位於萬柏林區的中海國際社區售樓部內，看房者眾多。
進入陽春三月，和翻江倒海的股市相比，蟄伏已久的樓市似乎也開始蠢蠢欲動。
無論是各方逐漸回溫的權威數據，或是當前政策趨穩下的市場預期；無論是個別城市限價令鬆綁的躍躍欲試，還是房企花樣百出地賣力推盤……種種跡象表明，兩會後的房地產市場在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標下，在“一城一策”下放地方的背景下，已形成一二線城市止跌回溫，三四線城市持續橫盤的分水嶺。
有人說，樓市會回溫但不會回暖，政策會放鬆但不會放開。對於眼下的太原樓市，您覺得房價會漲嗎？
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太原樓市迎來小陽春？
萬科紫郡17000元起、保利東郡16000元起、萬科城市之光14500元起、融創外灘壹號13000元起、保利西湖林語14000元起、泰禾金尊府15500元起、紅星天鉑13000元起、遠大鳳璽灣15000元起、恆大青運城13600元起……
近日，省城某房地產交易平臺一份在售的52個項目榜單中，除萬科春和景明、富力八號園等項目還在萬元以下之外，其餘項目全部在13000元到17000元區間內徘徊。
對於這份“房價清單”，坊間依舊籠罩著觀望情緒。對於目前各樓盤價格的解讀，也頗具深意。據山西朗潤智業數據統計：2019年3月，太原市供應面積32.97萬平方米，同比下降65%，環比上漲61%；成交面積48.98萬平方米，環比上漲69%，成交均價13790元，同比上漲12%，環比下降2%。
據易居山西最新數據統計：2019年2月，太原房地產市場商品住宅市場供求量價齊漲，供應以新開樓盤為主，供求比為0.56，市場依舊處於去庫存階段。
對於這個數據，不少人解讀為太原樓市迎來“小陽春”，房價又開始緩慢爬升；不少人也質疑是否意味著普漲的時代又要來了？更多的人看不透現在的樓市究竟是怎樣的狀況？
對此，有業內人士認為，每年1-2月，是過年前後，屬於全年中的非標準月，這兩個月所受影響因素相對較多。從數據來看，太原樓市商品住宅去化的整體比例在下降，量價趨勢有鈍化或者減緩。
2019年一季度，局部樓市的“小陽春”具有較大的政策試探性成分。房地產企業、中介機構等相關主體，藉助前三月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。但應當看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力依舊不足以支撐。
易居太原公司開發部負責人谷利分析，太原樓市數據表上的“小陽春”，更多的貢獻來自於保利東郡、紅星天鉑、融創等新開盤項目的拉動作用，這種局部出現的“小陽春”現象，是個別樓盤帶動市場出現的一個小活躍，並不能代表太原樓市普遍現象。
樓市進入量跌價穩時代
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春節過後，太原的韓女士頻頻接到品牌樓盤的推盤電話，置業顧問不約而同地告訴她，相比去年同期，太原市所有樓盤的價格都有不同程度上漲。尤其是二青會即將在太原舉辦，這對於下半年房價上漲勢必將起到推波助瀾的作用。
事實上，對於眼下在太原買房這事兒，手邊有點閒錢的韓女士一直呈觀望態度。她認為，在目前房地產市場穩房價的大背景之下，儘管商品房銷售似乎持續回暖，遠超市場和心理預期，但是出手買房依舊是一個風險較大的計劃。
韓女士的糾結代表了大部分人的心情。以太原市場為例：前三月，太原土地市場成交活躍度持續上升。近三個月以來，太原土地市場先後有多個地塊成交，其中，萬柏林區、晉源區、小店區多個熱點區域地塊成交。中海地產新摘得的北寒城改地塊總佔地達到700畝，本土新房企山西紅盛星競得龍山大街地塊，中國鐵建摘得的省警校地塊等，都為未來的市場埋下伏筆。
據省統計局數據顯示：今年前2個月，房地產開發投資33.97億元，佔全市投資的比重為56.9%，比上年同期提高3.1個百分點；增長17.4%，比上年同期（12.9%）加快4.5個百分點，拉動全市投資增長9.3個百分點，房地產開發投資較快增長。
“儘管土地市場依舊活躍，甚至有些城市的溢價率很高，但毋庸置疑的是：樓市普漲的週期已經成為歷史。從業界慣用的房地產價格K線圖分析，從去年年底，太原樓市已經進入“秋季”，滑入一個量跌價穩的區間。”谷利認為，從2018年7月以後，太原樓市進入橫盤期。橫盤時代的樓市既沒有火熱的盛夏，也沒有寒冷的冬天，只剩下沒有投機投資客的春秋兩季。從數據來看，2018年，太原市商品房市場的開盤項目轉化率維持在65%左右，而今年1月到3月，整體轉化率維持在50%。轉化率的下降，說明整體市場的成交率在往下走，市場呈現出階段性緩步下行態勢。
