房貸還了三年了,貸款26萬,每月還1770,現在想一次還清,合適嗎?

走一走轉轉


房產貸款26萬元,月供1770元,已經還了3年,這種情況一次性還清合適嗎?從情況來看,等額本息的還款方式,貸款20年,執行的是1.1倍房貸利率,現階段實際貸款利率為5.39%的水平。如果手頭寬裕,那麼提前還款也是合適的。但是,如果手頭並不寬裕,可以再等幾年。

等額本息前十年提前還款並不划算。等額本息的還款方式不同於等額本金,它是將所有的利息與本金平攤到貸款期限的每一個月中,通常最終的還款利息要比等額本金多,甚至最後的利息能夠超過本金。當時,這個還款方式也有著優勢。什麼優勢呢?就是前期的還款額度是小於等額本金的,壓力並不是特別的大,並且每一個月的還款金額是固定的。

那麼,為什麼說如果手頭不寬裕的情況下可以再等幾年呢?因為這種還款方式是將本金以及利息平攤到每一個月中,越往後,由於本金的減少而利息越少,但是由於已經平攤,所以越是往後進行還款其實也就並不划算。通常在一半左右的時間等額本金的還款金額就會小於等額本息。所以,在20年的貸款時間下,進行了還款三年的時間,可以選擇在還款10年左右的時間時進行一次性還款,這樣更加合適。當然了,有的銀行有著細則限制,這也是需要了解清楚的。

其實,如果是工作族,對於日常資金需求量不大的情況下,不管哪一年進行還款都是“減負”。怎麼講呢?因為如今中低風險的理財年化收益率僅僅只能夠達到5%左右,而實際房貸利率為5.39%水平,所以,在沒有超過房貸利率水平下的情況下,提前還款就是“減負”。

但是,如果做生意、做買賣或者有著其他理財渠道能夠高於房貸利率存在,那麼就不同了,可以先不進行一次性還款,因為高於房貸利率5.39%水平,中間就存在著盈利效果,等到月供十年左右時進行一次性還款,就更加的合適。比如實際能夠創收的年化利率為8%,而房貸利率利率為5.39%,那麼中間就存在著2.61%利息差,並且前10年左右,實際的房貸利率是低於5.39%般的存在,中間的利息差會更大一些,這樣就能夠更有效的進行理財創收,要比提前還款要划算一些。


厚金說




房貸26萬、月供1700多元整體來說其實不算多,而且你說你想一次性還清,說明你的資金是充裕的,但是我不建議你還完。

從1998年住宅商品化改革以來,買房的屬性從最基本的居住又增加了一項,那就是可以通過買房投資來賺錢,而賺錢的本質並非簡單的全款買房後租出去,靠租金收入來獲取利潤,而是從銀行貸款買房。



貸款後月供看似還的利息大於本金,但房貸利率4.9%卻是所有貸款中利率最低的,只不過貸款基數相對較大。另外,在房價上漲的過程中,房貸也隨之上漲。

假設向銀行貸款100萬,上漲一倍貸款也上漲100萬,去掉利息支出也有大幾十萬的盈餘,但銀行卻只收取了4.9%的利息,這裡面的差值就是貸款獲得的收益,如果你不代貸款,固然享受不到這樣的收益。

而房價上漲從長期來看是個必然,因為有基本的通貨膨脹,只不過上漲速度有時快有時慢。所以針對你這個問題,我不建議還款,可以再貸款買套小房子租出去,以租養貸,等房子大漲後再賣出。



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天檀


不合適。看來與坤鵬論持相同觀點的人還真不少。貨幣是有時間價值的,也就是說,你現在的一萬塊錢,與一年後的一萬塊錢,價值是不一樣的。這主要體現在購買力上,這一點相信大家也會有所體會。主要原因是通貨膨脹導致的。



目前國內每年通貨膨脹率在7.5-8%左右,也就是說,你手裡的錢以每年7.5-8%的速度在貶值。對於大多數人來說,通貨膨脹對自己的影響並沒有被真正重視,大家可能只是覺得今年的物價比去年又貴了,事實上這就是通貨膨脹最直觀的感受。

