文 ✎ 熊穎
一向以穩健低調著稱的龍湖，2018年在內外變革中小心翼翼的掌握著自己的節奏。
2019年3月25日，龍湖交出了自己2018年答卷。2018年合同銷售額2006.4億元，較上年增長28.5%，剛剛“踩線”完成自己此前制定的銷售目標。銷售回款率在85%以上，相較於往年90%的水平略有回落。公司核心淨利潤率由2017年的18.3%下降至14.7%。
2018年，龍湖將名字從“龍湖地產”變更為“龍湖集團”，主航道業務定義為地產開發、商業運營、長租公寓、智慧服務，“去地產化”意圖明顯。
作為新晉主航道之一，龍湖的長租公寓品牌冠寓2018年實現租金收入4.27億元，同比增長9倍。目前冠寓已開業5.3萬餘間，整體出租率為50.1%。龍湖CEO邵明曉預計冠寓要到2020年才能盈利。
01
銷售目標“踩線”完成
控房價、去槓桿的調控組合拳觸發樓市的購買情緒整體降溫，龍湖的2018年並不輕鬆。
2018年1月，有媒體報道龍湖經營年會上提出，全年銷售目標衝刺3000億元，未來三年將清除或合併三年以上銷售額仍在50億元以下的地區與公司。
兩個月後，業績發佈會上，龍湖又將目標調整至2000億元。龍湖CEO邵明曉表示，買地和供貨情況看，3000億貨源，完成2000億目標合適。
龍湖集團董事長吳亞軍也給公司2018年定下“基調”，增長目標是30%，要求銷售額突破2000億元，力爭行業前十，保持適當規模優勢。
2018年克爾瑞銷售排行榜中，龍湖剛剛搭上前十的最後一班車，較2017年下降了2個名次。
從2018年年報來看，即便是調整後的目標，龍湖完成的也並不輕鬆。“期中大考”時，龍湖2018年上半年銷售額同比增長4.8%至971.0億元，顯然不是“優等生”。
最終2018年完成合同銷售額2006.4億元，剛剛“踩線”；較上年增長28.5%，略低於吳亞軍提出的30%增長目標。
不過龍湖同樣表示，截至2018年底，已售出但未結算的合同銷售額1951億元，面積為1174萬平方米，為集團未來核心溢利持續穩定增長奠定堅實基礎。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，龍湖集團近兩年發展尚可，屬於穩紮穩打型。但因為同行的高速崛起，尤其是閩系和浙系房企這兩年的迅猛擴張，給此前主打穩健增長的龍湖帶來很多新的壓力，尤其是銷售方面的壓力。
02
負債率保持穩健
“穩健”二字一直以來都是龍湖的“殺手鐧”。這一優勢依舊延續至了2018年的年報中。
和其他房企居高不下的負債相比，龍湖堪比一股“清流”。2018年龍湖負債總額3660.66億元，淨負債率52.9%。雖然近3年來，負債總額增速明顯，但淨負債率一直控制在50%左右。
2018年房企融資渠道收緊，門檻抬高，融資成本一路抬升。一向通過審慎原則保持較低資金成本的龍湖在這方面依舊錶現亮眼。
截至2018年底，龍湖的綜合借貸為1198.2億元，在手現金為人民幣452.6億元。其中，龍湖平均借貸成本為年利率4.55%，平均貸款年限為5.88年，數據表現均與上一年相近。一年內到期債務為117.4億元，佔總債務比例為9.8%。
在龍湖看來，“買地邏輯”和負債率直接掛鉤。3月25日舉辦的業績發佈會上，邵明曉稱，龍湖買地一直比較偏謹慎樂觀，有嚴格的投資紀律，通常不會買地王。
2018年龍湖獲得91幅新土地，權益地價730億元；權益建面接近1400萬平米，權益比例近7成。
邵明曉介紹，今年會繼續量入為出，保持半年負債率在60%到70%之間，全年50%到60%之間，以此來規劃全年的買地。
龍湖表示，在複雜多變的市場及多元化的競爭格局中，將始終堅持穩健的財務管理策略， 保持低成本、多渠道的融資優勢，保持合理、安全的負債水平。
03
高管頻繁離職
求變的2018年裡，龍湖團隊中存在著許多不確定因素。據市界不完全統計，2018年，8位高管先後從龍湖離職。
有業內人士推測，高管的頻繁出走可能和業績目標相關。比如，現已加入融信的原龍湖南京公司總經理李宏耕，南京龍湖2016年集團綜合排名奪得銷售指標考評第一名，在2017年排名僅為倒數第7。
2018年中期業績會上，龍湖董事長吳亞軍曾對接二連三的高管離職作出回應：“正常現象。一個好的公司，不光是產出經濟效益，還能產出人才，成為行業挖角的對象，我很開心。”
▵ 吳亞軍
龍湖公關也向市界解釋，“高管的離職是正常的人事更迭。”她告訴市界，2018年龍湖在轉型，年初CEO邵明曉提出了全新戰略。所以對公司未來發展的方向會有一些長遠的考慮，在這個過程中，涉及到和戰略發展相匹配的人才需要。基於新戰略，公司對內部人員也會有一個相應調整。不過她隨即指出，這個調整是公司和員工的雙向選擇。
龍湖財報顯示，2018年一般及行政開支佔合同銷售額的比例較上年上升0.6%至2.7%。背後是集團進入多個新城市，為配合業務高速發展，以及強化集團職能與地區管理團隊的人才儲備，帶來相應支出的增加。
不過，吳亞軍內心明白高管頻繁離職對一家公司帶來的影響，她曾在一篇5000字長文中寫道，從2011年開始，大部分地區總經理基本都是新任職，許多公司項目管理團隊也是新人多，造成團隊磨合中或多或少的效率損失、決策損失和組織損失，進而造成團隊的動盪。
04
2019年關鍵詞：樂觀、謹慎
3月中旬，北京媒體新春交流會上，龍湖集團副總裁胡若翔也說出他心目中的2019關鍵詞，“我對今年市場的預測既有樂觀又有謹慎。”
這兩大關鍵詞同樣體現在龍湖的業績發佈會上。
邵明曉表示，“龍湖多年來堅持穩健增長態勢，未來2-3年20%核心盈利的增長，對我們考驗很大，土儲選擇精準適宜，判斷未來房價上漲不會是爆發性，保持相對合適的土儲的量是合適的。”他認為，目前龍湖土地儲備可供未來4年開發，加大土地儲備會增加資金壓力。
CFO趙軼表示，龍湖2019年全年銷售目標暫定為增長10%。據此計算，約為2200億元。全年可售貨值約為3500億元。
銷售目標之外，一向以品質著稱的龍湖更需要重修“內功”，2018年質量問題曾多次困擾龍湖。8月，坐落在京郊古北水鎮的龍湖·長城源著房屋出現樓梯塌陷、牆皮掉落、牆體滲水，引發輿論關注。
龍湖公關曾向市界表示，龍湖本身對產品質量要求非常苛刻，公司在全國已進駐了44個城市，在建或者交付的項目非常多。“在出問題的項目上我們正在做積極整改，分階段和業主彙報、溝通。”
事後邵明曉也反思，“北京項目出現質量問題，是龍湖的原因。為此，龍湖做了多次覆盤，堅決杜絕以後出現此類問題。”
房地產市場不斷重構，水大魚大、矇眼狂奔的時代註定一去不返，在龍湖看來，迴歸、重塑成為共識。
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