專家:房產稅草案正在完善,加速推進,將設住房免徵面積!房產稅的推出,能影響房價?

厚金說


香港一直有房產稅,但是最新的數據顯示,香港平均樓價120萬美元登頂銀河系最貴。上海作為內地房產稅試點城市,以87.25萬美元平均樓價拿下銀河系第三寶座。顯然,房產稅能否影響房價,還要看具體如何設計。


一套房子中涉及到的稅費高達數十種,其中地價成本更是佔到了房子總成本的近七成,這是很多人對房產稅產生質疑的根本原因。


一個人一生平均工作時間不會超過35年,有的人工作滿30年就可以合法的申請退休,22週歲參加工作的話52歲就可以光榮退休了。如果細算房價,當下購買一套房子普遍需要一個人20年左右不吃不喝的全部收入,全算進去還不一定能裝修好這套房子。夫妻二人供一套房子的話,差不多一個人的收入除了日常消費外都要消耗在房子上了,這也成為生育率不斷下降的根本原因。


期待一種稅影響房價,其實並不合理,遠不如直接通過調整利率來的直觀有效。


如果第二套房直接利率上漲50%,購買二手房利率同樣上漲50%,那麼看看還有多少人貸款買第二套房,還有多少人願意當接盤俠。買房的人少了,自然房價就會下降。炒房的人找不到接盤俠,自然就會降價再降價,直到有人買得起幫他們解套。


2019年我們可以清楚的看到,房地產的黃金時代已經結束了。哪怕天量信貸資金投入房貸,短期內對房價形成有效支撐,也難以長時間維持。畢竟,國民收入已經撐不起這麼高的房子了。正如我們前面說到銀河系第三的上海房價一樣,家庭年收入50萬也買不起了,但是上海家庭月收入50萬以上的又能佔到多高的比例呢?


房產稅,更多是土地銷售收入下降後的替代選擇,並不是為了降房價。甚至出於穩定經濟的需要,很多地方還會從多個方面去避免房價大幅下降。


合理的房產稅,一定是重點打擊炒房行為。第二套開始每年0.5%-1%的稅率徵收,第三套2%以上,第四套3%以上,五套以上統統5%每年。現在房產信息已經全國聯網,想查一個人名下幾套房很簡單。如果再對房產空置的家庭提高稅率,那麼還能有效降低住房租金,有利於中低收入人群。


如果依然跟香港和上海的房產稅一樣,不痛不癢,各種優惠減免,對房價毫無影響不說,反而還會轉嫁給租客。


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1、首先房產稅徵收本不存在技術難度,因為通過幾年的努力,國家已經基本實現不動產登記聯網。

2、建議徵收方案:(1)首套房免徵,無論多大面積,沒有上限。無論你有什麼情況,只要是首套房都不會讓你繳稅。無論你單身還是離異,或者你有庭院,只要是首套都不要擔心繳稅。首套房屬於居住屬性,不要仇富非讓住豪華別墅者繳稅,人家只要是一套也只是為了居住而非炒房性質,討論首套大小是心態問題。(2)人均60平米內免徵,滿足老百姓基本居住權。人均60平米,相當於三口之家180平米,相當於兩口之家120平米,即使你超也超的很少。如果三口之家且上有二老,則合計300平米也屬相當寬敞了。(3)超過人均60平米後,累進式徵稅,第一個階梯內考慮一般人家有兩個中套的情形,即人均超60但在80平米內徵的極少,如超出部分按市價的5%徵收;第二個階梯內考慮中等收入人家有兩個大套的情形,即人均超80但在100平米內適當徵稅,如超出部分按市價的20%徵收;超出較多者嚴徵,如人均超出100平米但在150平米內按50%徵收,如人均超出150平米以上一律按100%徵收。徵收力度要起到抑制炒房的作用,讓三套以上住房者將房子吐出來銷售。這裡要考慮某個家庭意外事故的情況,即發生意外傷亡事故而造成超標的情形,只要提供證明可保兩年有效以體現人性,但不包括正常死亡情形。(4)徵稅參考房屋市價,市價由各個城市根據實際情況每年更新,按片區發佈房價信息,千萬不要搞什麼評估價,那是亂折騰且會催生造假的利益鏈又勞民傷財。此權必須交給各個城市來平衡,既貼近實際又減少矛盾,簡化操作。

