qzuser阿德

很多投資人對於門面房，可謂“寵愛”。特別是在“一代鋪面，富裕三代”的宣傳下，紛紛選擇投資門面房。但是，門面房真的就適合投資嗎？

投資，並不僅僅只有房產投資這一種。在投資前，合理的方式應當是對比對比市場中各類投資回報率幾何，然後再決定投資什麼。

一、門面房投資的回報率是什麼？

門面房的投資回報率到底是多少呢？如果放在十年前、二十年前，房產價格不高，並且市場中有著極大的需求，很好出租。那個時候門面房的回報率能夠達到10%-20%左右，甚至是2015年之前，很多門面房的年回報率都能夠達到10%水平。

是不是很高？確實的。

2015年的時候，那個時候商量著買一套門面房作為投資用。後來要投資一個項目，所以就沒有把票子拿去投資門面房。

當然了，也就錯過了房產價格大漲的2016年、2017年。

那麼，現在房產租金的年回報率大約是多少呢？還是10%、20%嗎？當然，已經是過去式了。

現在門面房的價格一般會是商住樓房的1.5-4倍的價格，比如一個地區的商住樓房的房產價格是10000元/平方米，而門面房就是15000元/平方米-40000元/平方米，這就需要看地段、樓層等情況了。

2016年、2017年房產價格大幅上漲之後，由於房產價格的大幅上漲。而租金呢？雖然也有上漲，但是上漲的幅度並沒有那麼大。所以，很多地區門面房與實際房產總價格的租金回報率低於3%。

比如，一套200萬總價值的門面房，可能年租金只有6萬元，這不是少數情況而是普遍性情況。好一些的地段，房產總價格也高，所以是一個道理。

二、現在，可投資價值還大嗎？

1、如果是自己做生意，那麼就可以投資門面房。

自己做生意，現在又有著閒置的資金，那麼就能夠選擇投資門面房。為什麼？租借別人的門面也是費用，還不如在自己有錢的時候就自己投資，自己受益。

如果是自己的門面房，裝修之類，也能夠踏踏實實的投資。

2、如果不是自己做生意所需要用的門面房，那麼就要計算回報率。

要是回報率低於3%，就沒有投資的價值性。為什麼？因為現在市面上太多的金融產品、理財產品的年化收益率能夠超過4%，甚至能夠達到5%的水平，並且還是中低風險等級的產品。

所以，投資門面房，對比其他投資，其他投資的收益率更高。故而投資門面房也就不合理。

厚金說

老家買商鋪絕對是坑

廢話不說，直接說原因。

一、商鋪的價格普遍很貴，超出其本身價值，在幾年前三四線城市房價沒怎麼漲的時候，跟多人把眼光瞄向了商鋪，在這種風潮下，你會發現商鋪價格慢慢的要比住宅房子還要高很多。如果你現在買商鋪然後出租，你會發現投資商鋪的租金可能還不如你把錢拿去理財。一百萬的理財收入不見得比一百萬的商鋪租金低，從這點看投資商鋪並不值得。可能有人還會說我的商鋪本身會升值啊，但是從下面幾點看很有可能你的商鋪不會升值。

二、中小城市是人口流出地。你的老家大概率是三四線城市。可能不是很小的城市，但大概率不是大城市。而近些年隨著城市化的推進，出現了大量農村和中小城市的人口向大城市遷移的現象。大城市人口密集，機會更多，工資更高，吸引了大部分年輕人，而小城市卻人口有所下降，尤其是勞動力人口下降更為嚴重，這對商業的影響非常大。青壯年人口流出除了會造成消費人口不足外，還會造成消費能力不足。這樣的情況並不能讓商鋪保值，這些都是投資商鋪的風險。

三、地段不是永恆不變的，城市規劃不斷改變下，城市中心也會產生位移。尤其是一些三四線城市城區面積不大，由於當年規劃不足和現在拆遷困難，很多城市在面臨擴張時的解決方法直接是另起爐灶的方式，在城邊直接建新區，這直接導致了城市中心發生變化。以前我們印象中的市中心可能幾年後就會變成無人問津的普通地段，這對商鋪的影響也是相當大。可能今天你的商鋪門庭若市，過幾年就會無人問津。

