經濟觀察報 記者 田國寶在房地產收併購領域曾風生水起的泰禾集團，項目接連在江蘇區域遭遇波折。繼江寧院子項目因土地規劃被叫停後，句容鹿山院子項目也因為股權糾紛與原股東對簿公堂。
2月12日，泰禾集團發佈公告稱，泰禾集團與鹿山項目原股東江蘇沃得集團分別將對方訴至江蘇省高級人民法院。
泰禾指責沃得方面沒有履行約定，導致項目一直無法啟動。要求與沃得方面解除股權轉讓協議，並退還已經支付的交易款項及違約金。
而沃得方面則稱，2018年下半年以來，由於環南京區域房地產市場直轉向下，與泰禾之前預想有出入，泰禾停止支付交易尾款，屬於惡意違約。沃得方面要求泰禾集團支付剩餘尾款及違約金。
句容第一房產網數據顯示，2018年句容全市商品房成交面積為201.12萬平方米，同比下降了4.44%。一位當地地產人士告訴經濟觀察報記者，2018年下半年貸款按揭利率上浮以來，句容成交量連續四個月同比下滑，直到11月份才開始回升。
泰禾集團2018年半年報顯示，泰禾在句容有鹿山項目、茅山項目、長龍山項目等多個項目，除了鹿山項目出現股權糾紛外，據悉，泰禾茅山項目也計劃轉讓，另一個位於南京的江寧院子項目也因涉及青龍湖生態園及高鐵規劃等原因而於2018年中停工。
項目陷股權糾紛
鹿山項目位於江蘇省句容市寶華山國家森林公園南麓，因靠近鹿山水庫而得名，按照泰禾方面規劃，鹿山項目未來將建成鹿山院子項目。寶華區域位於南京半小時都市圈內，一直以來房地產市場備受關注。
2017年9月14日，泰禾集團以31.79億元價格及代償6.24億元債務方式從江蘇沃得集團收購江蘇沃得寶華休閒度假開發有限公司全部股權，從而獲得鹿山項目所有權。鹿山項目共有13個地塊組成，共計723.01畝土地，其中住宅用地277.68畝。
2018年3月份，該項目因無證施工被句容市規劃局進行處罰，並勒令停工。
2月12日，2019年春節後上班的第二天，泰禾集團發佈了鹿山項目因股權糾紛涉訴的公告。截止目前，泰禾集團已經支付給江蘇沃得19.6億元股權轉讓價款，同時為沃得寶華代償了6.05億元債務。
也就是說，目前泰禾集團仍然有12.19億元股權交易款未支付給江蘇沃得，還需要為項目公司代償1895.12萬元的債務。不過，沃得方面在訴訟中僅要求泰禾集團及錦城置業4.58億元交易尾款及6788.84萬元違約金。
接近泰禾的人士告訴經濟觀察報記者，泰禾集團之所以沒有支付交易尾款，起因為江蘇沃得方面並沒有履行相關義務。“這就像個齒輪，一環扣一環，對方沒有履行應盡的義務，泰禾也沒有支付尾款。”
泰禾對沃得指責主要有兩個方面。第一，項目地塊中涉及部分林地需要規劃變更和補栽，理應由原股東方解決，但沃得方面並沒有解決；第二，項目地塊部分地基配套，比如三通一平、鋪排管道等，原股東方應協調做到地塊紅線旁。
在泰禾方面看來，江蘇沃得方面並沒有做完相應的事宜，這是導致項目啟動困難的主要原因。因此向江蘇高院提起訴訟，要求解除股權轉讓協議，退還已經支付的共計25.65億元交易款項及代償債務，並賠償4.32億元違約金。
沃得方面一位工作人員表示，由於泰禾方面沒有及時支付交易尾款，沃得方面首先將泰禾集團及泰禾錦城置業訴至江蘇省高院。“知道我們起訴後，他們也開始反訴，要求解除股權轉讓協議。”
糾紛背後
時間拉回2017年9月14日，彼時，泰禾全資擁有的錦城置業與沃得國際控股有限公司、沃得重工（中國）有限公司、沃得起重機有限公司、江蘇沃得工程機械銷售有限公司簽署的《關於江蘇沃得寶華休閒度假開發有限公司至股權轉讓協議》。
沃得寶華成立於2009年10月份，主要資產為鹿山項目的13個地塊，為2010年到2013年期間陸續獲得，總代價為4.8億元。根據泰禾集團2018年半年報顯示，鹿山項目計容面積為53.99萬平方米，樓面價不到900元。
如果按照2017年9月份泰禾收購總價38.03億元來計算，鹿山項目摺合樓面價為7043.9元/平方米。作為南京一小時都市圈範圍內的衛星城，彼時句容平均房價剛剛破萬。尤其是寶華區域一直是南京樓市供應的重要補充。