3、徵收房產稅的背景:(1)增加稅收減輕地方財政壓力,要不然國家大幅減費降稅又減少了賣地收入,財政壓力山大;(2)體現房住不炒的國家理念,居住權事關民生,民生即根基,長此以往,將影響中國實體經濟的可持續發展和安居樂業之根本。(3)吳曉求講我國徵收房產稅缺乏法理依據,從某種意義上是對的,因為我們國家房屋有年限限制,但是這是中國特色,區別於國外真正意義上到了年限收回的概念,所以中國徵收房產稅又是沒有所謂法理障礙的。

(4) 徵收房產稅,除了實現增稅,根本上也是為了讓多套房擁有者無法從炒房中獲得過大收益。所以國家還應配套政策,如凡2018年開始購房轉手銷售的,增值部分應基本上繳。你有錢你可以擁有多套也可以足夠大面積,但是你別想投機炒作,炒房無利可圖,所以限購當取消,限購限貸只是權宜之計,治標不治本! 房產稅就是讓炒房者無所得益,但不會增加正常居住百姓的負擔,讓炒房者吐出屯積的房子,讓房屋迴歸居住屬性讓老百姓買得起,從此再無房產暴利行業,讓資金不再大量投入房地產業,讓資金迴流到實體經濟,同時增加地方稅收...房產稅會先讓房價有所下降,然後趨於平穩


愛恆札記


堅決反對房地產稅!第一:房地產稅的真正目的是為了填補賣地財政走到盡頭後的財政窟窿,繼續給財政編制人員發高額工資福利和高額養老金(編制人員養老金是老百姓的四五倍甚至十幾倍)!所謂用房地產稅降低房價只是收稅的藉口!(上海重慶試行房地產稅並沒有降低房價!)第二:購房者沒有土地所有權,就沒有收稅的合法性和合理性!第三:購房時已經交了七十年的高額稅費和土地出讓金,再開房地產稅就是重複收稅!全世界都沒這個道理!第四:解決財政問題不能一味的開源,增加老百姓的經濟負擔,而更要注意節流,減少財政支出,裁減機構和冗員,降低編制人員的高工資高福利和高額養老金!


天外天3


房地產稅的開徵對房價影響沒有大家想象中的那麼大,尤其是有種觀點認為開徵房地產稅是為了降房價!!

開徵房地產稅的目的是什麼? 是為了完善稅收結構,2018年全國財政收入18.3萬億元,其中地方財政收入9.8萬億,9.8萬億看起來很多了,而這裡面關於房地產的稅收有多少?



我們都知道房地產有五稅:契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅。2018“五稅”總額是1.8萬億元,所以房地產相關稅收對稅收的影響是很大的。

除此之外,更大頭的是地方的土地出讓金,2018年土地出讓金是6.5萬億,佔據地方收入的40%,這個比例是很高的,土地出讓金是一種增量稅,只有有新土地出讓了才會產生,現在房地產還是增量市場,土地出讓金就能保障地方收入,不過再過10年當城鎮化率達到70%,房地產市場將會進入存量主導的市場,所以那個時候土地出讓金收入必將下降,需要建立新的稅收體系來補充稅源,針對房地產存量的房地產稅是必然。


房地產稅的實施會有減徵面積,目前房地產市場的商品房只有40%,剩餘的60%收不收,如何收?這些問題都需要在立法中去確定和界定,無論是哪種方式,肯定是以房屋總價值來作為收取稅收的基礎的,房價如果跌了,稅收就少了,花費這麼大精力搞了一個稅種,最後稅基還小了?這可能嗎?

比如你要想通過股市徵收更多的印花稅,最好的方法不是提高稅率,而是讓大家交易更多,牛市才會交易量暴增,券商的佣金也高了很多。所以房地產稅的開徵的目的不是降房價,對降房價的影響也很小,真正開始實施的時候,也意味著,我們進入了存量房市場,存量的稅收足以抵扣增量的土地出讓金。



最後,房地產稅的實施需要先立法,現在還是立法的草案時期,後面還有好幾個環節,不是這一兩年就能出臺的,即使出臺了,什麼時候實施也是另外一回事。

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房產稅的出來,會加速房價增長,因為房產稅出臺之後,開發商都很清楚,炒房的人少了,為他們站臺的人少了,他們蓋房子也沒信心了,而炒房的人也不願意玩兒了,而對於普通老百姓,有沒有任何意義,因為有免徵面積,免徵套數,那麼,真正徵收房產稅的人,就是有錢人,中產階級部分,而這一部分人對,房產稅徵收,一點兒都不屑,而且他們很願意,交點稅,可以洗白很多的財產。



很多人認為,房產稅推出,房價會降,認為會有大量的二手房充斥到市場上,大家想多了,真正和房產稅有關係的那些炒房客,早就脫手了,不管是否有限購政策,他們都能脫手,對於這樣的說法,這裡是不認同的,對於擁有三套房以上的普通家庭,可以說微乎其微,都三套房了,說明固定資產比較多,交點稅無所謂,房產稅的出臺,對未來房地產會有哪些重要的影響?

