樓市傳來所謂“小陽春”的消息。
主要的依據就是3月數據顯示，環比和同比成交有明顯的上升。當然，這個說法的支撐還是來自一二線城市，三四線城市仍在低位徘徊。但環比沒多大意義，因為2月是春節，而且絕大多數年份3月的成交都比2月情況要好。
同比的數據可比性更強。但單獨一個月份，又過於單薄，不排除偶然性的因素存在。所以應該拉長時段來觀察。比如，一個季度的時長。今年一季度全國商品房銷售情況，要等國家統計局的數據，僅從周邊業內人士反饋看，樓市正在走出底部。
似乎為了印證這個說法，3月下旬土地市場也熱鬧起來了。有的城市一塊地引來幾十家企業拼搶。某種程度上，土地市場是整個房地產市場的晴雨表。地產商敢去拿地，除了企業的可持續發展不得不為之，至少也表明他們對未來的市場有一定信心，否則就捂緊口袋再說，其結果是土地流拍率大幅上升。
3月還是大批上市房企集中披露年報的月份。從內地和香港上市房企的財報看，數字還挺好看的。據中原地產研究中心統計，已發佈2018年年報的76家房企（A股51家，港股25家），近七成企業利潤上漲，平均漲幅達23%。
有些房企的淨利和利潤率都創下歷史新高，比如幾家頭部企業。由於2015年以來銷售額持續快速增長，這些房企只要把速度放慢點，淨資產和淨利潤就會快速增厚。這也說明，市場集中度較高的房企，佈局縱深，就能熨平小的區域波動。一線城市嚴厲限購，審批、備案時間長，但其他城市的增長完全可以填平波谷。
去年底我就跟朋友講過，12月-2月這個區間最難熬，但政策底和市場底的雙築底已成業內共識，所以，從市場層面來看，不僅是3月好於1-2月，而且二季度大概率要好於一季度。4月開始，房企要加推房源了。另外，從推盤和成交量來看，下半年是要好於上半年的。當然這是在房地產市場基本保持穩定的前提下。
年底年初往往要對來年市場做一些分析研判，當我說1-2月是底部的時候，馬上就有朋友問，可不可以買房。正如現在，所謂“小陽春”的現象被傳播開來後，又有人問房價會不會漲。
我個人的建議是，不要去管什麼“小陽春”，它什麼問題也說明不了。我們往往是基於過去來預測未來，但即使99次的預測正確不等於第100次也是準確的。3月的“小陽春”無論是真是偽，都不代表它必定能開啟一個火熱的夏天。請注意，我上面說的二季度好於一季度，是基於房源供應和成交量的角度。
我們都知道，一線城市有些朋友手頭的積蓄，買理財，風險高的不敢買，安全的產品利率又太低。股市最近起來了，據說是牛市的味道，也確實是新開戶量大增。但資本市場的投 資並不適合所有人，即使是牛市也有人兩手空空。因此，不少朋友仍然鍾情於樓市投 資。尤其是餘額有百八十萬的，大城市即使有資格也買不起，三四線城市剛剛好。前兩年動作快的，已有不菲的賬面收益。
但現在，且不說一二線城市的門檻越來越高，即使是三四五線城市，經過上一輪的大漲後，空間已然非常有限，風險倒是快速累積。有的不限購的四五線城市，如騰衝、西雙版納，當地需求屈指可數，全靠外來投 資拉動。
哪怕是之前的賬面收益兌現，也要靠後面的兄弟姐妹接棒。現在殺入，資金成本和稅費，每年資產沒有10%以上的增值，這樣的投 資是不合算的。你確定每年能漲10%？別忘了，後面還有一個房地產稅在等著——除非你跑得像兔子一樣快，能在開徵之前全身撤退。
至於房企，“小陽春”更多是充當精神層面的打氣作用，尤其是對營銷的鼓勵和刺激。但誰也不能說，“小陽春”預示著房價的一波上漲，否則你怎麼解釋，恆大將9折銷售的活動時間延長一個月？它的現金流情況比多數房企都要好。
房企決策層更不可能將“小陽春”作為新一輪投 資的依據。比如部分城市的土地市場雖然有所活躍，但參與的房企都很理性，圍看而不瘋狂，溢價率並不高。
孫宏斌此前說過，房企最大的風險是買錯了地。遠的不說，2016年下半年至2018年上半年，極少數激進房企，高價拿了一批地，到2018年下半年就很難受。指望“小陽春”帶來銷售飛昇，在調控政策保持穩定性、連續性的基調下，這種概率很小。
3月份還有一個好現象，就是房企融資額增長迅速。然而，與之相伴隨的是，今年是債券償還高峰。根據世聯行的監測數據，2019年至2021年的三年間，房地產行業共有1.8萬億的到期債務。其中，2019年需兌付的債券規模為4464億元，比2018年增加近一倍。
市場穩定的意思，既不是大落也不是大起，見慣了火熱場面的地產人，會覺得憋悶。流量經濟這副藥，合適了就用，但不要形成依賴。勻衡穩定狀態的打破，可能是不經意間的外力。你可能需要更多的耐心。
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