這篇文章回顧過去親身經歷所寫，我曾經在2015年就寫過，在某論壇點擊率超過5萬+，今時今日主要觀點依然沒有變化，再次翻閱，值得回味，故稍作修改再次分享到此頭條號以共勉。
人要善於投資理財，善於發現機會，特別是學財務的更具有先天優勢，因為更細心更理性，但也有思維缺陷，就是過於謹慎小心了。對於買房投資給你三句話：①“買房時看規劃看地段做好功課，瞭然於心，不受外因忽悠。”；②“有能力買兩套時，不要為還貸壓力而只買一套，熬一熬就過去了。”；③“在未來50年內，不管何時買房投資，都不會錯，哪怕房產稅出臺。”
普通大眾，在信息不對稱的環境下，如何能更好的去投資房產呢？我們選擇了一個片區，確定了某一個地段，定位了某一處房產，接下來就要對其進行全方位做功課分析了。
①、分析賣點：周邊若有商圈：距離商圈步行多少分鐘；周邊若有公園：距離公園步行多少分鐘；離地鐵站有多遠；附近的主幹道支幹道；房產處在哪一環；地理位置，選定的房產價格優勢（與周邊樓盤比價）；重要的內容說三遍：地段，地段，還是地段！
②、分析劣勢：小區規模；品質檔次；周邊還建房量；房屋戶型。
樓盤地段、配套、區域、預期可控主觀因素：
一、周邊交通導航
①地鐵；②公交；③開車；④火車；⑤長途；⑥飛機；⑦輪渡。
二、周邊學校規劃
①幼兒園；②小學；③初中；④高中；⑤大學。
三、生活圈子路徑
①商圈；②菜場；③公園；④政府；⑤醫院。
四、就業區域熱點
如地鐵是否覆蓋武漢三鎮；房產是否處在商業區或學區或大學城；寫字樓密集度。
五、展望(規劃定形，一但都實現這區域房價目標值定位)
如：周邊是否有大的規劃待建；是否會有拆遷；是否有不利的因素能否預期消除（如涉及加油站，汙染工廠等）；在銷樓盤的存量；周邊待用於建房的土地存量等（這個若是武漢可以在數字武漢：武漢國土資源網中能查到相關規劃）
樓盤品質、戶型、環境、質量不可控客觀因素：
現場實地看盤觀察從品質、戶型結構、環境相互對比，因地制宜，仁者見仁，智者見智，瀏覽一些與此房產相關的論壇，對優劣有一個清楚認識，樓盤在品質.配套.硬件，以及物業的選擇上的優劣決定最終的性價比。
對樓盤未來價值導向進行綜合預測：
近期每年的增漲價值預測、遠期配套規劃成形的價值增值預測、一處房產價值變化規律：首次開盤（試水，價低）；二次開盤（成熟，增長）；尾盤售光（無房，無價）；兩年後交房（脫離成本區，急漲）；五年後（房產辦了證進入二手房市場，熱炒爆漲）；十年後（周邊定形，周邊待開發的土地已全開發完,再無儲備供應土地用於建房時,交通基建都已定形後，繼續緩步漲並趨於穩定。）
投資買房做好功課：對所要購買的房產周邊環境，規劃，大型建築實看實查，進行圖文歸類，這樣會更清楚更形象認識此房產價值優劣勢，做到胸有成竹，瞭然於心。如：周邊樓盤橫向比較；小區用地投拍價表；小區其它及小區四周規劃（在數字武漢網中有“一張圖系統”可以查閱到未來規劃）:（正南方位，東北方位，西北方位，西南方位，其它方位）；小區樓盤五證及預售許可證；小區初始施工工地圖；小區冬天現場光照圖；周邊實圖（地鐵，高架，公園，車站，菜場，超市，周邊標誌性建築）等。
樓盤五證
國土資源和規劃局官網
武漢一張圖
武漢環線劃分
武漢地鐵規劃
附一些投資買房必備知識：
房屋竣工驗收交付使用一般流程需知：
工程竣工驗收備案證
交房的實質條件:
最基本的就是“三通一平”，即通水、通電、通天然氣，且道路平整
房地產開發企業應當在商品房交付使用時，必須向購買人提供"兩書一表":兩書："住宅質量保證書"和"住宅使用說明書";一表”“竣工驗收備案表”(開發商留存原件：武漢市城鄉建設委員會發的竣工驗收備案證）
房屋交付使用職能部門驗收經歷的幾個階段：
①:“五方驗收”：包括勘察、設計、施工、監理、建設等各方對建築質量進行驗收
②:"單項驗收"：包括防雷驗收，節能驗收，環評驗收，消防驗收，人防驗收，其他的還有綠化和市政驗收
③:"規劃驗收"：主要是為了保證項目按規定完成
④:所有資料整理完成，證明所有驗收完成，就具備備案條件，可以辦理“竣工驗收備案表”,並經武漢市城鄉建設委員會審批後發“竣工驗收備案證”
具體可以在如下網站查詢：
