2月15號，住建部印發了《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中最大亮點是 2.3.2條：城鎮新建住宅建築應全裝修交付。隨著國家和各省市相繼出臺住宅“全裝修”政策，以及購房者對建築質量追求的不斷提升，越來越多的房地產開發企業正加強全裝修項目的建設。
不過，隨著“消費升級”以及業主維權意識的不斷增強，相比於毛坯房，精裝修房的交付難度要高很多，除了對本身材質和施工工藝要求更細以外，業主對精裝修房設計以及品質的關度注和期望值也更高。
本期我們通過明源供應鏈研究院通過調研收集到的2018年度387746套精裝房交付數據，分析盤點出精裝交房時業主反饋問題排行，為房企在做精裝交付時提供參考，全面預控精裝交付風險。
反饋問題排行：
戶內門居首，與牆面、塗料佔比超總量50%
根據明源供應鏈研究院所調研的387746套精裝房正式交付數據統計，2018年業主反饋問題數達571256條。反饋排名前十的問題項分別是，戶內門、牆面、塗料、入戶門、天花頂棚、地磚、木地板、窗、開關、牆紙壁紙。
從具體數據參考，我們可以看到，戶內門問題的反饋情況是遙遙領先於其他問題，反饋數高達125630條，佔比達31%。而排名隨後的牆面、塗料問題同樣突出，反饋數據分別達到74147條，39235條。尤其值得注意的一點是，戶內門、牆面、塗料三大問題的反饋佔比達到59%，超過反饋總量的一半。
其中，戶內門項反饋TOP3分別是破損、劃傷、鬆動問題，分別佔據戶內門反饋總量比例的16.7%、15.0%、8.6%。
精裝交房業主反饋戶內門問題細分及佔比
牆面項反饋TOP3分別是空鼓、破損、汙染問題，分別佔據牆面反饋總量比例的18.6%、12.5%、11.8%。
精裝交房業主反饋牆面問題細分及佔比
塗料項反饋TOP3分別是汙染、色差、開裂問題，分別佔據塗料反饋總量比例的21%、15%、14%。
精裝交房業主反饋塗料問題細分及佔比
與此同時，我們根據統計數據，對精裝修成品房業主反饋問題進行了原因分類，分析發現，排名前十的反饋項出現問題的原因主要集中在這兩個方面：
一方面，是工人在施工或安裝過程中粗製濫造，操作不當或不過關；比如：原材料質量不符合要求、基層處理不乾淨、水泥砂漿比例不對等造成牆面空鼓開裂；比如：塗層和攪拌不均勻造成塗料色差；比如：瓷磚間的縫隙尺寸不合理、鋪設時水泥或者黏合劑沒有填充到位造成地板鬆動鼓起等。
另一方面，是在後期裝修過程中，現場成品保護沒有做到位。比如：門、窗等成品安裝好後在裝修過程中，沒有進行整體包裝防護，以致於造成劃傷、汙染、變形等。
從上圖，我們不難發現，像戶內門、牆面、塗料、天花頂棚、地磚、木地板、開關等反饋問題項主要原因都在施工（安裝）質量通病上。尤其是開關，安裝質量問題反饋數高達20017條，佔開關總反饋量的98%。
試過那麼多方法，
為什麼你還是做不好精裝房工程質量管理？
較之於毛坯項目，精裝修的工程質量管理難度是成倍增長的，從精裝修項目本身的管控難點我們可窺探一二。
一來，精裝項目本身特點是專業分包多，施工協調難度大，交叉作業管理複雜；材料設備選用與施工工藝選擇不統一，暴露的許多與原設計或施工工藝偏差問題，都將直接影響施工質量。二者，現階段，我國還比較缺乏高管理水平的精裝修隊伍。
因此，如何對批量精裝修項目進行有效的施工質量管理，成為當前房地產開發商面臨的共性困惑。
結合標杆房企的實例探索，我們認為，一要步步抓實，二要緊跟創新。①做好施工過程管控，在土建階段就前置施工。
·在移交階段制定好土建移交精裝修質量標準；
