李新仁

在本該用來建寫字樓、商鋪的40年產權的土地上，建了用來居住的房子。

這種房子，我們稱為類住宅，也是大家口中的公寓。

本質上，地價決定了房價。在土地成本上，公寓跟住宅的地價極其懸殊。

投資的人群，是怎麼想的？

銷售人員口中的賣點：

1、價格便宜。一般來說，平層公寓價格只有同地段住宅的50%左右，挑高公寓只有住宅價格75%左右。並且大部分都是精裝交付，裝修的精緻程度也確實非常厚道。

2、地段好，大多靠近地鐵或商圈。

3、不限購。手裡有點閒錢，想要在投資圈裡躍躍欲試。

4、投資回報率可達5%到8%（一二線城市）。

總之，這群人覺得，投資公寓怎麼著也得比投資變現來得快。

所以，好多開發商也會把寫字樓或者商業樓改成公寓，租給小白領，資金回籠快。

但是，缺點也很多。

1、政策不穩定。上海在去年就出臺了嚴禁商改住（即商業性質公寓）上市交易的政策，後面又會產生什麼樣的變動，不可知。

2、轉手困難，成本稅費高。

3、升值空間不大。

如果是抱著買了增值就賣的想法，那就不要投資了。

房產是典型的長週期產品，手續明顯複雜，變現麻煩還需要打理，投資樓層、投資位置、投資面積、投資城市等等從小到大的問題也需要多方考量。

申雲房產拆遷律師團

不管房產稅來不來，按當前行情來看，商住類房產都沒有投資的價值！

先看看北京針對於商住房買賣的規定：

在2017年3月26號日前，北京市面上的商住類房產銷售火爆，很多開發商偷換概念，大力宣傳商住兩用，把原來用來辦公用的房子當成住宅可賣，這類房產不需要購房資質，不限制購買套數，可以貸款，而且有的寺方已經形成了相對比較成熟的住宅小區，相關配套設施也是按照住宅類的房產來配套的，吸引了大量購房者，尤其是那些來北京不及沒有購房資質的外來人口。但當時一紙令下，將商住類房產徹底打入谷底。

看看現在關於商辦類用房的買賣條件吧。

1. 之前已出售給個人的可以再出售給個人。也就是說，之前是個人買的，還是其他個人也能買，之前沒賣掉的，現在不能再賣給個人了，只能出售給企事業單位，這樣居住環境可想而知，你在這間房裡過日子，別的房間裡全是辦公的，小區裡出出近近的各色人等全不認識，居住安全可想而知。上班來，下班走，誰會愛呼所謂的公家環境呢，居住條件也難以保證。試問一下，這樣的房子誰願意要呢？

2. 關於購買條件，不論是否京籍，都要有連續60個月的社保或納稅記錄，而且名下不能有房，這一下就去掉了大部分人

3. 關於價格成本 ，目前來看北京市場上的商住類用房價格，同比周邊住宅類房產並未佔擾明顯優勢，即使相對便宜一點，但不能貸款就堵住了絕大多數人想買的道路，同樣的錢，可以付個首付，買個更好更大的住宅忌不樂哉，再加上商水商電，生活成本明顯更高，就更沒有理由去買商用住房了。

綜上，國家政策的出臺，直接給商辦類用房潑了一盆冰水，已經買了的，就先這麼住著吧，想出手，難。最關鍵的，這些房子都是50年產權，和普通住宅70年產權不一樣，目前國家已經明確70年產權到期後自動續期，但對於50年的，仍未有明確說明，存在著很多的不確定性。

按當前情形來看，不管自住還是投資，商住類用房都不是首選。

小崔聊房

商住公寓跟住宅的區別：

1,商住公寓屬於商業投資類產品，住宅是帶有保障性質的居住類產品；

2,商住公寓不限購，全國主要中心城市住宅大多都已限購；

3,商住公寓首付需4.5~5成，貸款最長10年期；首套住宅首付一般2~3成，貸款最長30年期；

4，商住公寓稅費高，住宅相對稅費低；

5,商住公寓一般不能落戶口、不帶配套學位；住宅一般都有相應的配套，可以正常落戶口；

6,商住公寓用地大多都為40年產權，個別也有70年產權；住宅用地一般都為70年產權；

7,商住公寓大多水電屬於商業性水電，收費略高，住宅為民水民電。

不必擔心房產稅，房產稅問題很多年前就再提了，至今相關部門也沒沒有拿出方案，更沒有落實執行，即使拿出方案，也會先在個別城市試點，頭條裡面大多數人暫時沒機會交這個稅了。

商住公寓投資，適合已經沒有購房名額，資金寬裕並且打算長期持有，以收租金為目的的朋友。如果有名額購買住宅，首套房建議還是購買住宅為好。

紅本在手

首先說下商住公寓和住宅的區別吧;

