2019年，是龍湖登陸港股第十年。這次業績會以“守信篤行 步穩謀遠”作為主題詞，龍湖管理層不但回看了上年乃至過去十年的成果，也為下一個十年發展寫下注腳。
不難發現，過去十年，“穩”字，一直貫穿著龍湖的發展脈絡。在不斷波濤起伏的大行業裡，合約銷售、投資性物業收入、總市值、每股分紅等核心指標，均以穩健持續的複合增長速度，劃出美麗業績曲線。因為資本市場加持，龍湖這艘大船一路駛來，愈發穩健。
關於它的未來，也和“穩”字密切相關：龍湖將延續穩健增長，核心盈利未來兩三年保持20%以上增幅；秉承穩健拿地策略，保持穩定資產負債表；銷售目標2200億元，屬於穩當但必達的數字；冠寓穩紮穩打，2020年迎來盈利期；主航道業務不拆分重協同，整體大盤面紮實，穩穩前行……
龍湖將基本分紅比例提到45%，未來也將力爭保持這個比例。按照龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼的說法，要給投資者“穩穩而紮實”的幸福。
在穩字當頭的新形勢下，對於穩健策略的決斷和恪守，關係到企業航行的生死存亡。水大魚大、矇眼狂奔的時代一去不返，企業之間的競爭將從過往規模、速度等單一維度，轉化為涵蓋產品、服務、運營、資本等全方位競爭，更多未知海域的挑戰、種種複雜情況正在接踵而來。
而唯有穩健航行，不冒險突進，才能從容得乘風破浪。這種穩健，正是當下最難得的力量。
圖中人物從左到右依次為：龍湖集團首席執行官邵明曉、董事長吳亞軍、首席財務官趙軼
以下為龍湖集團2018年度業績發佈會，龍湖集團董事長吳亞軍、執行董事兼首席執行官邵明曉、執行董事兼首席財務官趙軼答記者問實錄：
關於戰略：
Q：龍湖強調步穩謀遠，未來兩到三年保持快速增長。但龍湖土儲相對同行趨穩，商業冠寓營收增長快，但總營收佔比還較小。龍湖未來長遠增長動力會在哪兒？
邵明曉：多年來我們堅持達成穩健的增長態勢。未來兩三年，公司會保持核心盈利20%以上的增幅。
這對我們考驗比較大。但我們判斷未來房價不會爆發式上漲，這種情況下，龍湖選擇了精準、適宜的土地儲備規模。集團目前總土儲6636萬方，權益面積4559萬方，夠我們四年開發。如果再加大土地儲備，會佔用很多資本。
龍湖這麼多年，進入城市保持克制。到現在我們進入48城，完成2006.4億銷售額。我們對這些城市的理解，深耕，團隊對投資的精準把握，能力練得相對強。所以以現在的土地儲備規模，讓龍湖繼續保持穩健的資產負債表，同時保持適當的、相對較快的速度增長，非常合適。這麼多年，公司也是這麼跑出來的。
再加上龍湖整體無論是在投融資、買地、運營、交付、服務各個環節，都執行力比較強。所以保持長遠持續增長，我們非常有信心。
Q:龍湖會不會考慮把物業或商業做分拆？
趙軼：智慧服務和商業是我們的主航道業務，我們對它們賦予了使命，智慧服務是我們的戰略支撐，對幾個主航道進行跨航道支撐，商業現在還在孵化期，更不會輕易拿去賣，這兩個業務都沒有分拆上市計劃。
關於上市十年：
Q:公司上市來到第十年，這十年最大的變化是什麼？今年會不會派週年特別息？
邵明曉：第一，上市十年來，因為資本市場加持，公司走得越來越穩健；第二，十年市場波動較大，政策也不斷變化，但龍湖管理團隊非常敬業且能力強，越來越成熟；第三，我們對客戶、投資、環境、競爭、市場的理解越來越嫻熟，有信心在未來繼續交付好業績。
趙軼：我們把基本分紅比例從40%提到45%，已考慮上市十週年紅利。45%分紅在行業裡是不低的，未來我們也會保持這個分紅比例。
關於投資：
Q：龍湖今年投地的預算和開支會是多大，土地儲備的分佈又是怎樣？會不會配合大灣區發展規劃，華東城市群規劃，在這兩地多一點部署？
