大反轉|“低價買房”被判“撤銷合同”,四年四審,終判過戶!

大反轉|“低價買房”被判“撤銷合同”,四年四審,終判過戶!

文|張茂榮 信榮(全國)房地產律師團隊首席律師

“以夢為馬,不負韶華”,信榮(全國)律師團隊——始創於2007年12月,致力於全國“房地產”爭議一線解決,目前已在全國24省市設立地方團隊,歡迎關注。

裁判要旨:

訂立合同時顯失公平的,當事人一方有權請求撤銷,但判斷是否構成顯失公平,應審查是否存在一方利用自身優勢或者利用對方缺乏經驗、缺乏判斷能力等,導致合同利益明顯失衡的原因情形,而不能僅以價格明顯偏低、合同利益明顯失衡的結果情形為判決依據。

基本案情

涉案房屋坐落於深圳市羅湖區,賣家為業主,買家為租客,簽約前賣家長期居住於哈爾濱。

2015年6月3日雙方簽訂《房地產買賣合同》,成交價135萬,合同由買家(租客)起草並簽字後,郵寄到哈爾濱,賣家(業主)簽字後寄回買家。

2015年10月初賣家回到深圳,10月11日委託律師致函買家稱價格顯失公平,依法予以撤銷。

因當年“3.30政策”,彼時深圳房價普遍大幅上漲,買家遂向法院提起訴訟,要求判決賣家繼續履行合同,辦理過戶手續(強制過戶),賣家則以顯失公平為由反訴要求撤銷合同。

訴訟過程中,經一審法院委託評估公司評估,涉案房產簽約時評估總值為213.05萬元。

一審判決:合同顯失公平,予以撤銷

深圳市羅湖區法院一審認為:本案的爭議焦點在於雙方簽訂的《房地產買賣合同》,在訂立時是否顯失公平。其一,涉案房產成交價為135萬,當時市場總值為人民幣213.05萬元,二者相差78.05萬元,差額巨大。其二,買家長期居住在涉案房產而賣家居住在哈爾濱,對隨時掌握涉案房產市場價格的變動情況而言,買家相對於賣家明顯具備更為有利的條件。涉案合同由買家草擬,賣家在訂立合同的過程中處於相對被動的地位。買家購買涉案房產時,應當清楚知曉該房產的市場價格,但買家在簽訂合同時利用其在涉案房產市場價格變動的信息獲取方面的優勢,同時利用賣家的輕率、判斷力不足而導致賣家訂立了明顯對自己不公平的合同。其三,如前所述,買傢俱有在涉案房產市場價格變動的信息獲取方面的優勢,但其未能誠實地告知賣家當時涉案房產的真實市場價格,買家在訂立合同時主觀上具有利用對方的輕率或者判斷力不足的故意。綜上所述,買家客觀上利用了賣家長期身居外地,對涉案房產的市場價格變化沒有及時瞭解的情況;主觀上具有利用對方的輕率或判斷力不足的故意,且客觀上賣家亦是基於對買家的信任而輕率的簽訂了合同,導致涉案房產在涉案合同訂立時的市場總值與成交價相差巨大的結果,致使雙方的權利義務明顯違反了公平原則,因此涉案合同在訂立時顯失公平。

2017年3月3日一審判決:

1、撤銷買賣雙方於2015年6月3日簽署的《房地產買賣合同》;

2、駁回買家的全部訴訟請求。

案件本訴受理費人民幣16950元、反訴受理費人民幣8475元、保全費人民幣5000元、評估費人民幣20100元,均由買家負擔。

二審判決:駁回買家上訴,維持原判


一審判決後,買家不服提起上訴,深圳市中級法院經審理認為:依據鑑定結論,合同約定交易價僅為評估價格的63.3%,雙方權利義務明顯失衡,有違公平、等價有償原則,而買家在涉案房產居住時間較長,賣家長期居住在外地,相對來說買家對涉案房產價值的瞭解有一定優勢,原審法院據此認定涉案合同訂立時顯示公平並對賣家撤銷合同的請求予以支持有事實與法律依據,並無不當,本院予以確認。合同被撤銷後,財產返還及有關損失賠償問題,因雙方在本案中均未提出相應請求,由雙方當事人協商或另尋法律途徑解決。綜上所述,買家的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。

2017年10月26日二審判決:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費25425元,由上訴人買家負擔。

高院裁定:現有證據不能證明訂立合同時雙方存在不對等的談判、協商地位

買家仍不服並申請再審,廣東省高級人民法院經審查認為:本案的爭議焦點是,涉案房屋買賣合同是否有在訂立時顯失公平的情形。根據《最高人民法院關於貫徹執行若干問題的意見(試行)》第72條規定,“一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗,致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的,可以認定為顯失公平。”據此,認定是否構成顯失公平,應審查是否存在一方運用優勢地位導致利益明顯失衡的情形。買受人與出賣人均為自然人,具有均等的獲取同類房屋交易價格等市場信息的資源,現有證據也不能證明二人在訂立合同時存在不對等的談判、協商地位。二審以買家在涉案房屋居住時間較長,賣家長期居住在外地為由認定買家對房產價值瞭解有一定優勢,依據不足。