1.住宅的產權都是70年的，而商住公寓的產權都是40年的！

2.住宅可以通過商業貸款和公積金貸款進行購房，商住公寓只能通過商業貸款！

3.住宅可以首付30%，貸款70%，時間長達20-30年；而商住房則是10年的貸款期限，甚至最低首付50%！

4.商住房的貸款利息遠遠高於住宅貸款利息！

5.商住房的出收稅費遠遠大於住宅的交易稅費！

6.商住房不能落戶口，沒有學區房概念，而住宅都可以！

7.商住房是按照商業的水電煤價格計算，遠遠高於住宅！

那麼商住房還有投資價值嗎？？

我直接回答你，沒有！！！因為我的朋友在上海就購買了一套商住房進行投資，在2014-2015年的房地產爆發時期，大部分的住宅都是一個倍數的增長，而商住房則不是，所以我的朋友後悔不已！

再加上後來商住房被取締，脫手也成為了大問題，不但有價無市，並且還沒有升值空間，只能放在手裡，靠著僅有的一些租金回報率來果腹！！但是相比住宅，商住房的水電費又是非常高的，所以勢必會導致租金有所下降！

那麼總體結合來看的話，現在的商住房除了“便宜”，一無是處！租金回報率比不上商鋪，升值空間比不上住宅，就連脫手甩賣都是老大難的問題，因此不建議投資商住房，它其實更像是房地產發展裡一個鑽空子的畸形產物，未來大概率會被繼續取締和排擠！

⭐點贊關注我⭐帶你瞭解更多財經和投資背後的真正邏輯。一家之言，歡迎批評指正。

琅琊榜首張大仙

先看功能，住宅和公寓有相同的部分是居住。住宅面積更寬泛，幾十平米到幾百甚至更大。而公寓一般在幾十到上百平。

再看附屬的土地年限，這個不是絕對，一般是住宅70，公寓40。關於土地年限到期之後的實力支出現在還不確定，但是一般以住為主要目的的購買，基本都是選住宅

第三，常見處置方法。住宅一般都是首套，自己住或者出租別人，收住宅類租金。而公寓一般都是投資產品，出租做住宅或者辦公都可以。有些公寓尤其位置好的loft，是小型辦公首選

所以，兩者的區別不僅僅在於土地性質，更多的是由於土地性質而在開發層面做出的產品選擇，您要是選擇，可以考慮如何更符合你的實際需求和收益。

北戴河海景房推薦

土地年限有永久，70年，50年，40年。劃撥用地是永久年限，住宅用地是70年。土地年限是規劃局在初期就規劃好了的。有些開發商看到住宅變現能力較高，紛紛用過各種手段打擦邊球進行住宅房屋建設，這就是公寓的由來，同時公寓這一品類在國外也有很長的歷史。公寓總價費用低，但居住環境跟物業管理水平高低成正相關，所以對比住宅他的升值空間會比較小。但在部分城市由於限購的政策，公寓產品也成了香餑餑。

佑良丞

公寓比較強調需求(在此不再論述其優缺點，有投資的人都應該清楚了)，以自身為例，本身佛山定居，已經有房子，但老婆老家福州，有時候會回去，福州好點地段符合自身要求的，均價約4萬~80方就要320了，不想花這麼多錢，剛好公寓就滿足我需求，挑高複式做2層，地段好，2.4萬*46=110，就1/3價格，江濱+地鐵+公園，挺好的。

大G大大

其他角度都不說了

公寓缺乏金融屬性。

因為銀行不接受公寓的抵押。

目前中國只接受住宅的抵押。

我個人還是更看好住宅。

風險財務顧問劉欽

相信題主的這個問題，問到了很多人的心裡話，在進行房產投資的時候，我們常常會想到三種產品就是住宅、公寓還有商鋪，那麼這幾種產品很多朋友就會在想，究竟我們投資哪一樣會比較好呢？住宅好還是公寓好呢？還是商鋪好呢？商鋪跟公寓都是商業性質的，那麼在這裡我就跟大家講一下公寓跟住宅的區別，公寓大部分是商業性質的，住宅是住宅性質的，公寓的水電也是商業水電，住宅的水電是民用水電，他們的市價都不一樣，而大部分地區的住宅附帶的價值很多，我們買住宅房主要是為了學位還有戶口，那麼公寓是沒有的，當然現在我所在的區域佛山這個城市是已經放開了公寓，購買公寓就可以積分入戶入學，這樣的政策，這個是每個城市都不一樣的，當然因城而異，但是在這裡我只講大部分地區。從產品上來講，公寓的設計跟住宅也有著明顯的區別，公寓普遍是不會帶有陽臺的，然後會一梯好幾戶，甚至幾十戶都有，那麼住宅呢，我們國家是有明顯的住宅要求標準的，所以住宅一般是一梯兩戶或者2梯4戶，三梯6戶等等這樣一些比較適合人性設計的標準。

樓盤先生

公寓是商業地產，不存在懲罰式遞增稅，適合閒錢較多的地主囤積。

關鍵字: 地價 房產稅 財經