第一,現有存量房當中,會有大部分的房子開始出租,用租金的方式來對抗房產稅,其實,房產稅每年交納的部分真的很少,不會太多,這只不過是一種調控的方式,嚇唬嚇唬那些炒房的人,而真正實際上有房的人,可以採取出租的方式,未來租房的市場,會更加正規,因為房產稅,有可能會在租金裡邊產生,事情就這麼簡單。

第二,未來的別墅,非普通住房,可能面臨著更高的價格,因為存在房產稅,房產稅把價格推高了,房產稅針對於低端市場的時候,可能是一種負擔,但是,針對非普通住房的時候,可能就變成了一種優勢,為什麼呢,不是持有成本,而是共給側,開發商會建設這樣的房,會更少,越來越成為稀有資源,房價不漲高,那才怪呢?

第三,房產稅的執行,對房價的影響,可以說微乎其微,上海重慶,早就執行了房產稅,也沒有見上海和重慶的房價出現任何波動,內蒙古也在試點房產稅,也沒聽說內蒙古的房子降價,房產稅的執行一定是,循序漸進,逐步測試,擴大試點,最後達到全國推廣,把試點過程當中的問題,全部解決的襁褓裡,這才是房產稅推行一個重要過程,房產稅真正的目的,是讓房地產市場良性發展,同時,利用稅負的關係,減少貧富差,促進市場良性。

好了,就說這麼多吧!關於投資購房,還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號,樂福居,這裡會有一系列關於購房的一些小常識,趕緊來哦。


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個人認為,房產稅的推出,對抑制房價上漲會起到一定的積極作用,至於影響有多大,那就要看市場反應了,房產稅對房價的影響主要表現在以下幾個方面:

一、增加地方稅收,減少對土地財政的依賴:

據財政部公開資料顯示:土地收入在地方財政中所佔比重越來越高,2017年甚至高達90%,地方財政非常依賴土地收入,這也是房價為何遲遲降不下來的主要原因,而一旦房產稅推出之後,地方財政就有了新的稅收來源,就不會對出讓土地產生依賴,那麼,房價的漲跌就不會那麼敏感了,房價將逐漸走向市場化,所以,從這點來說,房產稅的推出有利於房價回到合理的水平!

二、房產稅會提高炒房者的持有成本,間接地抑制炒房需求:

如果你持有一種商品需要繳稅,那麼你勢必會想辦法儘快轉手出售,而不是捂盤惜售、待價而沽,有人說他會把稅收轉嫁到買家身上,但是,你要轉嫁的前提是你得房子賣出去,在未賣出之前,這筆費用就得炒房者自己支付,如果炒房者手中持有多套房源,勢必會形成比較大的心理壓力,捂盤的時間會大大縮短,從而間接地抑制了炒房需求,讓房子真正回到“房住不炒”的軌跡上來!

以上是我的個人觀點,歡迎大家留言討論~


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其實對於房地產稅已經提了很多年,而且也進行了好多年的研究,每一次都是快推出來,但是這個很快卻變成了很慢的很多年,也就是說房地產稅這些年雷聲非常的大,但是卻一直沒有下雨,這個雨憋了很久就是下不來,這裡面存在著什麼原因和問題嗎,調研用得著十年八年嗎,這個效率也真是夠厲害的。

雖然這麼多年來一直提這個房地產稅,也雖然一直有很多人在等待這個房地產稅落實,很多人希望房地產稅能給房價降溫,其實想法雖然好但是現實是非常殘酷的,想靠房地產稅來降低房價的願望其實並不會太靠譜,畢竟房價高並不是炒房者造成的主要原因,還有其他原因造成的這種結果。