四、商業模式的變化會讓商鋪失去價值。擊敗你的可能不是你的同行，可能會是另一個領域的素不相識的人。擊敗康師傅的不是統一而是美團外賣，擊敗出租車的不是另一家出租公司而是滴滴打車，擊敗偷車賊的不是警察而是共享單車。同樣，擊敗商鋪的可能不是隔壁的商鋪商場地攤，可能是天貓美團外賣，今天的市場因為電子商務的介入會有很多變化，甚至這些變化是我們始料不及的，如果你的商鋪是賣衣服的，很遺憾，很多網店都會提供衣服，這會讓你的店失去一些競爭力，如果你的商鋪是做餐飲的，很遺憾，很多做美團外賣的店找一家很便宜的住宅或者很小且不用做堂食的商鋪就夠了，歸根結底，正規的商鋪在今天是有很多替代品的，主要原因是商業模式的變化，而這些變化可能會讓商鋪失去價值。

五、商鋪的交易稅費很高，遠遠超過住宅，很多城市商鋪的交易稅費是很高的，會被收取增值稅、契稅、土地稅、營業稅、個稅等等比住宅高很多的稅費，具體請諮詢當地交易所。這些高稅費會導致商鋪缺乏流動性，影響交易從而影響增值，而商鋪的需求遠沒有住宅大，因為買住宅會有剛需，會有必須買的時候，而投資商鋪不是必須的，投資商鋪的資金完全可以轉化成存款、股票、黃金、車等等，所以商鋪的需求會因為政策的調整而大幅降低需求而影響價格。這也是一些大城市的商鋪價格增長不如房子的原因之一。

六、商鋪使用年限沒有住宅高，所謂的一鋪養三代可能會有不確定性。很多商鋪的土地年限是是四十年或五十年，到期后土地如何續租目前還沒有明確條文，不像住宅這些影響民生的土地續租政策早已確定。所以這是政策風險，是也是影響其價值的一個很重要因素，所以不要做沒有把握的投資。

七、最重要的一點請注意——包租的商鋪尤其不能要，可能是個大坑。一些開發商為了推銷商鋪，打出了買商鋪包租五年或者十年的噱頭，很多人會上當，因為羊毛出在羊身上，這些商鋪賣給你的價格在刨去給你的租金後還是賺的，開發商包租會打消你租不出去的擔憂，可是他們給你的租金是遠遠不可能回本的，如果你接受了，你就入了大坑，等包租到期，你自己要麼租不出去，要麼賣不出去，所以不要相信所謂包租。

所絕大部分商鋪是沒有投資價值的，以上觀點對全國大多數城市的商鋪都適用！

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錦瑟華言

作為一個財經工作者，我覺得現在用兩三百萬在家鄉投資一個門面雖然可行，但不是最好的投資選擇。

雖然我不知道你老家縣城在哪個省或市，但我想如果是經濟欠發達地區的縣城，現在投資兩三百萬元的門面，似乎時間上沒有把握好，如果是前十年或幾年，這個選擇應該是可以的。可是現在縣城的門面唱段還有保值價值，但增值空間不是很大，因為租金可能因為實體經濟不景氣，且人口流動量已大不如從前了。現在投資門面的租金收入可能不一定比投資銀行理財產品更高。

當然，如果是經濟發達地區，我覺得還是可以，那裡人流量大，經濟相對發達，門面租金可能還不錯。因此，如果是經濟發達地區的縣城或一二線城市輻射的縣城投資門面還是可以的。

財經深思

兩三百萬在你所在的城市投資個全款小兩房，餘下的現金再貸款購買個，到時兩套房子的租金完全抵消了貸款的月供，甚至還有不少剩餘。而投資門面房的話，不僅單價高、總價也高，估計到時這錢也僅夠投資一個面積100平左右的商鋪，位置或者品牌商場好的話，那租金倒是不愁收取，並且這個是遠比房租要高的，但是投資商鋪或者門面房首先是選擇的問題，其次是後期變現。但是投資房產問題缺沒這麼多，雖然同樣需要選擇位置、開發商什麼的，但是相對商鋪或者門面房這個問題就簡單很多，每一個地方的省會的吸虹能力總是最強的，房子永遠不愁沒人租住，無非是降低一到二百的租金罷了。並且省會房子到時變現也較商鋪或門面房的變現更為簡單與容易。

總之，有二三百萬首要選擇是大城市（省會或者強三四線城市）投資房產，其次是可以在這些城市投資商鋪，而非是在老家縣城投資門面房。

珍惜的揹包972

雖然是閒錢投資，也要講究一些，因為自己的錢也不是大風颳來的，投資成功了，相當於用了槓桿，投資失敗了，等於白投了。

首先、有投資的想法非常好，因為錢永遠會貶值，只不過貶值的速度快慢而已。

其次、假設投資商鋪，也沒必要在縣城投資，總是以老家作為圓點進行投資，其實說明思維的半徑小了很多，說白了就是格局沒有打開。反正是投資，為什麼不去投更好的城市的商鋪？