應對通貨膨脹最好的辦法就是欠債,除此以外別無他法。只要支付的利息低於通貨膨脹速度,就是划算的。

目前房貸利率還是比較低的,至少沒高到7.5%,只要比通貨膨脹低,長期欠錢就是划算的。對於普通人來說,沒事的時候跑到銀行說要貸款二十年或三十年,5%利率,銀行鐵定是不會貸給你的。房貸是少有的銀行願意放貸給普通用戶的產品,更是普通用戶難得的可以持續幾十年的鉅額債務,既然都貸出來了,就不要提前還回去了。



很多人考慮提前還款是基於鉅額利息支出考慮,如果是商貸,三十年期貸款利息支出與本金基本相當。但這個利息支出與通貨膨脹比起來真不算什麼。

更何況生活中誰家沒有個急需錢的時候,留點現金在手裡不是壞事,如果你都還給銀行了,真遇到需要錢的時候,銀行會再給你貸款麼?肯定不會了。


坤鵬論


絕對不合適!我已經做過這種蠢事了!

1.不要總以為有房貸不舒服,想過那種不欠債的生活,因為放貸早還會損失更多錢。

首先,看你和銀行簽訂的合同,大多數是還本金只會縮短還款年限,不會降低月供,隨著時間的推移,五年十年後通貨膨脹,那時候的一千塊錢也就現在的八百多,幹嘛要早還。

其次,房貸利率相對於其他貸款甚至信用卡分期利率還低,以後用到錢再去貸,那不就多花錢了嗎?

2.用這筆錢做靠譜的生意更好,不建議做投資,畢竟賺錢不容易,謹慎使用。

3.有房貸,或許國家會給優惠政策,比如今年的放貸利息個稅抵扣,只要還款良好,對徵信也是加分的。

4.只是參考意見,您可以跟家人商量看看怎麼做。


王俊博


提前還款,可省利息12.4萬元

簡單計算了一下,您的房貸利率,應該是基礎利率上浮10%,也就是年利率為5.39%。(這個利率,說實話並沒有佔多大便宜,屬於中規中矩的水平,因為2017年全國房貸平均利率就是5.38%)

貸款20年,計算出來的等額本息月供是1772元,接近您的描述。

可以看到,貸款26萬元,20年下來,產生的利息總支出約是16.53萬元。

假設題主從2013年開始貸款,到2016年還貸3年,相當於已經還了40240元利息,此時提前一次性還款,總共需要23.74萬元,能夠節省的利息支出是12.40萬元:


用來理財,可賺取28.08萬元收益

如果這23.74萬元不用來還款,而是用來做理財,按照銀行類保本型理財產品一年約4.5%的收益計算,從2016年到2032年總共16年,按複利計算,可得純收益約24.27萬元(複利終值減去本金):

刨去房貸產生的那12.4萬元利息,最終淨得的收益也能有11.87萬元。

算到這,我們是不是就可以認定,不提前還款絕對是明智之舉呢?畢竟,多了11.87萬元的絕對收益呢,完全可以買一輛大眾朗逸了!

No!千萬不要忘了“通脹”的影響!

考慮通脹損失的情況下,結果出現逆轉

在目前環境下,通脹是長期存在的,貨幣長期是貶值的,10年前的100元和現在的100元,購買力可同日而語嗎?何況相隔16年。

通常來說,貨幣貶值速度,我們可以用CPI(居民消費價格指數)來計算,因為這個指標與我們的生活息息相關。

這十年來,我們的CPI低的時候可以到0以下,高的時候可以到6以上,大多時候在1%~3%之間。

公平起見,我們按照每年2%來計算,也就是在理財年收益4.5%的基礎上,扣減2%,那麼,我們的年收益就變為2.5%。

以此為標準,再次計算理財收益,16年下來,可得純收益約11.5萬元(複利終值減去本金):

刨去房貸產生的那12.4萬元利息,最終的淨收益變為 -0.9萬元。

WTF???

