範欣
近期，一線城市二手房市場出現了久違的回暖跡象。數據顯示，3月，北京二手房網籤量超1.6萬套，環比增加164%；上海二手房網籤量達2.6萬套，環比增加142%；廣州（不含南沙、從化）二手房成交4712套，環比增加190%；深圳二手房成交4551套，環比增加128%。
很多自媒體、房地產商對此有不同程度的過分解讀，認為房地產市場向來有“量在價先”準則，等到存量二手房銷售殆盡之時便是房價重回快速上漲之日，由此得出了一線城市樓市“小陽春”已經到來、購房需加緊上車的結論。要弄清小陽春是否真的到來，可從以下幾個方面具體分析。
北上廣深四大一線城市的房地產市場早已進入了存量房引導的市場，2018年北京二手房成交量占房屋總成交量的86%，而新建商品房成交量僅佔14%，從這個角度看，二手房市場的冷熱相對於新房市場而言的確更能反映一線城市房地產市場的真實情況。但分析二手房市場使用環比數據是有較大問題的，2月受春節和本身天數較少的影響，每年都是房地產市場的淡季，看待二手房市場變化更應採用的是與上年同期的同比數據。具體看，北京二手房3月同比上年增長44%，上海二手房3月同比增長55%，廣州（不含南沙、從化）二手房3月同比下滑37%，深圳二手房3月同比下滑19%。對比同比與環比就可清楚看出，北京和上海二手房市場的確出現了一定程度回暖，但廣州與深圳二手房市場回暖則不明顯。
究其原因，北京與上海房地產市場2017年出臺的調控措施相對嚴厲，近兩年投機性購房行為幾乎消失，房價較2017年高點也出現了10%左右的下跌。今年隨著市場流動性的進一步改善和各大商業銀行首套房貸款利率的見頂回落，一些剛符合購房資格和此前處於觀望狀態的居民剛性需求逐步釋放，但這種短期回暖也不能完全說明未來上述兩地房價重回上漲趨勢。一方面開發商當前仍然面臨較大的去化壓力，中原地產數據顯示，3月，北京累計入市的限競房合計41個項目，提供的住宅套數有2.65萬套之多，超過了去年全年新房成交量，而這部分住宅3月網籤率僅25%左右，且過去兩年有大量限競房土地出讓，未來仍將有大量限競房加速入市。雖然新房僅佔全部成交的14%，但這部分新房集中入市仍會對房地產市場產生一定影響，有新盤入市的地區二手房價難上漲；另一方面近兩年居民槓桿率提升速度較快，在經濟下行週期居民可支配收入增速會出現一定下行，短期再次加槓桿難度較大。廣州和深圳樓市調控政策出臺較晚，其調控效果仍處於逐漸顯現的過程中，只有投機性需求完全消失，這兩個城市二手房市場才能真正觸底。
從經濟週期角度觀察，同樣無法得出樓市“小陽春”將導致房價重新上漲的結論。過去10年無疑是我國房地產特別是一線城市房地產的黃金10年，兩市房價均有5倍以上增幅，而催生這一黃金期主要有兩個因素，一是貨幣增速常年快於GDP增速，二是一線城市常住人口快速增加，但目前這兩個因素均在發生翻天覆地的變化。
在貨幣角度，2007~2017年，我國廣義貨幣M2年均增速大幅超過GDP名義增速，如再將影子銀行因素考慮在內則實際貨幣增速更高。過量的貨幣供給直接導致資金湧入相對稀缺的房地產領域，一線城市因人口集聚和資源稀缺性自然會導致房價增速高於全國平均增速。過去兩年我國啟動了一系列去槓桿操作，事實上影子銀行業務，廣義貨幣M2增速也出現了快速下降，已下降至8%附近，未來M2增速將與名義GDP增速相匹配，這意味著過量貨幣供給時代的結束，也將導致流向房地產的貨幣逐漸減少。衡量房子估值水平的重要指標就是租金回報率，當前北上廣深二手住宅租金回報率均在1.6%附近，這一租金回報率明顯低於全社會平均投資回報率。在貨幣增速正常化狀態下，未來一線城市房地產估值水平需逐漸實現理性迴歸，這點從北京出臺商住房限制政策後商住房租金回報率當前已迴歸正常值也可看出一二。
從人口角度，一線城市尤其是北京和上海以自然資源核定的人口規模短期均已接近上限，北京和上海不得不進入人口減量發展階段。北京全市常住人口已連續兩年下降，2018年為2154.2萬人，比上年末減少16.5萬人；上海常住人口近兩年已基本穩定，2017年減少了1.37萬人，2018年增加了5.45萬人，總數達2423.78萬人，廣州、深圳雖然2018年人口增速提升，常住人口分別比上年淨增40.60萬人和49.83萬人，但受城市規模所限未來再大幅增加的可能性很小。另一方面，北京和上海的老年人口占比近年來快速增加，2017年末，北京和上海超過65歲以上老年人佔總人口比重即老齡化率分別達到10.9%和14.3%，超過60歲老年人口比例分別為24.5%和33.2%。在人口結構不變的情況下，未來老齡化速度仍將加快。當前北京和上海購房的主力人群年齡集中於27~34歲之間，老年人口的快速增加不僅會大幅減少未來北京、上海的購房需求，更會逐漸增加二手房供給規模。
綜上，一線城市3月二手房成交量環比雖有所上升，但同比數據卻有升有降，這主要與四個城市調控政策出臺的時間和二手房市場當前所處的區間有關，結合當前我國貨幣增速情況和一線城市人口結構情況綜合分析，樓市“小陽春”已經到來結論並不可靠，類似報道和炒作應休矣。
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