當然房地產稅其實並不是簡單收稅就完事的,要考慮到許多的方方面面問題,而房地產稅徵收的對象其實也應該比較特殊,而且也不可能會一刀切的去徵收這個稅,再加上需要房地產維穩而不是降價,所以在房地產稅上面應該會有許多針對擁有多套房子的人的一些特殊的徵收方式,也就是說不會直接一棍打死多套房子的人。

對於房價的影響,我個人覺得不會有太大的波動和影響,畢竟房價是維穩而不是上升和下跌,也就是說只有穩定的房價才是最理想的狀態,房地產如果上漲會造成嚴重的泡沫危機,這種情況基本上上面的人是不願意看到的,而房價如果下跌會造成非常大的恐慌和許多人的損失,這裡麵包括銀行,房地產開發商,擁有多套房子的炒房者和背後的大佬,以及普通有房家庭的財產貶值縮水,當然還有許多地方企業和經濟造成的損失和衝擊,造成指數水分被擠壓出來真實的數據,這些都是不可想象的。

所以說就算房地產稅出來對房價造成的波動也不會太大,當然波動肯定會有,只是如果想通過這個稅來左右房價其實不可能的,國家決定維穩,就算一些個人想提高房價也是做不到的,而且現在的庫存危機那麼嚴重,房地產行業的飽和和過剩,一旦房地產價格失控那後果不可預料的,這一點上面的人其實比我們更清楚,而現在的房價已經非常高了,如果能在這個價格把庫存消耗掉那是最好的,只是這些最多也只是想想而已。


無法超越的足跡


本來收如此鉅額的土地出讓金就是極不合理的,地價暴漲增加社會綜合成本佔比很大,華為工廠都要搬出深圳!如果要減槓桿減負,是要大力減這一塊,兩會說要壓縮地方財政,節儉過日。很多無知的卻說要收到的房產稅與土地出讓金差不多,彌補它,這與中央精神與收房產稅的根本目的背道而馳。降低社會運行成本大目的沒達到,那就走邪走歪了,而且,從消費的角度看,大範圍徵房產稅只會讓居民消費支出減少,與減稅促消費的中央精神也對不上號,所以制定房產稅政策要相當慎重,考慮周全,起碼不要與上面兩大中央精神違背和衝突對立。


清茶一壺自在


房產稅的推出肯定會對房價有一定的影響,局部地區房價有可能會迎來一定的下降,但大家也不要抱有太大的希望,房產稅的作用並沒有大家想象那麼大。

房產稅提出已經有很多年,但是一直沒有落地,因為這裡面牽扯的利益關係太多,直到2019年才正式進入立法階段,而什麼時候能落地執行還是一個未知數,估計還需要幾年的時間才有可能全面推廣。

雖然目前房產稅沒有正式落地,但很多人都覺得一旦房產稅出來之後,房價肯定會出現下降,甚至有些人認為,房產稅對房價的影響至關重要,部分地區甚至會出現較大幅度的下降,到時候房子沒人買將是一種正常現象。

但我覺得大家對房產稅的期望太高,至於房產稅推出來之後對房價會有什麼影響,我們要分具體情況去看待。



首先在那些房產過剩的地區,房產稅的推行肯定會對房價造成很大的影響,房價可能有較大幅度的下降空間。

房產稅正式施行之後,對於那些持有多套房的人來說將是一個不利消息,就算按照1%的徵稅標準進行徵收,那100萬的房子一年的稅費也有1萬塊錢,在這種情況下,如果房價不漲,那就意味著持有房子越多虧損越大,所以在房產稅推出來之後,手頭有多少房的人肯定會拋售房子,到時候市場的房源就會增多,房源增多之後,在需求有限的情況下,那房價肯定會出現一定的下降。

這種情況下在那些住房需求已經飽和的城市,比如目前一些三四線城市房子空置率至少達到20%以上,房子本身有價無市,如果房產稅再推出來,那房價就有可能會面臨較大幅度的下跌。

其次,在那些人口流入比較大,市場需求比較大的地區,即便房產稅正式落地,對房價的影響也有限。

真正決定房價的根本原因不是稅收,而是市場需求。這種市場需求既有剛需也有投資需求。比如目前在一些一、二線城市,可能建的房子比較多,如果按照人口平均下來的話,房子基本上可以滿足大家的住房需求,但是這裡面有的人可能有多套房,而有的人則沒有房子。