也就是說,理財理了16年,最後還虧了9000塊?

結論:除非有穩定的、年化超過7%的理財收益,否則應一次性還款

這個結論似乎有點說不通,但事實的確如此。

包括房貸在內的任何一筆貸款,不僅有借貸成本,還有時間成本。通脹所帶來的貨幣貶值,就是金錢的時間成本。


提前還款,相當於鎖定了現在的時間成本,就算以後的通脹再嚴重,和自己都沒有半毛錢關係。

我們不扯遠的,提前還款也可以減輕月供壓力、降低家庭財務槓桿,為你的二次貸款打下基礎。

而且,一個沒有房貸的房子是可以做房產抵押貸款的,有房貸的則基本不行。若干年後當你的房子升值了,一次性還貸後再申請房產抵押貸款,貸出來的錢大概率比你一次性還貸的本錢還要多。

所以,除非您對理財投資非常有心得,年化收益超過7%(或者1.5倍於您房貸利率),而且具有穩定的可持續性,否則還是穩穩的一次性還款踏實。

再說一個現實,即便我們貸了30年,就真能還夠30年?

大部分人頂多20年就一次性還款了,一是因為經年累月之後,自己真不差那點錢,二是因為要著手賣房換房了,一個沒背貸款的房子,顯然更容易賣個好價錢。

這些賬,都是要算的。


金投手


先說答案,提前還貸越早就能省更多的利息,尤其是等額本息的貸款方式。還了三年房貸,一次性提前還清很合適。


貸款26萬元,每月還款1770元,貸款利率5.38%,時間20年。這樣的利率不能說高,但是保本的理財方式很難達到這麼高的收益,這是提前還清比較合適的根本原因。


接下來我們看看提前還款情況:

三年的時間,總共還款6.4萬元,其中利息就佔了4萬元。只要一次性還款23.7萬元,就能節省12.4萬元利息。


當然有一點需要特別說明,房貸利率往往是我們能夠從銀行借到最低利率的錢,如果自己有生意或項目可以獲得更高回報,那麼錢留在手裡週轉要好於提前還貸。


如今多家銀行三年期大額存單利率4.18%,還可以按月付息,假如湊個整,存24萬元,一年能有10032元利息,每月836元。


如果選擇三年期大額存單,每次到期後本息直接再存,17年的時間,也就是剩餘還房貸的時間內,23.7萬元能夠有24.39萬元利息,本息合計48.09萬元。


提前還款不僅僅節省利息,關鍵還能減輕壓力,無債一身輕。


不過我們的存款一直在貶值,真實通貨膨脹率在8%左右高位運行,即便是存款利率能達到4%,實際一年下來本息加起來也會繼續貶值4%左右。可惜普通人通過理財很難跑贏通脹,這也是為什麼會有那麼多人選擇炒房的根本原因。在之前的20年,炒房幾乎是最為穩定跑贏通脹的唯一選擇。


放在10年前房價還沒那麼貴,房價處於快速上漲通道的時候,提前還款的這筆錢再付個首付買套房很合適。但是人都不能預知未來,到今天房地產時代已經終結,再投資房產已經行不通了。金融領域騙局多,高收益往往是陷阱,保守理財,持幣觀望更好。如果沒有好的穩妥的投資渠道,提前還款就是最為理性的選擇。


財智成功



我和你說說窮人和富人的本質在哪裡,你就知道要不要還了?

你若真有26萬,且做不到月收益率5%以上,日計息月複利,相當於年化利率8%左右的投資收益,那就趕緊還了。

窮人就像是身上幫著炸彈的運動員,你必須一直奔跑,為富人賺取收益。

富人只要把錢放在那裡,就有人想著幫他們把錢投資出去賺錢,而且還要穩賺。

窮人需要錢,就一輪接一輪的以高額的利息借貸使用。

所有的窮人聯合起來,在供養著富人。

這是永恆不變的真理!

