□國家信息中心政策動向課題組 鄒士年
當前，在金融領域去槓桿和嚴監管的影響下，房地產企業資金面全面收緊。面對調控繼續從嚴和外貿不確定因素對宏觀經濟的影響，未來房地產市場存在一定的不確定性。
我國經濟轉向高質量發展階段，預計2019年中央房地產政策仍以從緊為主。但只要房價不出現明顯上升趨勢，就難以再出臺更緊的措施，接下來將更多會加大力度督促地方對從緊房地產政策的落實。
各地政府在落實租售並舉的政策上，仍會加大租賃性住房建設力度。同時，房地產企業拿地速度加快，必然使得2019年開發力度加大。加上2019年整個金融市場的流動性可能會好於2018年，房地產企業投資也會受益，但相對上年的高基數而言，增速降低在所難免，預計全年增速保持在6%左右。2019年房地產企業拿地會受到宏觀經濟環境和2018年四季度以來下滑趨勢的影響，積極性會有所下滑，購地面積增幅會出現前低後高的態勢。
各界對於中央調控房地產市場決心逐漸認同，經濟運行面臨一定的壓力，同時，隨著棚改貨幣化比例的降低和市場需求自2018年四季度開始減緩，可以預期，2019年上半年房地產市場銷售會延續弱勢格局。後期隨著穩經濟下的流動性相對寬鬆，可能會促進房地產銷售有所上升，加上2018年較低基數的影響，2019年全年房地產市場銷售增速有望達到5%左右。
房價的地區差異會更加明顯，對於那些土地價格依然高企，供給依然不足的一二線城市而言，房價難以出現大幅下行，而對一些人口流入不足的區域，房價會有明顯下降。鑑於房價持續上漲不僅推高了實體經濟成本，擠壓了企業利潤，也削弱了居民消費能力，降低了城市競爭力，中央對於房價控制的決心不會動搖，房價即使出現上行也難以出現大幅攀升。
受房地產銷售和投資都可能延續2018年四季度下行趨勢的影響，2019年房地產景氣指數可能會呈現出低開高走的趨勢，但是受到房地產市場從嚴調控的影響，高走的幅度有限，全年指數仍將在101-102之間波動。房地產企業在嚴厲的調控環境下，一方面會繼續加快開發進度，加快週轉；另一方面會根據市場環境適當減緩拿地需求，因此房地產企業到位資金增速會比較平穩。
對於房地產市場發展的建議，筆者認為，一是經濟下行壓力下，對於房地產市場調控要注意“三穩”：穩市場、穩價格、穩預期。穩市場就是穩定市場的供給和需求，供給方面除了注意加大租賃性住房供給外，對於商品房供給不可大幅減少；需求的穩定仍然是以剛需為主，嚴控投機性需求，對於限價帶來的一二手房房價倒掛的現象也應引起重視。穩房價既要堅決遏制房價過快上漲，也要關注房價的大幅波動。同時，貨幣政策在保持流動性合理充裕、維持寬鬆格局的情況下，一定要防止貨幣政策對房地產的溢出效應。
二是地方政府應加強調控的精準性，逐步擺脫對房地產的依賴。調控必須因地制宜。地方政府在中央“房住不炒”的理念下，必須密切關注本地房地產市場的供需關係及庫存水平，做好相應的土地供給或者約束；貫徹中央關於堅決遏制房價過快上漲的決定，做好房地產市場的預期引導，堅決遏制投機性的需求。
同時，經過兩年的調控，地方政府應對前期調控的精準性進行評估，為下一階段的房地產政策制定提供借鑑，尤其是注意防止誤傷剛需，並準備好適應房地產租售並舉特徵的政策供給，防止房地產市場出現“量”和“價”的大幅波動。此外，地方政府要逐漸摒棄土地財政思維，為實體經濟發展創造良好環境，大力加強新興產業的發展，逐步擺脫對房地產的依賴。
三是房地產企業應逐步降低槓桿率，加快產業轉型升級。針對高槓杆可能帶來的企業債券違約風險，房地產企業一方面要加快土地開發節奏，加快銷售進度、資金回籠；另一方面要積極主動地加快去槓桿。政府應積極引導房地產企業展開併購重組，允許合規企業發行ABS等債務融資工具。房地產開發企業應該加強對房地產新階段特徵的認識，深刻意識到房地產市場調控的長期性，加快企業向專業化、規模化、品牌化方向發展，加快培育知名企業、品牌企業，組建大型企業集團，推動開發企業與物業、中介之間的合作。增強企業市場競爭力，實施多元化發展戰略，實現房地產與教育、醫療、物流等跨界聯合。大企業需加快開展技術創新、產品創新、管理創新，提升房地產全產業鏈尤其是後端服務的附加值。強化企業服務，由產品開發向空間運營邁進，從產品開發商變身空間運營商，提升住宅品質和小區品位。
四是房地產需求者對房價要有理性認識，加強風險意識。房地產需求者必須對未來房價波動有理性認識，有足夠的心理預期。房價不會只漲不跌，市場經濟環境下要有足夠的契約精神。在“房住不炒”的理念下，地方政府為積極落實主體責任，出臺了很多遏制房地產投機的政策，但對於很多城市出現新房與二手房價格倒掛的現象，還是在一定程度上刺激了投機需求。為此，要引導投資者對房地產調控的長期性保有清醒認識。
本文源自中國證券報
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