比如在深圳,目前,真正的商品房數量估計只有200萬套左右,按照一家4口計算,那可以滿足800萬人的居住需求,但這裡面,如果按照產權歸屬來計算的話,名下真正有房的人口,我估計不會超過400萬。

而目前深圳實際管理的人口大概有2000萬左右,這意味著有著1600萬的購房需求,此外大家對租房也有很大的需求,畢竟流動人口很多。

在市場需求比較大的城市,就算房產稅正式推出之後,持有多套房的人要交房產稅,但羊毛出在羊身上,他們在把房子租給租客的時候,可以通過漲價的方式把費稅費轉嫁給租客,賣房的時候也可以通過提高價格來轉移稅費。

所以在那些人口淨流入比較大,目前住房市場仍然有一定需求的城市,房產稅對房價應該不會有太大的影響。


貸款教授


房產稅的頂層設計將給給它的作用“定性”

不少大眾都寄希望於房產稅的落地使得房價能夠迴歸正常合理的範疇,讓更多的居民有能力買得起高高在上的房子,讓更多即將步入婚姻殿堂的年輕人可以不用再為一套房子而煩惱。


房產稅的落地真的能對房價形成實質性的影響嗎?答案是肯定的,假如價值 200 萬的房子每年都需要為此繳納哪怕是 1% 的稅率,一年就需要為此繳納 2 萬。即便出租房子,每個月都能獲得 2000 元的房租,一年的收益也不過才 2.4 萬,勉強能夠支付房產稅。如果房子是貸款買的,月供還需要自己掏錢,如此一來不少炒房一族持有的積極性就會大幅度降低。



要是房產稅僅僅是象徵性地徵收一點,可能不僅不能抑制房價的過快上漲還會將成本轉嫁給租房一族


現在居民財產中高達 70% 都配置於房產,不少地區的財政收入中賣地更是一個不可忽視的重要收入來源,房地產的興衰不僅僅關係到數千萬相關從業者的飯碗,更是會牽涉到國家經濟的“硬著陸”問題,不知道相關制度設計者是否能夠抗住壓力權衡各方利弊得失,做出“妥善”的方案?



水泥磚瓦堆積起來的房子真的能夠賣這麼貴嗎?當然不是,那麼房子最大的成本究竟是在哪裡?房子最大的成本既不是開發商的施工成本,也不是堆徹建築物的原材料成本,一套毛坯房中大約六成的成本都是在於高昂的——土地出讓金


(下圖為2018年7月全國土地出讓金 TOP20 的城市)


試想一下一個城市一個月的入地出讓金收入水平就能達到市值上萬億貴州茅臺一年的淨利潤水平,這是何等的驚人?(注:貴州茅臺2018年全年營收 771.99億,淨利潤 352.04億)


所以假如真的想要降低房價只需要實質性地降低土地出讓金就可以了,這樣房子的成本將會大幅度下降,售價的降低也會立竿見影。


浮雲君真正擔心的是:房產稅的推出並不是真正想為了抑制房價的過快上漲,而是作為不斷下滑土地出讓金的補充,使得地方的財政獲得更多的收入來源


(下圖為40城 2011 年至 2018年土地成交面積同比增速,在2018年甚至出現了高達 20% 的負增長,土地出讓金的下滑也是在所難免了



這樣的想法並不是空穴來風,不少城市沒有足夠的基礎產業給財政創造太多的收入來源,全靠賣地在維持,從 2019 年開始各地的房價已經出現了滯漲、回調的跡象,限購取消的城市更是一個接一個。居民的積蓄和收入水平已經不能再給房價給予太多的支撐。房地產步入秋季會給賣地收入蒙上一層陰霾。


地方財政收入來源出現了問題,那麼逐年上漲的公共支出該怎麼辦?教師、警察、公務員的工資又該從哪裡來?

或許房產稅會給予一絲希望,畢竟龐大的市值和基數擺在那裡,即便是從二套房開始每年每套徵收一萬元,一個城市幾十萬、上百萬的住房就足夠創造數十億量級的收入


總結

在浮雲君看來房產稅是否能夠實質性地抑制房價還是有待於商榷的,假如僅僅是為了給財政創收,象徵性地徵收,那麼對於房價的迴歸顯然是不具備太多益處的,甚至會把成本轉移給租戶。


只有下大力氣、下決心,大力提高房產稅的徵收額度和力度,讓多套房擁有者感到顯著的壓力,這樣他們才會有意願出手房產,使得房價下跌。


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