不過，一直以來鹿山項目進展的並不順利，即便是納入泰禾的版圖後，曾於2018年2月份開始平整土地，但很快在3月份被官方勒令停工。截止目前，在句容市規劃局，僅能查詢到一份建築面積2155平方米的臨時建築的建設工程規劃許可證。
與鹿山項目幾乎同期收購而來的金尊府項目，在2018年下半年就實現銷售。鹿山項目甚至連施工都無法實現，泰禾方面認為是沃得配合不力導致。沃得方面工作人員則稱，前期是因為無證施工，後來是因為市場轉下。
句容市購房按揭貸款利率上浮幅度一直保持在首套20%、二套25%的水平。2018年7月份以來，句容市商品房成交量經歷連續4個月環比下降。在這種情況下，一些開發商通過精裝改毛坯等手段降價去化，多個項目銷售單價降幅達到5000元。
2018年11月份碧桂園伯爵臺開盤時，原本1.6萬元/平方米的備案價，通過促銷手段降至1.2萬元銷售，全款購買均價只需要9999元。緊鄰鹿山項目的泰禾金尊府項目，2018年7月份開盤是價格一度達到1.7萬元/平方米，年底尾盤售價降至1.3萬元/平方米。
此外，雅居樂花園推出毛坯特價房，直接把價格從1.31萬元/平方米降至7188元/平方米。降價促銷效果格外明顯，從2018年11月開始，句容成交開始明顯回升，到12月份時候，月均成交量已經超過下滑前水平。
實際上2019年春節前，泰禾曾與多家開發商談過出售鹿山和茅山項目事宜，但是由於價格原因鹿山項目出售並未談攏，而茅山項目已經與買家達成初步收購意向。不過，這一說法並沒有獲得泰禾集團官方的佐證。
新興區域乏力
中指院數據顯示，2017年泰禾集團銷售額首次突破千億，2018年初泰禾曾喊出了2000億元銷售額目標。為此，泰禾集團還遭到監管部門的問詢，最終2018年泰禾銷售額止步於1456億元。
截止2018年三季度，泰禾集團短期借款為188.8億元，一年內到期的非流動負債為457.93億元，兩者合計達到了646.73億元。而同期泰禾的現金及現金等價物餘額為149.69億元，其整體債務承壓並不輕。
整體而言，泰禾資產負債率處於下降中，截止2018年三季度末，泰禾集團資產負債率為84.78%，為2017年以來最低水平。
2019年1月底，泰禾集團發佈2018年業績預告，預計全年盈利可以達到23.42億元到29.74億元之間，同比漲幅為10.24%-39.99%。在業績預告中，泰禾方面表示，2018年度可確認銷售收入高於2017年。
從泰禾集團財報中不難發現，福建區域仍然是泰禾業績和利潤最大的貢獻地。2018年前三季度，泰禾集團全部可售面積為99.54萬平方米，預售面積為119.01萬平方米，結算面積為61.14萬平方米。
從銷售貢獻度來看，福建區佔比最高，預售面積為35.44萬平方米，佔比接近30%。長三角區域預售面積佔比僅次於福建區域，達到了32.18萬平方米。由於泰禾在長三角區域項目主要分佈在上海、杭州和南京等一二線城市，業績貢獻度將會更大。
從結算面積來看，福建區域依然一支獨大，結算面積為40.22萬平方米，佔比達到了65.78%。處於第二位是京津冀區域，結算面積為16.93萬平方米。而長三角區域結算面積只有2.71萬平方米。
作為繼上海和杭州之外另一個重要城市，泰禾在南京及環南京的句容累計有7個房地產項目。其中江寧院子、鹿山院子項目處於停工狀態，茅山項目也計劃轉讓。泰禾在環南京區域在售的項目只有南京院子和泰禾金尊府兩個項目。
泰禾集團在珠三角進展同樣不算快，從2015年以深圳項目為跳板進入珠三角以來，實際上直到2018年初佛山院子才成為泰禾在珠三角的首個開盤項目。
2018上半年，珠三角區域預售面積為16.1萬平方米，結算面積為零。
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