①、 消防驗收合格，武漢市消防信息網上查詢
消防驗收合格查詢官網
②、房屋竣工驗收備案合格，武漢市城鄉建設網上查詢
房屋竣工驗收備案查詢官網
交房時一般流程需知：
交房詳細流程
具體一般樓盤收房流程：
①、查看開發商竣工驗收備案證或者是竣工驗收備案表
②、拿號後到身份審核組審核身份，工作人員會查看業主的身份證並進行登記
③、身份核驗完畢後由工作人員帶領至複印的地方幫忙複印需要上交的資料
④、資料複印完畢後到資料組遞交資料並填寫業主資料卡
⑤、物業會根據房屋實測面積核算需要多退少補的費用，收取費用並開具收據（等集中收房完畢後業主拿發票以及實測面積補差的收據去售樓部換取正規的總髮票），之後出具一張工作流程單。
⑥、持流程單交給物業工作人員，工作人員會安排工程師傅陪同驗房，並給業主”房屋兩書”、”業主手冊”、物業服務協議、門禁卡（兩把，裝修的時候還會給一把）、鑰匙六把（裝修的時候還會提供一把裝修鑰匙，裝修完畢後裝修鑰匙作廢,即AB鑰匙）
⑦、接下來就是驗房的環節，另外確定在交房的時候驗衛生間的防水還是申請裝修的時候驗防水。
⑧、驗房完畢後同驗房的工程師傅一起將房屋瑕疵的地方記載於收樓書、之後查看電錶、水錶並記下止碼。
交房時預計費率表:
交房時預計費用
交房後辦證預計費用
回顧一下2014年為例，以此舉例可以看出整個房產投資的脈烙：
2014年10月左右是一個比較重要的買房“時間窗口”之一。
2014年房產投資背景：（國家數據，你懂的，具體的還是自行看你周邊成交價吧,這裡暫只以官方數據來說下當時的大環境）
據國家統計局最新數據顯示，全國房價連續下滑，2014年8月，全國70個大中城市中，僅廈門房價略有上漲；而環比下降的城市有68個，武漢在經歷了3年的住房限購政策“捆綁”之後(2011-2014)，8月份江城房價亦連續第三個月下降，當月環比降1.7%。武漢新建商品住宅價格8月份同比下降0.3％，武漢從2012年12月以來，房價21個月來首次同比下跌。武漢房價回到了一年前（去年8月）的水平。武漢2014年8月新建住房銷售登記備案的平均價格為7405.01元/平方米。
政策按步佈局，題材逐一兌現，房價穩步拉昇。
㈠：政策：
①：“不限購” ：2014年9月24日起，凡在我市區（武漢市）域購買住房（含新建商品住房和二手住房）的，不再實行限購。在辦理網上籤約、合同備案及相關登記手續時，不再核查購房人住房情況、不再要求提供戶籍、納稅或繳納社會保險等相關證明:（湖北省住建廳《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》（鄂建[2014]16號））
②：“不限貸”：2014年9月30日起，央行放鬆首套房認定，並提出首套房貸下限調至7折利率。對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
③：2014-2016年曆次降息
2014年11月22日：中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。
2015年2月28日： 中國央行自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率
2015年5月10日： 中國央行宣佈自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率
2015年6月27日：中國央行宣佈降息0.25個百分點，同時定向降準0.5個百分點
2015年8月26日：中國央行宣佈降息0.25個百分點降準0.25個百分點
2015年10月24日：中國央行宣佈降息0.25個百分點降準0.5個百分點
④：2015年3月30日：中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成
⑤：2016年1月1日：“二孩”政策在2016年元旦正式實施
⑥：2016年2月2日：央行頒佈個人住房貸款新政，房貸首付比例最低可降至兩成
