深陷“安邦泥潭”八年 萬通地產終退出北京CBD地塊

深陷“安邦泥潭”八年 萬通地產終退出北京CBD地塊

繁華奔流的北京國貿CBD,緊鄰東三環和中信集團總部“中國尊”的Z3地塊,在昔日安邦的阻礙下撂荒沉寂多年後,終迎來重大變動。

萬通地產(600246.SH)3月7日公告顯示,其與物流地產巨頭普洛斯達成正式協議,完成Z3地塊項目公司“金港通”35%股權的轉讓。按照去年10月31日雙方意向協議的約定,這筆交易推進的重大前提包括“金港通”應獲得Z3地塊的土地使用權證。

公告稱,萬通地產將從此交易中回收現金7.5億元,獲得投資收益4.4億元。萬通地產最初投入資金為9.8億,持有金港通35%股權,後由於中小股東質疑,只能在2013年和華潤信託合作,以類證券化方式退出自有資金,但又保留控制權:即雙方以7:3結構成立北京陽光正奇投資管理公司(陽光正奇),以11.9億的價格出讓了其中34%給陽光正奇管理的五家合夥企業。

然而,華潤信託也沒能熬住,2017年退出。之後萬通地產找來了中植系接盤華潤,上述五家合夥企業中有四家的89%股權由中植系持有99.93%股權的國富匯金持有。中植系持有的這部分股權已在意向協議簽訂後於去年12月以16.7億元轉讓給普洛斯。

因此,萬通地產3月7日公告的交易實際上為35%股權中剩餘的部分,亦即35%股權的交易總價約為24.2億(16.7億+7.5億)。金港通在2018年底的總資產為28.9億,評估價值65.4億。

深陷“安邦泥潭”八年 萬通地產終退出北京CBD地塊

公告顯示,受困多年遲遲不能開發Z3地塊的萬通地產為了脫身,曾與國企、外企、國內外開放商、各種基金和金融機構商討出售這35%股權,最後普洛斯的出價摺合成寫字樓價格為每平方米58500元。

交易完成後,金港通的股權結構將變更為:普洛斯35%、中金佳業34%、中金1%、西部國際金融(香港置地集團子公司)30%。中金佳業為中金髮起並管理的合夥企業,2017年起,中植系的國富匯金也已經取代部分原LP成為中金佳業主要出資人,中金佳業現有工商資料顯示國富匯金持有56.2%股權、萬通地產持有23.61%。

普洛斯為國際物流地產巨頭。值得注意的是,萬科牽頭的中國財團從新加坡政府投資公司等手中以115億美元對價整體收購普洛斯,萬科出資24.5億美元佔股21.4%。不過,萬科雖然成為普洛斯第一大股東,但並未控制普洛斯董事會。

風雨Z3

國貿橋東北角的原中服地塊是北京CBD最為核心的黃金地塊,2010年底轟動一時的“世紀大拍賣”中被拆分成Z3、Z4、Z5、Z6入市。其中,萬通地產牽頭的聯合體在2010年底的CBD“世紀大拍賣”中以逾25億元拿下Z3地塊,“東至Z4地塊、西至東三環北路、南至Z5地塊、北至景輝街”。

深陷“安邦泥潭”八年 萬通地產終退出北京CBD地塊

安邦則是當時CBD土地拍賣的最大贏家。除Z3地塊外,民生銀行(安邦為第一大股東)拿下Z4地塊準備蓋總部大樓,安邦保險牽頭的聯合體拿下Z5地塊,遠洋集團(與安邦同為CBD開發公司的股東)牽頭的聯合體拿下Z6地塊。次年的第二波CBD地塊拍賣中,安邦牽頭拿下Z9地塊,北大方正牽頭的聯合體(包含安邦)拿下Z10地塊。

Z3地塊總土地面積過萬平方米,計劃修建商業金融寫字樓和配套商業。萬通地產聯合體付款後於2011年底和政府簽訂了土地使用權出讓合同。然而,土地的一級開發商北京商務中心開發建設有限責任公司(簡稱CBD開發公司)卻因自身經濟利益未被滿足不願將土地交出。CBD開發公司的股東為安邦保險(持股53%)和遠洋集團(持股47%),由安邦控制。

儘管萬通地產聯合體的出資人們均各有背景,中間做出了各種努力,但Z3地塊仍然長期無法開工,讓參與其中者頗感無力。直到吳小暉出事、安邦被接管後,遠洋集團在2018年以代管方式接手處置安邦的地產業務。

但此時,經歷Z3地塊多年風雨的萬通地產去意已決。

萬通困局

萬通地產是總部位於北京的老牌民營房企,上世紀90年代初由著名的“萬通六君子”(即馮侖、潘石屹、王功權、劉軍、王啟富、易小迪)創辦。萬通地產曾在海南市場掘得第一桶金,但在海南地產泡沫破滅後,其他創始人逐漸離場,萬通地產進入馮侖時代。

近年來萬通地產日趨落伍,2015年馮侖也退出,與萬通地產淵源頗深的王憶會成為萬通地產的實際控制人,其通過嘉華東方控股和萬通控股持有萬通地產65.96%的股權。王憶會也在2017年引入了中植系。

近兩年,萬通地產雖然業績有所回暖,但土地儲備基本停滯,最近已幾乎無新開工項目。去年萬通地產乾脆打算以31.7億元收購一家新能源電池公司星恆電源,實現主業轉型,但這項交易最終沒有成功。

因此,萬通地產撤出CBD項目並不令人意外。

萬通地產近年來與萬科、普洛斯均有過交集。萬通地產曾在2016年將自己的物流倉儲等工業地產項目出售給普洛斯,同年,萬通地產還向萬科出售了杭州一項目。2017年,萬通地產在西安、河北香河等地與萬科達成合作共同開發地產項目。

不僅如此,普洛斯近期還成為了萬通地產的股東。王憶會控制的嘉華東方控股和萬通控股所持萬通地產此前已幾乎全部質押,今年二月,萬通控股向普洛斯以4元/股轉讓了萬通地產10%股權,對價為8.2億元,普洛斯由此成為萬通地產第三大股東。此外,萬通控股還在去年11月和今年1月向普洛斯做短期融資,質押了所持萬通地產11%股權。

然而,普洛斯作為物流地產巨頭,較少涉足商業地產。其落入中資財團手中後,此番接手金港通35%股權,目的何在尚不清楚。


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