2018年1月19日廣東高院裁定:

指令廣東省深圳市中級人民法院再審本案。

再審判決:不構成顯示公平,賣家繼續履行合同

深圳中院再審認為:判決是否構成顯失公平,應審查是否存在一方利用自身優勢或者利用對方缺乏經驗、缺乏判斷力等,導致合同利益明顯失衡的情形,就本案而言:

第一,涉案雙方均為自然人,賣家除涉案房產外,還曾出售過一套房產,說明具備從事交易活動的經驗,不是沒有經驗、缺乏判斷力的賣家。涉案合同是通過郵寄方式,有買家和賣家分別在深圳和哈爾濱兩地各自簽訂,賣傢俱有足夠的時間和空間去考察和決定是否接受合同價款等條件,在簽約過程中不存在情況緊急或受到壓力脅迫的情形。賣家雖居住哈爾濱,但房地產市場政策、行情等信息是公開的,可以通過多種途徑去充分查詢、瞭解市場價格,兩人在獲取市場信息資源方面具有同等的地位,不存在一方處於優勢而另一方處於劣勢的情形。

第二、在市場經濟條件下,交易活動的對價及條件等均由當事人自行協商確定,判決合同雙方利益是否明顯失衡,應結合交易標的物種類、政策因素、市場行情等進行綜合考量。本案中,交易標的物為二手房屋,政府不對交易價格進行強制性規定。評估價雖然一定程度上可反映涉案房屋的市場價格,但並非房產交易的唯一價格和絕對標準。從涉案房產所處位置、樓齡及周邊環境來看,以總價135萬元交易並未嚴重、明顯偏離深圳市同期、同類型二手房交易價格的合理區間範圍,本案合同雙方利益未達到明顯失衡的程度。

綜上,涉案《房屋買賣合同》訂立時不存在顯失公平。本院需要闡釋的是,在民事活動中,當事人應遵循平等、自願、公平、誠信等基本原則,在合同類等經濟活動領域,契約自由、追逐利益是當事人的權利,理智審慎、盈虧自負則是當事人的義務。民事權利義務的給付即衡平,由當事人自由協商確定。任何人放任自身權利或未盡必要的注意義務,所造成的後果將由自己承擔。本案賣家作為一名完全民事行為能力人,簽約前未充分了解市場行情,簽約後拒不履行合同,未盡注意義務在先,維持誠實信用在後,對自身過程所造成的後果應自行承擔責任。

2019年3月28日經深圳市中級人民法院審判委員會討論決定,判決如下:

1、撤銷本院二審判決及羅湖法院一審判決;

2、賣家繼續履行《房地產買賣合同》,將涉案房屋過戶至買家名下並予以交付;

3、駁回賣家的反訴請求。

一審、二審全部案件受理費、反訴費、保全費、評估費合計75950元全部由賣家承擔。

大反轉|“低價買房”被判“撤銷合同”,四年四審,終判過戶!


大反轉|“低價買房”被判“撤銷合同”,四年四審,終判過戶!

信榮說:利益明顯失衡不必然導致合同顯失公平

1、根據最高法司法解釋,顯失公平不但要求有利益明顯失衡的結果,還要求有一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗的原因,即只有利用優勢或者對方沒有經驗簽訂合同導致雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的才構成顯示公平,否則則歸入雙方契約自由範圍;

2、一方利用對方處於危困狀態、缺乏判斷能力等情形,致使民事法律行為成立時顯失公平的,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷,具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權,或者具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權的撤銷權消滅;

3、可撤銷合同的一年撤銷期限為不變除斥期間,不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定,對方當事人對撤銷合同請求權提出訴訟時效抗辯的,人民法院不予支持;

4、合同被撤銷,返還財產、賠償損失請求權的訴訟時效期間從合同被撤銷之日起計算;

5、美國大法官休尼特說“正義從來不會缺席,只會遲到”,而筆者更認同英國法諺“遲到的正義非正義”的說法:受時間、精力、人力、財力、成本(含機會成本)、信心等所限,很多當事人終審敗訴後即便不服也放棄了再審,根本等不到遲到的正義,而經年累月曆經多審過遲做出的正確裁判,對當事人來說存在程序上的不公正,裁判已非完整意義上的正義,就此來說,二審法院更應肩負起社會責任,儘量避免冤假錯案的發生。

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張茂榮:信榮(全國)房地產律師團隊首席律師

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