保利研究院在3月6日發佈《保利2018-2019年房地產行業白皮書》（下稱《白皮書》），這是保利第三年發佈《白皮書》。
今年的白皮書提出未來將進入到“人才紅利”階段，高素質人群將大規模湧向經濟發達的城市群中。
與此同時，保利並未顯露太多悲觀情緒，其認為未來5-10年房地產市場仍將保持10萬億+的規模。在這種心態下，保利認為2019年將出現點狀機會，下半年先行的一二線城市有望率先築底放量。相比於對增量市場的信心，保利對於存量市場的信心略顯不足。
從保利對於城市、規模、人口的認知，能清晰看到保利戰略佈局的心思，如何搶佔城市的先機，是否還應該繼續擴大規模，這份《白皮書》能窺見一二。
優勢資源向核心城市聚集
保利在《白皮書》中將城市的發展比喻為“城市晉級賽”。這意味著大城市將會越來越強。白皮書中指出，“未來優勢發展資源有進一步向核心城市聚集可能性”。
《白皮書》從“人才”的維度進一步論證這一結論。我國的出生人口逐年遞減，人口內部結構正在發生鉅變：“未來將有2.5億人受過高等教育，而這部分高質量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局”，也就是說，未來是“人口素質紅利”的爆發期，而這部分接受過高等教育的人才將會去到經濟更發達、機會更廣闊的城市群中。
針對這種規律，保利將目光集中於京津冀、長三角、粵港澳三大城市群，以及最近兩年迅速崛起的中部、西南城市群，提出“最優百城”的說法，這“百城”是上述五個城市群的核心城市及周邊輻射城市。京津冀城市群中包含北京、天津、石家莊等；長三角城市群中包含上海、南京、蘇州、寧波、杭州、合肥等；粵港澳城市群包含廣州、深圳等；中部城市群包含武漢、長沙等；西南城市群則是成都、重慶、貴陽等。
《白皮書》稱，長三角、粵港澳兩地均屬於高度市場化城市群，是資本高地，經濟活力強；中部、西部城市群是典型的崛起型城市群，在最近兩年的發展過程中，承接了東部大量高端製造業，形成“中國光谷”、“硬科技之都”等城市名片。
這些結論與保利的城市佈局基本一致，從2017年年報中可見，華南、華東、中部、西部佔比最高，累計結算面積最低的華東板塊佔有率也有14.26%。
在“峰值時代”，保利認為“城市的生命週期就是房地產的生命週期”，因此其將繼續深入五大城市群，佈局經濟更強、人口素質更高的城市群。
結構性機會
春節過後，樓市出現點狀回暖，包括燕郊、深圳、廣州、南京等地紛紛出現“千萬豪宅秒光”、“地王再現”、“均價上漲7000元/平米”等信號意義極強的消息。這樣的現象被開發企業解讀為“市場回暖”，卻又被現實的成交數據打臉，因此市場將其解讀為“人為製造出來的回暖”。
保利《白皮書》亦將當前行業發展環境描述成“錯綜複雜”。在經歷了過去三年的超級大週期之後，市場已經全面迴歸理性和真實居住需求，“短週期波動、調整，但其中亦不乏結構性機會點。”
《白皮書》稱“不可忽視中央‘穩地價、穩房價、穩預期’的決心”，然而也要看到中央會繼續授予地方靈活空間，用政策面、資金面等工具釋放利好，“隨著資金從三四線城市向一二線城市迴流，預計全年市場將延續調整。”但局部窗口顯現，下半年先行一二線城市將有望率先築底。保利對增量市場依然抱有信心，“增量市場規模未來5—10年仍將維持十萬億+”。
除增量市場外，保利對於存量市場的態度較為保守。隨著增量市場發展逐漸飽和，在一線城市核強二線城市中不斷湧現存量開發，然而在2018年，前期火熱的長租公寓頻繁暴雷，“其遭遇的風波已證明存量經營時代發展的波折”。
同時，存量市場也如同增量市場一樣存在週期波動規律，其運行週期與經濟週期高度相關，存在一定程度的風險和不確定性。
然而存量市場必然將成為未來的主流，《白皮書》意圖梳理其中的內在邏輯：房價漲幅放緩倒逼購房人不再單純依賴房價上漲獲得升值收益；房地產增量市場毛利率逐漸向社會資本平均回報水平迴歸，利潤下行倒逼房企形成經營創造價值的思維和行動；收益下行帶動社會融資成本的理性回調。基於以上三方面可推斷，增量開發盈利水平的合理迴歸，很大程度上是存量經營市場未來能夠真正崛起的必要條件。
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