開年來，上海土拍市場不溫不火，環滬地區卻頻頻傳來高溢價消息，溢價率超100%、392輪報價、12家房企同場競拍、封頂溢價率+自持再現……
如此熱鬧的環滬土拍市場，是否預示著土地市場乃至樓市將迎來一波“小陽春”行情？
自去年7月，全國多城樓市趨穩，土地市場也隨之頻現“0溢價率”成交、流拍等現象。然而進入2019年，特別是3月份，全國多個城市頻現交易回升、市場回暖的行情。隨之而來的是土地市場的“活躍”，特別是環滬地區，溢價率超100%、392輪報價、12家房企同場競拍、封頂溢價率等熱鬧場景頻頻出現。
環滬土拍市場高溢價頻出
開年以來，上海土拍市場中規中矩，多以“0溢價”成交，上個月20日，上海市奉賢區南橋新城10單元07B-02區域地塊出讓當天，參拍的房企只有中國平安一家，因此直接以底價摘牌。
△上海市三月土拍成交情況
相較上海的不溫不火，環滬地區的重點城市如蘇州、杭州、嘉興、南通等，卻頻頻傳來高溢價拿地的消息。就在上月同一天，杭州未來科技城民豐片區06地塊、07地塊在經過158輪報價和127輪報價後，分別被佳兆業、廣州時代競得，溢價率為49.78%、46.5%。
一季度，特別是在2月中下旬，環滬土地市場中溢價超過20%的案例比比皆是。以杭州為例，從去年7月份杭州土拍市場開始出現降溫，今年1月份，杭州土拍繼續“冷清”。
但從2月中下旬，杭州土拍風向突變，呈現升溫之勢。其中，3月29日，杭州最後一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價率達到50%的上限，其餘3宗溢價率也都明顯上浮。
4月2日，杭州主城區出讓4宗地塊，其中2宗為住宅用地，在分別經過36輪、39輪競價後，被陽光城、金地分別以總價15.7億元、17.6億元競得。
而放眼環滬地區，進入3月份後，不僅是杭州，多個城市土拍均出現高溢價率的現象。
3月20日，經過392輪報價，南通CR19002地塊由南通中南新世界中心開發有限公司競得，
總價6.72億，成交單價15781元/㎡，成交樓面價為11272元/㎡，溢價率51.3%。
3月21日，合肥出讓6宗涉宅地塊，吸引近50家房企競拍，最終6宗地塊均成功拍出，共攬金124億元；而6宗地塊中有4宗溢價率超過100%，最高溢價率更是達到140%。3月27日，徐州的一場土拍中，多宗宅地溢價率超過100%。
3月29日，南京集中出讓7幅地塊，涉及江寧、城南、城北、城東四大板塊，起拍價就超過了百億。其中，南京城北邁皋橋G01地塊，經過120輪，被成都新希望地產以53.2億元拿下，樓面價22628元/㎡，溢價率28.81%。
據瞭解，南京G01地塊參加競拍共有12家房企，分別為招商，龍湖，雅居樂，金地，融創，棲霞電建，金茂，綠城，平安，新希望、淮安水利、合景泰富和陽光城。
有業內人士認為，由於開春第一季度，各家房企資金充沛，有的去頂價，有的想平倉，基於不同的需要對後市的良好預期，都表現出強烈的拿地意願，積極參與土地競拍。
而溢價的迴歸，則被認為是當下環滬土地市場回暖的一個實證，亦是房企看好後市的表現。
土地市場再迎“小陽春”？
據中國指數研究院監測數據顯示，其監測的300個城市中，今年一季度流拍土地96宗，流拍率為6.1%，較去年回落4個百分點；而且，一季度300個城市樓面價較去年四季度上漲17%；平均溢價率14.6%，較去年四季度提升8.1個百分點。
從全國範圍來看，先現行的土地市場的確存在著流拍率降低、溢價率走高、地價企穩回升的特點，尤其三月份以來，3月全國土地流拍率僅為1.8%，為2018年以來單月最低水平。
如此熱鬧的環滬土拍市場，是否預示著土地市場乃至樓市將再次迎來“小陽春”？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：目前土拍溢價率的上升，與當前融資環境的相對寬鬆有一定關係。一方面可以看出在優質地塊的競爭上，房企還是有明顯的拿地積極性；另一方面也與年初融資環境相對寬鬆，房企資金回款到位、相對充裕有關。
但不可否認，高溢價率頻現的土拍市場多處於二三線城市，如上海這樣的一線城市土拍市場依然“暗淡”，特別是在環滬城市的襯托下。
究其原因，一方面，由於在一線城市，調控政策仍然較為嚴格，在這種情況下，房企雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。
另一方面，由於一線城市推地量比較少，所以房企會將重點放在二三線城市。比如，省會城市、計劃單列市等經濟發展情況比較好的城市會作為佈局重點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：上海土地市場本身面臨很多壓力，地價高以及政策嚴厲。但周邊城市地價可控，而且規劃非常多，尤其是類似環滬都市圈的規劃會有很多在2019年落地，這就決定了此類城市的拿地機會較大，這個時候拿地也會比較熱，土地溢價率高也是符合預期的。
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