築工程回訪的具體要求
1.1回訪的方式
回訪的方式主要分為四種，即例行性回訪、季節性回訪、技術性回訪和一對一回訪。例行性回訪一般是按業主比例以電話詢問或召開座談會的方式進行，當反映的問題比較少時可以考慮一年召集一次；如果業主反映問題的頻次較高，則必須沒每半年舉行一次，目的就是要及時掌握和了解業主在日常使用中的用戶意見，並對發現的問題進行及時的維修。
季節性回訪通常針對雨季常發的排水工程、製冷工程、通風工程和屋面的防滲漏問題，以及冬季的熱力循環系統和業主採暖工程等進行回訪，及時發現問題並解決由施工環節造成的質量缺陷。技術性回訪主要是為了進一步瞭解在項目施工中所採用的一些新材料、新技術、新工藝、新設備等在後期使用過程中存在的工程質量問題。
技術性回訪一般還要召集項目的設計單位、工程監理和材料供應商等部門一同參加，通過回訪其使用效果和技術狀態，以總結經驗、提高認識，併為今後施工工藝的完善和推廣工作尋找依據和措施。一對一回訪則是為了更好地服務業主所開展的個性化服務，一般主要是圍繞問題反映相對比較集中、施工中對局部因素把握不準、設計變更對日後使用可能帶來影響的一些環節，通過回訪和善後處理來確保正常使用，並像處理好“醫患”關係一樣建立起與用戶之間的信任溝通渠道。
1.2回訪的內容
回訪內容主要是結合用戶在使用過程中所發現的工程質量問題，包括：屋面、窗臺、廚房和衛生間是否有滲漏水的現象；廚房和衛生間的管道是否有跑冒和滴漏現象；UPVC下水管道是否開裂滲漏，接口是否嚴絲合縫；房屋是否存在不均勻沉降現象，以及門窗是否產生變形和關合不嚴的問題；牆體和地面是否有開裂現象，並判斷是否屬於正常的伸縮裂縫；電器管線是否安全接駁，照明設備是否存在忽明忽暗現象（接線鬆動）；空氣開關及漏電保護裝置是否靈敏有效；外牆粉飾面是否有開裂和剝離現象，外牆飾面磚是否有脫落的可能；建築單體的總體外排是否存在有倒泛水的現象等。
1.3回訪的基本要求
依據建築法規定，保修時間自竣工驗收完畢之日的第二天起計算，基礎（含隱蔽工程、地下設施）、主體結構是終身保修，保修時間按照設計文件所規定的合理使用年限；防水和防滲漏是5年；供熱、製冷是2個自然採暖期和供冷期；電氣、給排水、設備安裝、裝修等是2年。其他保修事項由雙方自行約定執行。
2建築工程回訪中常出現的質量問題
2.1滲漏
滲漏經常出現在以下部位，如地下室滲漏、廚房、衛生間滲漏、屋面滲漏、外牆外保溫滲漏。滲漏直接影響建築工程的使用功能，致使使用人無法正常使用。造成滲漏的原因很多，如：施工工藝不完善、防水材料質量不過關、設計、施工缺陷、防水細部處理不到位等。
（1）地下室剪力牆、頂板滲漏治理：首先，組織有關人員到現場認真細緻地檢查，滲漏水主要是由於結構層存在孔洞、裂縫和毛細孔。堵漏前，必須查明其原因，確定其位置，弄清水壓大小，根據不同情況，採取不同措施，從而確定行之有效的方案。遵循堵漏的原則是：先把大漏變小漏，縫漏變點漏，片漏變孔漏，然後堵住漏水。堵漏方法和材料較多，如水泥膠漿、環氧樹脂、丙凝漿液、甲凝漿液、氰凝漿液等。
（2）屋面、廚房、衛生間滲漏治理：查找主要滲漏部位，分析滲漏原因，制定處理方案。重點是防水細部未按規範施工，如屋面的落水口、出屋面煙道、管道等，廚房、衛生間地漏，蹲便的連接口，管道周邊等部位。由於坡度不夠，造成倒泛水的要進行重新找坡，再補做防水層；對於接口不嚴的要重新封堵；屋面收口開裂和管口周邊以及個別部位防水高度不夠要補做防水層。
（3）外牆外保溫滲漏治理：經過多年回訪發現，問題主要出現在窗框周邊、混凝土剪力牆穿牆螺桿孔位置的滲漏。對於窗框周邊，在迎水面使用聚合物砂漿封堵，窗邊再打密封膠。對於混凝土剪力牆穿牆螺桿孔採用室內方法修補，首先清除孔內的塗料及雜物40～60mm，並將螺桿孔表面鑿深20mm、擴大10mm，使用聚合物砂漿分兩次填補，第一次填補35mm，第二次填實即可。也可採用防水砂漿和堵漏材料封堵。最後，根據牆面面層材料進行修補回覆。
2.2水泥砂漿地面裂縫、空鼓、起砂
（1）裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠、樓體不均勻沉降等。對於空鼓、起砂的主要原因是基層清理不乾淨、砂子的含泥量嚴重超標、砂漿強度不夠等。
（2）水泥砂漿地面裂縫、空鼓、起砂的治理：根據地面裂縫、空鼓、起砂的程度，確定治理的方案。對於輕微起砂的水泥砂漿地面，對基層進行清洗處理，再採用108膠、水泥各佔50%，加水調製成膩子狀，進行兩次滿批，每批完一次必須用120#砂紙打磨，並進行灑水溼潤養護一週。也可用聚合物砂漿滿批。對於水泥砂漿地面裂縫，採用環氧樹脂封堵，再採用上述方法處理。對於水泥砂漿地面空鼓，一般只有返工重做。
2.3混凝土散水面層裂縫、沉陷、膨脹
造成混凝土散水面層裂縫、沉陷、膨脹的原因主要是基層處理不認真，沒有嚴格按規範施工，如：混凝土散水基層建築垃圾未清理完、三七灰土未過篩、分層厚度超規範、未嚴格控制含水率，冬季施工措施不到位等。另外，設計對室外排水系統不重視，使散水邊常期有雨水、綠化水侵泡，造成混凝土散水面層裂縫、沉陷。對於混凝土散水出現質量問題，只有返工重做。
3結束語
通過對工程回訪工作中常見問題的思考，可以看出，很多質量問題是可以在施工過程中避免的。質量是建築企業的生命，只有嚴把質量關，落實人在工程質量中的本位，加強工程施工過程的質量控制，嚴格貫徹執行建設工程質量法規和強制性標準以及施工規範標準，正確配置施工生產管理要素和採用科學管理的方法，就一定可以實現工程項目預期的使用功能和質量標準，做到一次成活，減少工程回訪的工作量，降低工程成本，維護企業的信譽，給廣大消費者交付一個滿意的工程。
閱讀更多 電建監理工程師 的文章