業內人士認為，借用二青會的熱點進行推盤，基本是地產商和代理公司等利益團體在推動。運動會對於一個城市房價的推動作用有多大？事實上，運動賽事對於城建、運動場館等配套完善以及城市基礎設施建設的整體格局和麵貌會得以提升，區域住宅的出行改善和便利性會隨之增加，但體育賽事有能量帶動整個城市的房價一說，並沒有那麼樂觀。
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未來走勢趨穩
關於樓市調控，宏觀政策堅持“一城一策、因城施策”，從各地實際情況出發，有什麼問題，就解決什麼問題，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點。2月21日，安徽阜陽取消限價政策……近期，北京、上海、廣州等地大幅調低個人出租住房稅收，北京、上海、廣州、深圳等地出售住房則享受減稅政策，即增值稅附加和印花稅稅率減半……
鬆綁、降稅、利率……“一城一策”的政策在各地的調控已極具地方性。那麼太原樓市是否有限令鬆動跡象？今年太原樓市是否會迎來新一波漲幅？
業內人士認為，限價造成的弊端很多，個別城市放開限價，是一種修復機制。限價政策取消，理論上會讓樓市迴歸市場調節，避免了因調控政策而導致的房價失真。儘管限價放開也會在一定程度上影響房價，或讓房價再次進入上漲通道，但是，這也有個前提，那就是房地產市場的需求仍然旺盛。而太原市場目前並不會放開限購政策，並且依然有限籤的苗頭。
某品牌地產營銷負責人透露，眼下的市場和去年同期相比，一個月賣三十套房子，已經算是比較好的業績。和去年同期一個月走七八十套房子的高峰期相比，早已不可同日而語。此外，市場觀望情緒濃厚，去化週期延長。同時，市場上同類產品多，競爭激烈，也讓一線銷售人員感受到市場的冷。
多個品牌項目負責人也表示，今年下半年，太原樓市各項目將扎堆推出市場稀缺的80到100平方米的首置首改產品，各品牌會進入紅海競爭，所有的量基本都積壓在下半年。屆時，太原樓市將迎來一波補倉高峰期。
2019年的樓市重心是穩低價、穩房價、穩預期。這代表著房價會在穩定的區間，不會大跌，也不會大漲。因此對於2019年太原樓市走勢，業內人士認為，這一年，買房人越來越理性，房價預期也將越來越穩。未來將仍然堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，也就是說房價不會大幅波動，對於投機客來說，再進入樓市炒房的風險很大。房價趨於穩定已經成為一種很明確的趨勢，對於期待未來房價會大漲或大跌的人群就不要再幻想了。
據統計，2018年，全省房地產開發投資突破千億元，完成1376.6億元，同比增長18%，增幅比全國增速快8.5個百分點。對全省固定資產投資的貢獻率大到64.1%。
業內人士認為，2019年的太原樓市恐怕過千億的可能性不大，但是和前兩年相比，差距也不會很大。近期，太原市一些新開盤的項目並沒有去年和前年那麼樂觀。動輒開盤賣10億元的美好時代不復返，有些樓盤開盤僅能賣到去年同期的三分之一。由此來看，房價上漲勢頭得到遏制，老百姓觀望情緒濃厚，投資需客逐漸減少，未來走勢日漸趨穩。
記者手記
房價將往何處去？
種種跡象表明，房地產市場不會再有火熱的盛夏，也不會再有更大力度的刺激政策。我們必須瞭解的一個事實是：即便有更大力度的刺激，居民槓桿率也難以再支撐起牛市下的樓市。除非政府會再度刺激樓市，但遺憾的是，這個想法，不僅政策上不允許，經濟上也不合理。
眼下，樓市有些許回溫跡象，但我們必須保持頭腦清醒，回穩不等於回暖。縱觀太原樓市，近幾年來，樓市泡沫依然沒有想象中大。儘管近兩年來，太原的房價漲幅過快，但這也屬於報復性補漲行情。對於未來太原房價走勢，既不可能大漲也不可能大跌的論調佔了主流。
對於一個常住人口470萬的城市而言，剛需一茬又一茬被收割完畢。接下來，在棚改貨幣化安置接近尾聲的情況下，房價上漲以什麼力量去支撐？反之，如果房價下跌，在土地價格溢價率節節攀升的情況之下，麵粉貴了，麵包會賤賣嗎？
即使眼下的“小陽春”氛圍濃厚，即使“萬人搖號”、土拍熱捧、溢價率創新高等消息不絕於耳，但是有一點需要肯定的是，造成2016年房價低價暴漲的“大水漫灌”式的強刺激式不會再來了。流向房地產的資金不會更多，也不會太少。沒有錢的槓桿效應，房地產的火爆就很難出現。市場信心的缺失和購房者的觀望情緒依舊會對2019年的房地產市場造成很大的不確定性。
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