第三、既然要選擇固定資產投資，可以在產品種類上做更多的對比，之後再做決定。一般而言，商鋪、公寓、住宅、寫字樓這些大眾可以看的到的品類相比，住宅當然是最好的選擇，很簡單的道理：剛需、市場規模大。

總而言之就一句話：格局放大點，不要總是盯著自己看到的一畝三分地，避免畫地為牢；研究面更寬一點，讓自己有更多的選擇，或許有更好的投資方向！

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天檀

在外面賺了錢想把錢拿回老家變成固定資產，這也是不失為一種保守的選擇。畢竟很多人在外面拼搏多年，最終還是想告老還鄉。假設在縣城裡有個門面之類的，就可以吃穿不愁，生活無憂！

不過在購買門面時，一定要注意地段和回報這兩個重要的方面。

首先要看城市的規劃情況和發展方向。一般縣城在這些年來發展很快，不同的城市有著不同的發展規劃。有些縣城是一圈一圈地往外擴，那麼在中間的區域最具投資價值；而有些城市又是以重新打造新城的方式來擴張，那麼這是新城能夠打造成型其實新城區也是不錯的；還有些城市有旅遊、河流、山景等資源型優勢，則貼近優勢區域的應該前景比較看好。

商鋪的一些特性

商鋪投資回報上不能夠同住宅混為一談，商鋪的使用年限為40年或更短，而住宅基本上是可以延續的永久性房產。在購買房產是要看商鋪年限和剩餘使用年限，一些使用年限少的商鋪的價值自然就要低，而有些即便是新出售的商鋪也有可能使用權不到40年。甚至還有考慮是否是有獨立的商業產權，而有些沒有產權的房產建議不要去買。

回報率的基本要求

而在回報率中一般會有5%～10%，這樣根據周邊價格、發展潛力、預留使用年限等不同情況綜合考慮。

縣城商鋪的發展潛力

在城鎮化發展過程中，其實除了省會城市，還有縣城也是最受益的區域之一。未來隨著農村人口向城鎮轉移，很大一部分是轉移到縣城，尤其是那些具有一定優勢的人口大縣，更是優勢明顯。

在縣城商鋪投資中，在合理的價格內選擇到一些具有投資價值的房產，其實還是可以具有一定的投資回報，並且每年獲得不少的租金收入。在條件允許的情況下，還可以為自己以後在縣城開店提供一種選擇。

鞅論財經

200萬投資在縣城買店面我覺得不划算，縣城發展空間有限，人口少，消費水平比較地。

200萬完全可以在省會或者市內投資一個比較理想的店面，而且人流量和升值空間遠比縣城要強，不管出租還是自己經營都比縣城要強很多。在縣城投資房子會投資商鋪來錢快，也可以分散投資，全款買房，餘錢貸款買店面，房子出租還店面月供。

有資金投資一定要有長遠的眼光看，不能侷限自己的圈子。很多的投資客有條件只會去一二線城市中心城區買固定資產，因為一二線城市樓市穩定，人流量集中，人氣就是財氣。買房產不要貪便宜，縣城200萬可能可以200平方，市內60平方，省會40平方。但是縣城的200平方都比不過省會城市的40平方，不是買的面積越大越好，而是位置人流越多越好。

長生說房

商鋪靠什麼？

靠流量和消費水平。

未來城鎮化是一個基本的大趨勢，大城市的人口會繼續增多，小城市的人口增長速度會相對降低。因為這個社會越複雜，就越要人們集中在一起活動，來實現分工，而城市就是這樣將人們集中化的載體。因此，光從門面投資來說，老家縣城不如大城市，因為流量和消費增長都是緩慢的。

另外一點，中國現在的房地產價格偏高，如果投資商鋪，資本的上漲空間可能會有限，至於最後能不能實現上漲，最重要的還是看商鋪的選址，這是非常重要的一點。另外，商鋪的流動性也比較差，如果臨時缺錢，可能會面臨很多折價。

200萬完全可以進行一個分散投資，沒必要全部壓在店鋪上，選擇自己有把握的事情去做，多調研，少空想。在投資之前，做一個預算表，比什麼都實在。

以股易金

開個瓷磚店吧

李166210356

三百萬放銀行按定期五年算5釐，三百萬一年就是十五萬，十年就是百五十萬，二十年就反翻，你買個門面三百萬一年出租或經應能掙十五萬嗎，你現在買三百萬，二十年後還值三百萬嗎

關鍵字: 財經 回報率 投資