邵明曉：龍湖一直秉承穩健的策略。不論市場怎麼波動，每年龍湖都保持均衡增長。買地方面，我們堅持積極但又謹慎、精準地投資。去年，公司用於買地的金額大約727億。今年，我們還會量入為出，保持健康資產負債表，淨負債率全年在50%—60%之間。今年買地是有機會的，但在佈局上我們希望在全國五大區域能夠做到均衡。
在西部、環渤海和長三角，公司土地儲備比較充足，下一步我們要在華南，以及進入相對較晚的大灣區、華中區域，加大拿地力度。
大灣區是龍湖看中的戰略區域，目前我們已進入7個城市，有15個項目，大概有150多萬方土地儲備，權益儲備超過100萬方，整個貨值超過530億。儘管我們已在大灣區把城市的骨架鋪開，包括深、港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山。有了政策的鼓勵支持，大灣區在科技、人文，消費等各方面，未來會成為中國經濟重要的火車頭，我們會加大這裡的佈局。
長三角，我們已做得比較強了，在浙江、滬蘇，龍湖土地儲備較充足，但我們也會擇機行事，如果有好的時機，還會繼續加大土地儲備。不過，龍湖一直恪守謹慎樂觀，買地的時候有嚴格投資紀律，通常不會去碰地王，這麼多年看下來，買地的精準度是不錯的。
Q：香港投資計劃是怎樣的？怎麼看待現在的香港樓市？
邵明曉：龍湖在香港只有1個項目，在啟德，按照現在節奏，三季度就可推向市場，到底推不推到時候再看。因為有這個項目，對香港我們也做了初步瞭解，未來有機會會在香港再投一些項目。
香港樓市，從去年四季度開始調整，調整幅度8—10%，但最近有趨穩趨勢。總體上，龍湖從整個大灣區大戰略來看待香港，香港未來有很多機會。
關於財務：
Q：去年龍湖業績不錯，今年會不會維持那個增長幅度？
趙軼：未來兩到三年，龍湖的核心盈利增幅會在20%以上。雖然基數大，但是依然還會保持這樣的增速，通過土地儲備，通過運營節奏來保證。
Q：龍湖的短期借款，去年增加了80多億，其中原因是什麼，今年接下來的融資安排是怎樣的？
趙軼：龍湖整體融資規模往上走，但我們主要看比例。短期借款去年年底是110多億，佔整體債務比例不超過10%，這應是行業裡最優秀的，謙虛點，加個“之一”。另外，在手現金450億，短期借款大概110多億，覆蓋倍數是4倍多。所以我們不是看絕對額，是看相對比例。
關於地產開發：
Q：今年銷售目標是多少？
邵明曉：今年銷售目標還會保持兩位數增長，2200億。
Q：2018年龍湖已售未結的合同銷售額1951億元，和2017年對比有何變化？變化的原因是什麼？
趙軼：2017年年底已售未結的合同銷售額1300多億，2018年是1900多億，原因是銷售自然增長。已售未結的部分，單價在1.5萬至1.6萬之間，毛利率在25%以上，會為未來龍湖的收入和利潤提供強大保證。
Q：去年底，邵總說銷售型物業達到25%毛利率就可以出售，這個策略是否有變化？
邵明曉：銷售型物業，我們認為整個行業毛利率在25%—30%間。過去幾年市場好時，毛利率在30%以上。但如果市場面臨挑戰，25%毛利率是我們的底線。這個策略沒有改變。
最近市場上，來訪量在增加，個別城市預售證價格有所放鬆，但不會太多。對我們來說，仍是達成25%的毛利就可以出售。另外我們的已售未結部分毛利率也是25%—30%。
關於投資性物業：
Q：去年龍湖集團投資性物業毛利率下跌了，是什麼原因？
趙軼：商業和冠寓都屬於我們的投資性物業，商業毛利率在75%，跟去年相比仍有提升。冠寓前期還處於不掙錢的狀態，兩者拉通來看是60%。今年我認為會比60%高一些，到明年2020年冠寓就會盈利了。
