一個企業要實現較好的效益，和企業管理、行業大勢等因素密不可分，歸根結底還是要產品好，產品是打開市場銷路的前提條件。泰禾集團（000732.SZ）就是這樣一家以產品取勝的房地產企業。
最近，泰禾集團發佈2018年年報和2019年一季報，業績亮眼。2018年，泰禾實現營業收入309.8億元，同比上漲27.3%；利潤總額50.8億元，同比上漲69.6%；淨利潤39.1億元，同比上漲67.6%；歸母淨利潤：25.5億元，同比上漲20.2%；EBITDA為60.2億元，同比上漲54.06%。
在利潤率方面，2018年，泰禾集團實現毛利率30.36%，同比上漲2.73個百分點，為近三年最高水平。實現淨利率12.62%，同比上漲3.03個百分點；基本每股收益為2.0626元，同比上漲20.8%；淨資產收益率為14.47%，同比上漲3.71個百分點。
業績持續增長，泰禾集團的資產規模也穩步擴大。
2017年，泰禾集團總資產首次突破2000億元，而到了2018年，這一數字繼續攀升至2431.4億元，同比增長17.8%。而公司淨資產則達到318.9億元，同比增長27%，歸母淨資產184.6億元，同比增長14.6%。
那麼在2018年全國房地產市場相對平穩的背景下，泰禾集團有如此增長，它靠的是什麼？
水皮認為，首先是佈局。
一二線城市的人口和購買力，決定了未來房地產市場的主場還是在一二線城市。
泰禾在地產行業裡有著最清晰、最堅決的戰略佈局：只去一、二線，不去三四線，即便前者有結構性調控，後者有短期利好，亦不動搖。
年報顯示，2018年，泰禾待開工土地面積408.85萬平米，計容建面460.76萬平米，在建項目58個，計容建築面積1489.16萬平米，在售項目70個。目前泰禾在全國29個城市擁有90餘個項目，2018年又新增廊坊、中山兩座城市，為後續業績持續發力提供了保證。
其次，是強大的產品力。
在區域上堅守和深耕一二線城市的同時，泰禾在產品層面堅持做精品的戰略更為業界認可。泰禾打造的新中式精裝院落，已成為行業的現象級文化符號，“談豪宅必談中式，談中式必談泰禾”更是業內共識。
我們看到，今年春節剛過，泰禾集團就開啟了大規模的營銷行動，其中泰禾北京院子和泰禾金府大院獲得了不俗的業績，這也是北京市場對泰禾產品力的認可。
另外，則是張弛有度的現金流管理。
在樓市擴張期，泰禾迅速佈局一二線城市的核心地段，而隨著這些項目在2018年實現結轉，泰禾集團的現金流從2018年三季度由負轉正至1.6億元，到2018年底，泰禾經營性現金流淨額達到139.3億元，到2019年一季度末又有增長。2018年和2019年一季度合計銷售商品收到的現金更高達630億元。
負債率方面，截至2018年末，泰禾資產負債率同比下降0.95個百分點，淨負債率同比大幅下降90.15個百分點，負債水平持續穩步下降。至2019年一季度末，淨負債率又同比繼續大幅下降105.69個百分點，短期債務規模整體也保持持續下降趨勢。有息負債規模得到進一步控制，一季度環比減少100億有息負債；淨資產規模持續增加，公司財務安全性顯著提升。
現金流的增加，負債率的下降，一方面說明泰禾回款率穩步提升，另一方面也顯示出企業銷售勢頭良好、自身造血能力穩步增強，償債能力顯著改善。
縱觀近期密集發佈的房地產企業年報，隨著銷售結轉期的到來，上市房企財務表現總體呈現上升趨勢。而房地產市場經過多年發展，市場的主流需求已經從有房住的剛性需求變成住好房的改善型需求。下一輪市場的聚焦點將在產品的比拼上。
而像泰禾集團這樣具有產品競爭力企業，必將佔得先機，走得更遠。
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