局地樓市現“小陽春”,房企為何紛紛逃離三四線?

YOYO小魚


局部的樓市“小陽春”掩蓋不了整體下行的局面

第一、從2018年下半年開始部分三四線城市已經有了房價下行壓力。看過我文章的朋友應該知道,個人對於大部分三四五線城市過去兩年房價暴漲的主要原因歸咎於棚改貨幣化安置。從2018年10月份後,變相叫停貨幣安置後,這些城市的房價上漲也就戛然而止,等待他們的將是漫長的房價下行期。原因很簡單,這些城市的產業和人口購買力不足以支撐這麼高的房價!!!

第二、部分省會城市和二線城市也已經進入房價調整期。這裡面最為代表性的就是河北省會石家莊,從2015年開始大部分的二線城市都經歷了一波房價暴漲期,其原因也是因為城中村改造引起的。因為當時大多數城市的房地產調控政策比較放鬆,所以吸引了大批的投資客。但凡從2016年開始沒有將“炒房”這個口子給紮緊的城市,2018年房價也都出現了不同程度的下跌,其中二手房表現尤為明顯。

第三、房子的本質還是要滿足住房需求的,住房需求的根本還是在人上。在全國性房企最為明顯的一個例子碧桂園,就是喜歡在三四線城市攻城拔寨,就目前情況來看碧桂園的日子是最不好過的,因為三四線城市的房子銷售太慢了。說到底就是,三四線城市的住房需求主要還是以本地人為主,購買力有限,甚至大多數三四線城市還是人口淨流出。房地產行業是一個高資金流轉的行業,依賴的就是購買力和購買人群,無論你怎麼去炒作但是購買基數不夠,說到底還是不行。

房地產市場行情好的時候自然可以隨便進軍三四線城市,行情不好只能迴歸一二線了

第一、任何行業都有周期性,房地產經歷了10幾年的黃金期也該進入下半場了。以2008年的4萬億為起點的基建投資目前已經進入穩定期,房地產行業也已經高速發展了10幾年了,步入穩定期也是必然。在政策鼓勵的背景下自然可以橫衝直撞,但是在如今房住不炒和資金相對把控較嚴的情況下如何保持企業盈利和生存才是第一考慮要素。

第二、如果說房地產行業唯一的機會在哪?還是一二線。就像上面講的一樣,對於大多數一二線城市來說起碼人口持續流入(5-10年)問題不大,有持續的人口流入自然就有源源不斷的住房需求。說到底房子還是給人住的,不可能完全成為投資品。

第三、三四線城市的泡沫已經足夠大了,想活就得走。絕大多數的三四線城市對於土地沒有實行熔斷機制,也就是說地王頻出很正常,甚至說有些三四線城市的土地價格並不比一二線的低多少。而三四線城市的管理者普遍不關心土地價格過高的問題(只關心土地賣了多少錢),說白了就是後期出現任何問題開發商都不好過。要是你,你不離開?

綜上,房企逃離三四線城市是不得已的選擇,也是在如今房地產形勢下的最佳選擇。不可否認進入2019年後各種消息都是有利於房地產行業的,但是這也正說明一個問題:房地產行業真的不好受!!各位覺得呢?歡迎關心房產和樓市的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。


勇勇曉談房產壹貳叄


之前中國的發展是就地城鎮化,因此房企紛紛去三四線城市佈局。但現在中國發展都市圈了,除非是在都市圈內的三四線城市,否則後面這些城市都會面臨人口減少和城市收縮的情況,因此房企也就撤離了,返回一、二線城市佈局。

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當前中國的城市化率已經達到59.58%左右,正在接近發達國家的水平。

人類城市化的路徑規律,可以描述為S曲線。當一個國家的城市化率到達60%以上時,就到達了S曲線的上端,這個時候上升速度變慢,並轉向郊區,也就是向城郊衛星城發展。

中心城市加上衛星城,便是都市圈。

中國的城市化率接近60%,就意味著現在開始,中國城市的發展邏輯已經發生了根本的變化。看城市,已經不能只看這個城市本身,而是要看這個城市所在的都市圈。

2019年2月21日,國家發改委發佈了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。

這個意見來得及時,又非常明確:未來中國的發展方向,是都市圈。

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下圖來自《2018年中國都市圈發展報告》:

《報告》把中國的34個都市圈,進行了劃分。

你們知道,一直以來,中國有北上廣深四個一線城市,但是今天,中國以都市圈之名,重新劃出“戰隊”:

第一戰隊是以杭州、上海、廣州、深圳等為中心城市的6個成熟型都市圈。第二戰隊是以武漢、成都、青島等為中心城市的17個發展型都市圈。第三戰隊是以重慶、福州、昆明等為中心城市的11個培育型都市圈。來自國家發改委和清華大學共同發起的清華大學中國新型城鎮化研究院發佈的《中國城市圈發展報告2018》

這樣劃定的意義是什麼呢?

那就是明確告訴你們:

未來,中國同世界的競爭,將是中國都市圈與世界都市圈的競爭;

未來,中國同美國的競爭,也將是中國都市圈同美國都市圈的競爭;

未來,國內城市競爭力的提高,主要通過城市圈之間的你爭我趕、彼此競爭而實現。

因此,未來國內城市之間的競爭,也不再是單一城市的競爭,而是都市圈之間的競爭。

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未來,只有在都市圈內的三四線城市才更有前途。

都市圈內的房價分佈會是:從中心城市到周邊城市,是由外而內按梯度逐漸高走的。

所以,房企開始撤離三四線城市,而去佈局那些作為都市圈中心城市的一、二線城市。

因為那裡的房價更可能高走,特別是現在國家政策鼓勵農村人口流入大城市,所以這些都市圈中心城市未來都會成為人口流入地,大量的人口對樓市和房價有很強的支撐力度。

從現在開始起,不論是選擇城市就業,還是買房,都要跟著政策走,去大城市,去都市圈。


樓神研究所


三四線沒有承受高房價能力,工資低,無有企業工廠,留不住年輕人,當地人拆遷分四五套房有價無市,買不出去,更無人租,無工可做拿什麼支承高房價,


七斤25


買房,富了少數,苦了多數,這種現象不會長久,不信?走著瞧。


東方紅125726438


掙23千的工資,買八九千的房,會有多少市場,都把倒房的壓這了,不跑才怪呢。


我的美麗家園新城


因為他們要活下去


烏鴉9064111111


一二線城市房子不好賣,拿三四線城市來當盾牌打廣告。說什麼三四線城市房子降價了,還不如進軍一二線城市投資商品房,才物有所值呀!


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