本報記者 王營 實習生 王凡 北京報道
當北漂們在北京租不起房的文章在朋友圈刷屏的時候，西方國家年輕人的買房夢同樣也淪為不切實際的空想。在全球房價上漲的今天，租房正成為一種生活方式。
第一太平戴維斯數據顯示，到2030年，20-39歲人口占發達國家總人口的比例將達到23%。65歲以上人口的比例將升至23%。這兩大群體逐漸成為房地產的需求主力，他們的需求將推動房地產市場部分領域進入快速增長通道。
換言之，在購房負擔已經成為全球話題的時代，租房市場將持續保持旺盛需求，而租房也將成為全球主流生活方式之一。
租賃市場興起
不僅是中國，購房負擔能力已成為全球金融危機後的一個全球性話題，這個問題對於千禧一代來說尤為嚴峻，他們是20世紀80年代早期至千禧年前後出生的人。到2025年，千禧一 代佔世界總人口的比例將達到50%，佔勞動人口的比例更將高達75%。作為房地產市場的需求主力，他們面臨的是貸款需求（貸款比例）最高、還貸壓力（月供收入比）最大的嚴重衝擊，籌集首付的難度甚於以往。
在西方市場，父母作為首付“提款機”的重要角色日益凸顯。運氣好的年輕人通過“啃老”可以買房，而對於大部分年輕人來說，轉向私人住宅租賃市場尋找居所已經成為越來越多的選擇。
全球住宅報告顯示，目前英語國家約有三分之一的人口在租房，而在租房文化長期主導、購房文化盛行較晚的國家，租房比例往往更高。 例如，奧地利、德國、瑞士的業主自住比例均不到60%。而在中國，掏空四個口袋甚至更多口袋買房的現象依然存在。
第一太平戴維斯認為，隨著房價尤其重點城市的房價漲到難以企及的高度，兩/三代合力買房的現象或許也會很快停止。尤其中國政府近年來大力積極發展租賃市場，政府以遠低於住宅銷售用地的價格出讓純租賃用地。目前，市場上已出現三種主要發展模式，即租賃住宅開發，現有物業翻新改造，私有住宅集中管理出租。比如，以自如為代表的長租公寓市場正是這樣一個集中式管理平臺。公開數據顯示，2018年上半年，自如管理的公寓已經超過70萬間，目標是到年底達到100萬間。
中國的住房租賃市場是一個服務於超過2億人口、年租金規模過萬億元的市場。仲量聯行對北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的長租公寓市場進行了調研後發現，截至2018年上半年，六個城市已開業長租公寓總存量約為13.5萬套，存量目前仍較為有限；從未來供應看，各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預計至2022年底，六個城市建成並投入運營的長租公寓將達75.6萬套。未來不同城市的長租公寓物業所有權將呈現不同模式：上海、北京和深圳的長租公寓物業所有權將凸顯地方國企的帶動和引領作用；杭州、廣州和成都的物業所有權則將大部分集中在開發商手中。
從全球市場來看，租賃市場需求也保持持續旺盛。年輕群體除了為本國租賃市場帶來機遇之外，其中的留學生大軍還培育出另一個房地產細分市場：學生公寓市場。全球流動的學生群體助推專建學生公寓的需求，如今前往歐洲留學的學生正呈增加之勢，然而專建學生公寓的供應依然嚴重匱乏。全球住宅報告指出，歐洲各國專建學生公寓的供給率始終在低位徘徊。其中英國的供給率達到27%，為歐洲最高水平，南歐墊底。意大利是歐洲第四大學生市場，全國平均供給率尚不到5%。
替代性住宅受熱捧
當千禧一代進入住房市場，他們的父輩也到了退休年齡。據統計，2015 年全球約有6.12億65歲以上人口，預計到2050年將增加到15 億，其中64%的增長來自亞太區。中國由於計劃生育的影響，人口老齡化速度較快，預計65歲以上人口將從當前的1.6億增加到 2035年的3億左右。
在老齡化加重，撫養率上升的全球趨勢下，老年公寓市場也隨之催生出來。全球住宅報告顯示，新一代老年人的居住需求和千禧一代非常類似：能接觸新潮流，生活配套齊全，可享受優質的醫療保健服務。 很多老人還想和在他鄉異國打拼的成年子女住得近一些。新的住宅模式會不斷湧現，以迎合老年群體的需求。
在人口結構變化、房價上漲以及供應短缺三大問題的合圍下，租金增長前景積極的替代型住宅產品的投資也在升溫。
全球住宅報告顯示，過去五年中全球住宅投資實現了52%的增長。2017年歐洲八大市場的租賃住宅投資額突破270億歐元，較2013年增加了19%。2017年學生公寓與老年公寓的全球投資額分別為175億美元、174億美元。學生公寓投資同比增加4%（2016年為169億美元），英國與西歐市場合計佔比51%（89億美元），同比增加35%（2016年為66億美元）。老年公寓投資額同比上漲31%。與五年前相比，學生公寓投資已取得85%的顯著增長，老年公寓領域亦有10%的增長。
此外，住戶需求不斷變化，催生出全新的混合型租賃模式，傳統住宅租賃產品將會面臨挑戰。目前有四種應運而生的租賃模式，可以為以後的租賃市場帶來更多選擇。第一,老年公寓租賃模式。這類公寓產品定位於獨立居住的老年人群，為老年人士提供配套完善的租賃型住宅產品，是傳統住宅與養老院的互補結合；第二，共享居住空間模式。共享居住項目以學生、 畢業生與年輕專業人士為目標客群，提供全裝修公寓及各類配套設施，還會組織社區活動。租金一價全包，且配備專業團隊進行管理；第三，酒店-混合型產品模式。這類混合型酒店式公寓屬於共享居住空間的變體，租期可長可短，較為靈活，設有咖啡館、餐廳、共享辦公空間等共享設施。 此類產品的成功，關鍵在於品牌塑造與特色設計，才得以在中短期租賃市場脫穎而出，與愛彼迎一較高下；第四，獨棟住宅租賃模式，即專門建設租賃型獨棟住宅。以英國為例，在私人住宅租賃市場， 獨棟住宅的租戶佔比達到60%。其中家庭型租戶的需求尤為突出，他們偏好臨近國家幹道的大戶型住宅。該項目可以根據租戶需求分期建設，因此前期資金壓力會相對小一些。（編輯：黃鍇）
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