⑦：2016年2月18日：新政規定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。營業稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵營業稅。
㈡：題材：（武漢代表性的大事件）
①：2014年12月28日，地鐵4號線通車
②：2014年12月28日，鸚鵡洲長江大橋通車
③：2015年4月30日，武漢二環線終於“畫圓”
④：2015年12月28日，地鐵3號線通車
㈢：預期（武漢未來規劃）
大武漢拆拆拆，建建建！繼續保值，升值，由此進一步產生"虹吸效應"。
到了2016年，房產投資背景:（國家數據，你懂的，具體的還是自行看你周邊成交價吧,這裡暫只以官方數據來說下當前的大環境）
武漢市房管局發佈報告顯示，據國家住建部統計數據，今年1至6月，我市新建商品住房（剔除保障性住房）成交均價為9288.99元/平方米，同比上漲10.83%。在全國19個副省級以上城市中排第12位，同比增幅居第11位。我市房地產市場保持了健康平穩的發展態勢，整體呈現供銷兩旺的局面，住房價格穩中有升。
㈣：總結：一處房產的投資增值只要搞明白：“政策（時間）+題材（配套）+預期（發展）”這些關建因素。要把握好："地段預期論+時間平衡點"，學會就各自片區優勢劣勢作理性的
swot分析，漲跌要看淡看遠些，不要盲目一頭熱跟進,也不要太過謹慎而畏手畏尾，要看到機會後，有的放矢。對武漢三鎮地域簡要的概括：
在政策不發生大的變化時，至少五到十年內還是這樣的格局，只能在格局中找投資機會，取優舍弱。
武昌：（教育重地），人多，學生多，高端產業多，就業機會多.......。
漢口：（商業發達），人多，第三產業異常龐大，商業非常突出.......。
漢陽：（老工業區），人少，就業機會相對少，優勢湖多，百廢待興，另外在漢陽這個區會發現一個怪現象：就是相對配套比較好的地段卻還建房扎堆.......。
單以房產投資來論，影響因素各種原因都有，每個人都有每個人的看法，千人千面。
縱觀熱點片區無外乎：①人多，②學校多，③商業多，④產業多（尤其是高端產業多帶動片區人員素質），⑤就業機會多，⑥交通發達，⑦環境好，⑧還建房少。
2014-2016政府那麼多政策密集發佈，現在你從後往前"倒序“去看，就目前政策市與既得利益者雙重推動下，你若深思或許會從中能看出些許先機，對於你後期投資或許有一絲幫助！在房產市場經常會聽到最多的是"日光”， "爆漲"，"搖號搶房“，"千人認籌搶百套房"，”賣方違約撤單一夜爆漲”等字眼，市場浮噪時，心態更應放平淡些，還是那句話，在賣方市場環境下，從房產品質上吃虧入坑肯定是大概率事件，這也就是為何在房產市場中業主維權的樓盤比比皆是，但從投資增值角度來看，大多不會吃虧，為了更好認識投資標的，我們更應做好功課，使投資增值利益最大化。
回顧歷史，我們經歷過的歷次買房時間窗口：（已有四次），第五次買房時間窗口？
①第一次：2004年12月左右
在2004的年底，房價仍然在上漲。幾個月後，著名的“國八條”聯袂而至，房價調控的序幕正式開啟，調控政策迅速傳導到樓市,造成樓市短暫的低迷，這個時候，大部分人選擇了觀望，有一部分已經殺進了一線城市的售樓處，從而成為房價暴漲年代即將到來前最後一批以四位數價格購得房產的幸運者。在你這一生中首次見到以國務院辦公廳名義下發的多部委聯合督查通告，要求“堅決抑制房價過快上漲”，三個月內，就連發三道金牌！
（注：有一批人這時太相信政府調控的力量，堅信在控制房價方面，政府有義務、亦有道義跟你們站在一起。你覺得在強大的行政力量推進下，散兵遊勇的開發商一定會敗下陣來。因此，他們做出了反向動作：“拒絕入市”，回個頭再去想：“後果很嚴重”，他們忘記了地方政府是不會與你站在一起。）
②第二次：2009年3月左右
2008年瘋狂飆漲的房價突然嘩嘩往下滑，全國性媒體的房地產版面上，開發商跑路、降價促銷的新聞又一次出現了。2008年10月中旬，4萬億元經濟刺激計劃盛裝出爐，當天，A股指數上漲10%，集體封於漲停。劫後餘生的地產商紛紛走貨出量，在2009年的春節活生生製造出一波小陽春。到了2009年5月，入市窗口突然而堅定地關閉了。前一年的開工量急劇下降，讓2009年的可供貨源大大減少，開發商自然選擇了捂盤惜售、漲價售房。
