濱江集團深圳工改項目“踩雷” 淨利潤下滑、千億失速

2018年對於濱江集團(002244)(SZ:002244,簡稱“濱江”)而言並不平靜,在與千億目標失之交臂之後,其淨利潤也出現了下滑的態勢。

近日,濱江集團發佈2018年業績快報,數據顯示,2018年,濱江實現營業收入210.50億元,較上年同期增長52.83%,實現營業利潤41.53億元,較上年同期增長41.03%。但在同期,濱江歸屬於母公司所有者的淨利潤為12.21億元,較上年同期下降28.62%,基本每股收益也從0.55元下降至0.39元,同比下降29.09%。

對此,濱江解釋稱,淨利潤下滑主要系對安遠控股的應收款單項計提資產減值準備,以及年度有息負債的增加,使財務費用出現較大增長所致。

作為浙系房企代表企業,濱江集團2008年完成上市,並在2010年就突破百億銷售規模,然而在2015年提出2018年千億目標之後,其積極推進的全國化佈局進展卻並不順利。隨著上述這則濱江深圳工改往事再度被牽出,其千億發展失速的癥結逐漸顯現出來。

入局深圳工改,遭遇政策變化

2016年8月,濱江集團與安遠控股達成合作意向,共同投資深圳濱安房地產開發有限公司(簡稱“深圳濱安”)開發深圳龍華區舊改項目。其中,濱江集團持有70%股權,安遠控股持有30%股權。

根據雙方的合作協議,土地使用權證的辦理、項目更新改造開發手續的辦理、項目開發主體及開發安排等事宜由安遠控股及深圳濱安、深圳新潤先科有限公司負責,而濱江集團則向安遠控股提供共計11.6億元的信託貸款。

由此,濱江集團進入了深圳市場。公開資料顯示,該宗項目位於深圳龍華區羊台山山麓,布龍路的西側,龍觀快速路北側,佔地面積約10萬平方米,屬於工業用地,帶有住宅建設指標,按工改規定,項目有30%的商務公寓指標。

這宗項目雖然是一宗工業用地,但對於無法通過招拍掛或者舊改進入深圳的企業來說,這也算是一塊不錯的“敲門磚”。世聯行(002285)曾發佈過一組數據顯示,截至2016年底,至少60家外地開發企業(主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發企業)因無法通過招拍掛或介入舊改來搶灘深圳市場,只得另闢蹊徑通過合作、收購等多種形式涉足工改市場,以此進入深圳舊改市場。

彼時,企業“瘋搶”工改項目的原因在於,工業用地地價便宜,產權單一。而且當時政策寬鬆,工業用地在功能改變、規劃調整上有很大空間,不少項目將工業用地中一定的研發用房轉化為居住功能,並打造成住房項目推售。

然而,在2017年底,深圳發佈了《深圳市工業區塊線管理辦法(徵求意見稿)》,被業內人士稱為“深圳史上最嚴工改政策”,企業希望通過工改之名行房地產售賣之實的渠道,基本被斬斷。文件要求,普通工業用地或新型產業用地不得建成“類住宅化”,禁止將廠房改為公寓,研發用房和配套設施建築平面不得采用住宅套型式設計。

這使此前炙手可熱的深圳工改項目蒙上了一層陰影,濱江手中的工改項目也不例外。對此,深圳世聯行(SZ:002285,簡稱“世聯行”)地產顧問股份有限公司首席工改顧問董極向藍鯨房產分析道:“深圳政府對單純的工改項目抓得很嚴,在產業這一塊審批的內容要求非常高,所以會導致項目的時間週期延長,工改這塊整個市場都降溫下來了,未來推動難也會是常態。”

工改項目“踩雷”困局之下,濱江集團選擇了退出。2018年3月21日,濱江向安遠控股提供的11.6億元信託貸款屆滿。3月23日,濱江決定收回該筆資金。4月20日,濱江集團向浙江省高級人民法院提起訴訟,稱因安遠控股未能提供令人信服的還款計劃,要求安遠控股立即歸還融資款本金、截止2018年3月21日的未付融資/借款利息和訴訟費用合計13.07億元,並以每日38.6667萬元標準支付自2018年3月22日起的欠款利息,至債務全部還清之日。

最終,經由浙江省高級人民法院主持調解,雙方達成協議,以濱江集團計提7.24億元的壞賬準備告終。這筆計提賬目最終成為2018年濱江淨利潤下滑的主要原因之一。

安全優於規模,濱江千億失速

事實上,深圳工改政策的變化只是濱江選擇退出的導火索。業內人士指出,一直強調“安全大於規模”的濱江,可能看到了一些不穩定因素。

對於濱江退出的原因,深圳市合一城市更新集團執行董事、總經理羅宇對藍鯨房產指出,企業要在深圳做好工改項目除了必須要有的產業招商、運營能力之外,找到中長期的低成本資金去置換早期的高融資成本資金,也是必須解決的問題。