因此,富人願意生孩子,窮人最好不要多生,生生不息惡性循環。

很多人寄希望於“一人得道雞犬升天”,那就大錯特錯了。

任何人,百年之後,除了能以特定的方式進行財富傳承,在中國,你所擁有的一切就像空氣一樣虛無和縹緲。


窮人受制於富人,富人受制於權貴!這就是窮人和富人的本質關係!

因此,不要讓自己負債,通過自己努力,賺一點錢,過自由而快樂的生活。

無需山珍海味,瓊樓玉宇,得一人心,挽手一生,育一二子女,上承父母,下得餘蔭,就足夠了!


我的答案已經全部在內容裡植入了,你自己體會!活出真我!

我是HI木易子楊,聚焦財經和職場領域,更多精彩內容,歡迎關注交流分享!


HI木易子楊


我是建議有錢提前還款,為什麼,因為你不欠債,欠債代表什麼,加槓桿,這幾年,去槓桿,你看死了多少企業,造就了多少老賴。

其實,你欠朋友錢,利息可商量,但欠銀行,我多少朋友死在貸款上,13,14年銀行說還舊貸新,結果一還,不貸了,借了高利貸(過橋)企業及設備都賣了(賣不上價),現在跑路了。

有時想一想,這個世界上,什麼最好,不拖不欠的,如果多套房,收收房租,加上工資,比上不足,比下有餘。

這麼多年來,我身邊朋友,以前是幾千萬身家,但銀行貸款一堆,以前多牛,現在,不知怎樣了。

所以,我的觀點,賺多少用多少,少去借債,欠債。


duke35160584144



主要是看你的貸款利率。如果超過5%,就建議你提前還;如果不超過5%,那就不要提前還,理由:


1.有人說未來錢會越來越不值錢,其實這句話不對;過去的40年,經濟高速增長,所以大家的工資收入越來越高,M2的增速也越來越大,錢不值錢;如果經濟增長變緩呢?經濟不會一直高速增長的,比如2018年,現金為王。


2.利率5%基本上是一個分界點;你理財也好,其餘也罷,收益率上5%,不難;如果你的貸款利率在5%以上,那麼你可以提前還清,因為你還的利率偏高;如果你的貸款利率少於5%,那麼你可以用這筆要還貸款的錢,做理財,是有賺的。


3.至於你有外債就睡不著,或者是想給自己一點動力,其實都不是主要的。


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螞蟻搬金周進文


首先我想說,一切不告知利率就妄議合不合適的問題都是耍流氓。

不知道利率,不知道年限,怎麼做比較?

所以得先算出利率和年限,一般來說要計算房貸,一共有四個參數:貸款金額、貸款年限、貸款利率、還款方式(等額本金還是等額本息),這樣才能算出每月具體還款金額,而你這道題目中並沒有給全參數,只給了一個半參數和結果,即貸款金額26萬,和每月還款1770元,我們就算是等額本息吧,因為只有這樣每個月還款金額是固定的,如果是等額本息每個月是要遞減的。

這樣,用貸款計算器不斷修改貸款年限和利率這兩個參數,當實驗到貸款年限20年,利率上浮10%也就是5.39%的時候,終於找到一個最接近的值,1772.39元。


也就是說20年期5.39%利率的等額本息貸款已經還了三年,那麼提前還款合適嗎?

我認為,是否合適取決於你對資金的使用需求和處理。

首先從利率上來說,基準利率4.9%上浮10%的利率從全國的水平來說不算高,但是你想找到高於這個利率的存款或者穩定的理財產品也不容易,從這個角度,如果你沒有好的投資渠道,那麼提前還款比較合適。

其次,有一個現實情況你要清楚,房貸可能是你一生能夠獲得金額最大、利率最低的貸款了,你現在要是提前還了,再想貸出來這麼高的額度,可不容易,而利率也高得多,銀行的信用卡取現和分期,利率都在10%以上,更別提外面類似高利貸的現金貸、分期貸了。

最後,如果你未來可能有用到現金的時候,你可能就會發現,當初提前還款不合適,還不如先投資理財或者存款,雖然損失了一些利息,但是保持了資金的機動性。

所以,提前還款是否合適,每個人的想法可能都不一樣。


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