（注：有一批人這時猶豫了，他覺得房價必降，而且會降低得更多，所以，選擇繼續等待，等待房價被打回原形，市場回到買方市場，售樓小姐像空姐一樣為你服務。但是他們又踏空了，隨著政府的各種刺激計劃（4萬億），想想這計劃都恐怖，硬深深的把地產商救活了，也關閉了入市的大好時機。你將又一次領教了政策的風雲變幻，翻手為雲覆手為雨。）
③第三次：2011年12月左右
2011年11月9日，全國有20個樓盤的售樓處正在被老業主圍攻，從小房企，到大房企，無一倖免。共同的原因是，在銀根收緊帶來的資金壓力下，地產商選擇降價促銷，這大大激怒了早先的客戶，各地紛紛維權。但很快，中國樓市出現超長的連續上漲週期，在很多資深人士的記憶裡，這是歷史上連續最長的一個上漲週期。其長勢之兇猛，專家也為之色變）
（注：有一批人這時仍然拒絕做出入市的決定。房價經過多年上漲後，購房資金門檻已經大大提升，不是當初的樣子。在高價的面前，人人都變得非常謹慎，猶豫心態更甚以前，儘管這時這些人儲蓄卡上資金及父母援助金已夠付首付，但還是又一次拒絕了市場伸向你的手。結果很快，中國樓市歷史上一個連續24個月的上漲週期。現在一些人回顧那時的長勢，彷彿置深於夢境。）
④第四次：2014年10月左右
2015年初這一年報紙上層出不窮的報道：“房地產行業寒冬”、“全國住宅銷量持續下滑”、“全國性房地產日益低迷”等標題讓很多人選擇等待。結果，2015年伊始，國家推出“3.30新政策”，隨後降息降準、地方解除限購、調整公積金政策，國家調整了首付比例、公積金貸款、限購、戶籍等眾多政策，引導房產消費。同時，國家層面支持農民工進城買房，鼓勵人才購房政策……2015年，一系列政策使得房價一漲再漲，到了2016年了政策進一步深化：降首付！降利息！降契稅！免營業稅！，市場完全變成賣方市場，出現“日光”，“千人認籌搖號搶房“，在二手房市場也了出現”賣方一夜違約加價賣房“，市場異常火熱，前期低價片區紛紛破“萬”，出現非理性爆漲。
（注：有一批人在這時，在2015年初低迷狀態下，阻止了你前進的路，並沒有堅決入市，他在想房價終於要大跌了，但隨著政策的明朗，有了多次經歷的你，發現國家在利用政策大力支持買房。在這麼多空前的政策支持下，你這次打算下定恆心必須要入市了，無論怎麼樣，都要買一套，不能再次踏空了。但在一個已鮮明的確定的市場下，大家都知道要買房了，都知道政策在拉房價了，一大拔人都在運動場上衝刺，競相搶購。房價節節攀升，這時你又有些猶豫，看到火爆的市場，怕做接盤俠，怕站在高高的山崗上，更害怕在衝動情緒下買到的可能是沒有任何升值的房產。怕購入的風險超過收益，但時間不等人，在你猶豫的時侯，時間窗口初始開啟到關閉，一分一秒再流失，越晚收益越小，投資回報變得不可測。由於這個時間點不確定的因素很多，市場在政策與心態及各方面經驗下都失去了參考的作用，形成非理性狀態，於是有可能你會在彷徨中焦急中抱怨中繼續選擇等待下去。因為你貪婪地想從市場要得更多，所以終究又沒有抓住這次機遇。殊不知政策是支“無形的手”，每每在關建時刻就會如久旱逢甘霖般發揮催化劑的作用。這也是某些人的“良藥”也是某些人的“苦果”。）
⑤第五次：XXXX年XX月左右？？？
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（2005-2015）武漢房價這十年來漲幅較大的片區，主要得益於兩大要素。統計顯示，房產升值超過200%的小區，其中80%左右位於地鐵周邊1公里內，這些小區主要位於漢口、武昌的二環內、古田輕軌沿線，以及光谷魯巷廣場周邊。其次則是學區房影響，尤以漢口內環的三陽路、二環的三眼橋以及武昌的司門口為甚。至於開發商喜歡炒作的“濱湖濱江”概念，影響其實並不明顯。武漢僅有37.1%的濱水小區漲幅超過200%。2016年繼續出現非理性爆漲，各片區平均環比至少上漲了30%以上。
（2005-2015）武漢房價十年來漲幅
武漢投資房產個人體會
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