· 做好三邊兩線與同戶型實測實量，有效減少返工項；
②在質量問題防治上，通過材料把關、精裝修樣板與重點工序來進行提前預控。
·對重要材料嚴把“準購”、“準進”和“準用”關，如設備、燈具的考察、訂購、進場、使用過程把關。
·包括土建移交精裝修樣板、精裝修工藝工法樣板、精裝修實體交付樣板的實施，保證過程質量管理的一致性，明確產品最終交付客戶的觀感標準。
· 同時，通過工序工藝以及材料質量管理，消除空鼓、開裂、滲漏等質量風險。
③在精裝修成品保護階段，注重關鍵要點的細節管理。
· 堅持誰施工誰保護原則，即各分包單位負責對自己做好的成品進行檢查和維護工作；
· 各工序空間上分開，時間上錯開，減少多工作同區域同時作業，特別注意入戶門、鋁合金窗、電梯、開關插座的保護；
· 產品保護進行動態管理，即先檢查後保護，直到清潔開荒甚至交付業主使用之前的持續性保護。
④交付前多輪風險排查，將服務質量問題提前暴露出來並解決。
· 第一輪初驗：主要針對室內、室外部分進行分戶驗收，對房屋各零部位進行檢查。
·第二輪複驗：主要對關鍵部位、關鍵問題進行復驗、檢查。
·第三輪綜合驗收：主要對前面“初複驗”完成情況進行交付前最後一次排查，主要包括：細節部分的收邊收口、衛生觀感等做全面普查及整改。
不過棘手的是，原來的毛坯交房，檢查項相對較少，而精裝房的檢查項根據不同的交付標準，會相對繁多。根據標杆房企的檢查標準大數據統計，精裝交房有將近1000+檢查項要驗，這無疑是一項大工程。
對此，當前標杆們採取的做法是：利用“明源移動驗房”APP標準化流程操作指引，在前期的專項檢查、模擬驗房等環節中進行清單式、針對式驗收。一來，實現了批量精裝項目施工質量可追溯，智能推薦檢查重點，更及時、更高效地進行排除、整改；二來，將APP中沉澱的質量缺陷大數據覆盤起來，指導後續批量精裝項目的設計與施工，避免產品缺陷、整體提升工程質量。
標杆房企精裝交付標準指引：
入戶門整體觀感：表面平整光潔、無劃痕空鼓變形，執手無歪斜無鬆動、開啟無異響
石材檯面整體觀感：平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、手感平滑
木地板整體觀感：色澤均勻、扣條順直
門窗框邊收口：密封膠表面均勻、光滑、順直，無裂紋， 密封條安裝完好，不得脫槽
開關插座觀感：安裝橫平豎直，箱體及蓋板乾淨整潔；各個迴路標識清晰
地面瓷磚、石材整體觀感：接縫均勻、深淺一致，套割吻合，邊緣整齊
牆面瓷磚整體觀感：無空鼓、裂縫，填嵌應連續、密實
瓷磚陽角整體觀感：拼縫嚴密，上下磚的陽角縫順直
窗臺板收口打磨順直、無磕碰掉角
地漏周邊勾縫飽滿
直碰門檻石，門檻石邊 150mm 範圍內木地板環氧樹脂膠點粘固定
塗飾觀感：色澤均勻，表面平整，整潔無汙染，表面無裂縫、咬色、起疙和掉粉等；
壁紙整體觀感：密縫拼接。色澤一致，無氣泡無膠痕
木飾面牆面效果：板條或木基層之間需要留縫3~5mm，防止木飾牆面變形，塗刷防潮防腐漆
結語
根據相關統計，截至目前，全國累計發佈精裝修政策28次，涉及到18個省。從原先的“鼓勵建設”到如今的“要求實現”，精裝交房已成大勢所趨。
這對房企而言，機遇與挑戰並存。在競爭激烈的白銀時代，精裝房為房企帶來新的溢價空間和持續競爭力，但與此同時，也對開發商工程品質管控能力、精裝交付能力提出了更高的要求，更是要注意從客戶角度出發，跟上行業步伐，挖掘新工藝、新管理法則，在改善型市場中精作產品、深耕口碑，實現無風險精裝交房。
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