淨利潤為39.1億，同比增67.6%；歸屬母公司的淨利潤為25.5億，同比增20.2%。
4、毛利率。泰禾去年的毛利率約為30.4%，在行業中處於上游，同比增長了2.73個百分點。
5、淨利率。泰禾去年的淨利潤為12.62%，同比增長了3.03個百分點。
與此同時，同日出爐的2019年第一季報顯示，以上核心數據都有了較大的改善和提高。
亮麗數據的背後，是泰禾快速應對行業調整的結果。
儘管2018年泰禾的合約銷售額與年初提出的目標之間，出現了不可忽略的差距，但最終卻實現了30%的增長，實屬不易。
不可否認，2018年是泰禾近年來最為艱難的一年。主因在於：
第一，對嚴厲調控及金融去槓桿形成的疊加效應預估不足；
第二，對併購中各種問題處理不當，預估不足；
第三，去化速度不夠快，導致現金流收緊。
面對此，泰禾進行了及時調整，並拿出了有效的措施。其實，在黃其森看來，出現這些問題的深層次原因在於管理及人才。
因此，我們看到，過去一年，泰禾引進了不少人才，並啟動了“千人計劃”；與此同時，不斷提升管理水平，向精細化管理要效益。
據瞭解，年初，黃其森決定，要用一年的時間，來狠抓泰禾的管理問題，他稱：“這是我今年最重要的工作，而且要在堅持高激勵政策的同時，跟進嚴格考核，今年兩次沒完成考核任務的，不管是誰，走人！”
如此魄力，罕見，旨在將泰禾的管理水平，提高到與其產品力齊名的水準。
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一系列的反思與調整，將泰禾從“至暗時刻”切換到了“安全地帶”。
尤其是今年年初在北京區域發起的“壹號搶收計劃”，讓泰禾收穫不少。
據瞭解，前三個月，其北京區域銷售額就達到了百億；而作為大本營的福州區域也搶收到了70多億；另外，華東、廣深等區域的銷售也刷新了記錄。
在乘著樓市“小陽春”搶收的同時，泰禾亦不斷優化“土儲”，引入合作伙伴，將部分項目的股權進行出讓，以優化現金流。
剛剛過去的3月份，泰禾進行了三次股權轉讓，回收現金流28億。實際上，加大合作，是業內共識。而泰禾此舉，是在合適的時間，做出的正確選擇，且能夠借力行業資源，繼續擴大行業話語權。
而世茂地產副主席、總裁許世壇最近在業績會上也透露：“我們與泰禾絕對不止兩個項目的合作，實際上，合作的範圍要比現有的大很多，陸續會有更多的項目收購。”
許公子的言下之意是，未來，泰禾還會進一步擴大合作範圍，繼續優化土地儲備及現金流。
這些堅決的行動，也給泰禾的報表，尤其是第一季度報表，添了不少色彩。
首先，來看看泰禾的負債率。其實，近年來，泰禾的負債率一直是業界關注的話題，但經過調整，這一指標已正在發生著變化。
截至2018年12月31日，泰禾的淨負債率為384.9%，較2017年的475%下降了90.15個百分點；而截至今年3月底，其淨負債率也大幅下降，較去年底下降了105.7個百分點。降幅之大，非常罕見，這說明黃其森是在認真“去槓桿”，也非常堅決。
其次，再看看經營性現金流。其實，處在“青春期”的泰禾，負債率偏高是可以理解的，因為從其他大鱷的發展歷程來看，高負債是擴大規模的利器，一般不會因為高負債而導致不可挽回的危機。
但現金流不好，就會導致一系列的問題。而我們看到，從去年三季度開始，泰禾的現金流由負轉正，到2018年12月31日，達到了129.3億元。
另外，從一季度報來看，泰禾的貨幣資金也更加充裕。截至3月底，其銷售商品、提供勞務收到的現金約為170億，高於去年同期的91.3億；而貨幣資金則高達206億，較去年末的149億更加充足。
這說明泰禾的回款能力、資金安全性進一步增強，償債能力也有了顯著改善。
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這裡有一個問題，必須回答。那就是，泰禾為什麼“恢復得如此快”？回答這個問題，要從其“基本面”著手。
在我看來，泰禾的基本面主要體現在以下幾個層面：
第一，產品力在不斷提升。前幾天，去了趟泰禾北京的西府大院，重點看了泰禾的產品細節，說實話，與前幾年其他的產品相比，泰禾在產品細節上的確在不斷自我完善。
坦白地說，在地產圈，產品初心未變者，少之又少，除了宋衛平，另外一個人就是黃其森。
而近年來，隨著泰禾的不斷擴張，其以“新中式”為代表的院子，已是業內公認的TOP系產品，也成為其他對手學習的樣本，這一點都不誇張。
舉個例子，有不少搞高端產品的開發商，為了營造產品力，專門邀請泰禾院子的設計者去設計產品，並在對外宣傳時，特別強調這一點。
也就是說，泰禾在產品上，會持續走“高端精品”戰略，這是黃其森的初心，這一基本面未變。
第二，戰略定力。在黃其森看來，泰禾是以戰略為導向的公司，而非機會型公司。
在其定位中，泰禾只在一二線城市做開發，不會佈局三四線城市。因為當下最優質的土地，仍然位於一二線城市，儘管受調控影響，會有階段性的波動，但長期來看，升值空間可觀。
所以，泰禾在地產行業裡有著最清晰、最堅決的戰略佈局：只去一、二線，不去三四線，即便前者有結構性調控，後者有短期利好，亦不動搖。
截至2018年底，泰禾在一二線城市擁有408.85萬平米，計容建面為460.76萬平米，在建項目58個，計容建面為1489萬平米；在售項目70個。
截至目前，泰禾在全國29個城市擁有90餘個項目，2018年又新增了廊坊及中山兩座城市。
這是總體情況，就結構性而言，其在京津冀、長三角及珠三角三大城市群中土地儲備佔到了80%；福建區域則為20%。
所以，以現有土地儲備量來看，能夠維持泰禾5-6年的運轉。這些厚實的家底，讓泰禾有著較大的騰挪空間。
第三，不斷推進新業務，即“泰禾+”。目前，泰禾已進駐醫療、教育等領域，這是其佈局下一個大週期的核心產品，值得期待。
正因為這些堅實的“基本面”，才撐起了當下的泰禾及其未來。
這就是泰禾目前的真實狀態。你認為呢？歡迎留言。
你也可以加微信ideahaoyeah，詳聊。
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