世聯行副總裁袁鴻昌向藍鯨房產表示:“在樓市信貸收緊的政策背景下,房企融資比較困難,濱江退出工改項目或與其自身的財務狀況相關。”

2016年之前,濱江集團在投資策略上實施“保持現金流、降低負債”的保守發展策略,在樓市高歌猛進的年代裡,這讓其與規模失之交臂。而在2017-2018年間,濱江集團董事長戚金興多次對外表示對“規模”的重視。按照具體的計劃,濱江集團將以2018年起飛、2019年騰飛、2020年平飛的速度來擴張規模。戚金興對於“起飛、騰飛、平飛”的解釋分別是:回籠資金和拿地資金比例為1:2時稱作起飛,比例為1:1時稱作騰飛,1:0.5-0.7時稱作平飛。

按照此定調,2018年,濱江勢必要用更多的錢來拿地。據多家媒體報道,2018年,濱江新增項目26個,2017年這一數據是20個,2016年是13個。

積極補倉通常與加槓桿相伴相生,濱江亦如是。據濱江集團2018年三季度財報顯示,截至2018年9月30日,公司負債總額670.01億元,資產負債率為79.5%,比2017年同期上升6.76%;同時,有息負債為250.19億元,淨負債率由上年年末的-4%上升至118%。

此外,2018年前三季度公司經營活動現金流量淨額為-102.9億元,系2018年前三季度公司支付的土地款較多所致。

濱江集團2018年三季度現金流量表

對此,濱江集團回覆媒體稱:“濱江集團的有息負債處於行業倒數水平,在房地產行業中相對偏保守,其中,公司2016年底的淨負債率為-14%,2017年年底為-4%,負債水平極低,故公司從2017年開始適度增加了負債。”

對於混跡商界數十載的戚金興而言,這一切恐怕早已在掌握之中。由此來看,濱江退出深圳工改的舉動或更多是出於“財務安全”的考量。

值得一提的是,在“不想負債太多”的理念之下,2018年,濱江主動將銷售業績從千億調整至850億元,將13個具備開盤條件的新項目推延至2019年一季度開盤。

深圳舊改推進困難

上述深圳工改項目失敗之後,濱江在深圳開發的另一宗舊改項目也充滿了不確定性。

2017年6月份,濱江集團與深圳市愛義福鑫投資控股有限公司簽訂《合作開發協議書》。根據協議約定,濱江集團將收購深圳市愛義房地產開發有限公司48%的股權,收購完成後,項目公司股權結構如下:濱江持有48%股權,愛義福鑫持有47%股權,孫濤持有5%股權。

三方將通過項目公司合作開發位於深圳市龍華區的舊改項目。項目合計開發建設用地面積約4.8萬平方米,合計計容建築面積預計約為29.4萬平方米。

藍鯨房產向當地多位業內人士瞭解到,目前該項目進展緩慢。多位業內人士此前曾對藍鯨房產指出,舊改項目開發不僅是一個更新產品的過程,也需要倚靠本地政策、政商關係等共同協作。作為外來者,濱江在深圳市場顯然不具備這種優勢。

除此之外,深圳市多變的舊改政策也讓舊改項目開發頗為棘手。如2017年,深圳市規土委下發了《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》,要求舊住宅需100%業主同意才能拆除。羅宇表示,深圳目前對城市更新拆遷補償還無統一標準,完全靠市場談判解決,而拆遷居民要求也不一樣,所以拆遷難度會相當大。

在一系列難題面前,注重安全的濱江對這宗舊改的態度如何?對此,濱江集團回覆藍鯨房產稱:“目前項目已順利完成城市更新立項手續,正處於專項規劃報批與審查階段。”

同時,濱江集團表示:“一線城市仍然為公司所關注並看好,不過近幾年一線城市因為政策調控等諸多原因,持續、高速拓展會有難度,並且這也是所有房企所共同面臨的問題。公司會積極關注一線市場,如有合適機會,我們仍然會繼續獲取項目。”

早些年堅持紮根浙江大本營發展策略的濱江集團,在房地產市場轉冷的行情中走向全國佈局,然而,在近兩年不惜以高負債衝刺規模的進程下,仍錯失了“千億”速度,這對其的打擊不可謂不小。進入2019年,其會繼續衝刺還是保守前行?藍鯨房產將持續關注。


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