Q：到2020年租金收入60億，這個目標有沒有變？
邵明曉：2020年要達到60億租金收入，指的是商業這一項。商業項目開業後，租金增長是有預期、有計劃的。我們現在在手商業項目70多個，到去年底總計開業29個商場，今年會新開業9個，到2020年總計開業50個商業項目。今明兩年開業量比較大，而且都是高能級城市的地鐵上蓋。
Q：今年明年龍湖商場密集開業，但很多都開在江浙滬包郵區，怎麼看電商給商業帶來的壓力？
邵明曉：龍湖商業選址非常嚴格。我們現在在手項目70多個，到去年年底共開業29個商場，今年會再開出9個商場，到2020年會開出超過50個商場。我們選址基本是一二線城市，地鐵上蓋TOD，非常好的位置。
我們定位相對偏城市新銳家庭、城市中產，業態組合也比較豐富。再加上一個有超過十年經驗的運營團隊，所以我們的商業發展非常順利，毛利率都在70%以上，效益非常高，開業商場出租率在97%以上。
這得益於龍湖2011年確定“持商業”戰略。在2011年到2015年年終，我們還抓住機遇在很多城市買了多塊地鐵上蓋項目，現在回頭看是不錯的決策。
現在的場景是，大家都在搶線下入口，線下入口尤其地鐵上蓋，非常珍貴。兩三年前大家還在問電商衝擊，現在幾乎很少有人問了。現在包括O2O，新零售，發現線下入口能量級增長邊際不錯，反而線上增長邊際在趨緩。
再加上中國大的趨勢，一線、二線大城市基本都在採取政策，吸引年輕的高素質的、高能量的人口流入。很多城市都是數十萬甚至更多的人口淨流入。這些年輕，有致富能力的高能量人口，反而在朝大城市聚集。所以在這些城市裡面，以天街這樣的選址和運營能力、品牌，我們對它的增長非常有信心。
Q：冠寓去年營收4.26億，但之前說2020年希望做到行業前三，營收20億。接下來咱們在這方面的安排是怎樣的？
邵明曉：冠寓，我們去年已開業超過5.3萬間，今年按照規劃應該累計開業能接近10萬間。按這個速度，到2020年會達到20億以上收入。
Q：冠寓目前的盈虧情況是怎樣的，龍湖接下來對冠寓怎麼考慮？
邵明曉：冠寓分為兩種，其中20%屬於重資產模式，這部分的回報率、毛利率跟天街差不多，毛利在65%到70%之間，NPI/cost一般在5%—6%之間，好的在6%以上。龍湖的資金成本只有4.55%，這個生意對我們特別合適。另外還有80%中資產模式，租期在十年到二十年左右，龍湖租過來後，通過裝修提升再出租。從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，淨利在12%—15%左右。
冠寓目前開業5.3萬間，還有一些正在建設和投入，預計要到2020年開始盈利。冠寓要盈利，對於運營能力、成本能力、費用管控的要求非常高，獲房成本不能超過房租的五成以上，超過五成以上還要賺錢，就需要通過增值收入來實現。開業6個月以上的冠寓，目前出租率87%。龍湖冠寓屬於穩紮穩打，這和融資成本有關係，龍湖融資成本在行業內較低，因此對冠寓我們非常有信心，也沒有分拆計劃。四大主航道業務都是我們的核心業務，未來要形成協同。
關於政策：
Q：今年整體市場以穩為主，穩的方法，是市場在上漲，要往下壓的穩，還是市場在下跌，要往上拖的那種穩？
邵明曉：整個政策可以總結為三個穩：穩地價、穩房價、穩預期。還有一城一策，我們也觀察到很多城市系統性地調控方案都在出臺中，我們今年對市場謹慎樂觀。
Q：房產稅對未來影響會怎樣，有沒有可能短期推行？
趙軼：房產稅，政府已明確開始進入立法流程，但不一定那麼快推行，關鍵還是看政府整個節奏。大家都已充分消化預期，所以判斷它對行業的影響是平順的。
閱讀更多 成都地產 的文章
