我們在看房、選房時，售樓顧問經常會提到各種面積，什麼建築面積、套內面積、公攤面積、使用面積、進深、開間等等，聽得人是一頭霧水。
今天，老金就跟大家聊一下關於房屋尺寸的那些秘密。
各種“面積”別再傻傻分不清
1、建築面積：指的是戶型圖中建築物各層水平投影面積的總和。
這裡包括了陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等附屬部分。只要有上蓋的樓板和維護的牆壁，且層高≥2.20米時，都算作建築面積之內。建築面積也是開發商的銷售面積，我們買房之後，印在房產證上最醒目的面積也是建築面積。
2、套內面積：即“房屋套內建築面積”，是由套內使用面積、套內牆體面積、套內陽臺建築面積三部分相加得到的。
注意，套內陽臺建築面積都是按一半來計算，因此平時開發商常說的“贈送一半陽臺面積”，其實贈送的是沒有計入套內面積的另外一半陽臺而已——這就是開發商的小套路。
目前，我國只有重慶市是按照“套內面積”計算面積單價的。
3、套內使用面積：顧名思義，即可供我們使用的面積大小，也稱“地毯面積”——能鋪地毯的地方，就能實際使用。
為什麼套內面積比建築面積小很多，但我們還要按照建築面積去掏錢購買，中間的面積被誰“偷”了？答案就是“公攤面積”。
4、公攤面積：即建築面積與套內面積的差值。在商品房銷售時，計入銷售的公共建築空間的面積，主要包括樓梯間、電梯井、設備間、公用走廊等。
公攤面積，多少最合適？
公攤面積如果太大，則意味著套內使用面積太小，買房時多花一筆“冤枉錢”。但如果公攤面積過小，則意味著公共空間被壓縮而變得侷促，並影響業主之間的私密性。
那麼，公攤面積多少最合適呢？一般來說，衡量公攤面積是否合理，主要看對應樓盤、房屋狀況與“公攤係數”。公攤係數 = 公攤面積÷建築面積。
六層及以下的建築，大多沒有配置電梯，因此公攤係數相對較小；而高層住宅由於有地下儲藏層，且電梯、機房、消防過道等公攤較多，係數會比較大。
再者，如果整棟樓都是大戶型，牆體就相對比較少，因此公攤係數也不會太大。
一般來說，別墅的公攤係數是最小的，一般只有1%~8%；7層以下的住宅，公攤係數約在7%~12%之間；7層~11層，公攤係數約在10%~15%之間；12層~33層，公攤係數約在15%~30%之間。
如果住宅樓出現高於35%的公攤，則屬於非常不合理的情況，大家在看房選房時一定要自己算一算。
戶型“尺寸”的秘密：開間、進深與協調係數
說完了房屋的面積，我們再來聊聊戶型的“尺寸”。
在買房時，有經驗的購房者都講究戶型要“方方正正”，這個“方正”就涉及兩個尺寸：開間、進深。
我們把房間的主採光面積稱為“開間”，與其垂直的長度稱為“進深”。您也可以簡單理解為，
開間就是房間主採光的面，即房間的寬度；進深就是房間的長度，相當於從房間門走向最裡面那堵牆的距離。
些朋友喜歡大房間，但理論上講，為了保證住宅擁有天然良好的採光與通風條件，進深不宜過大。在層高和開間已經確定的條件下，如果進深設計得過大，則很可能讓房間過於“狹長”，甚至光線也無法覆蓋一半的房間。
目前，我國大部分城鎮普通住宅的進深，都限制在5米左右。當然，我們要對戶型按功能進行分區，然後單獨分析。比如，有人希望臥室越大越好，但過大的臥室會影響居住的安全感，私密體驗也相對較低。拿主臥來說，3.2~3.6米的開間，4.5~4.8米的進深是合適的。臥室面積，最好不要超過20㎡。
重點說一下客廳和餐廳。由於這二者通常鏈接在一起，合計的進深如果超過15米，則中間部分容易出現“黑廳”，採光、通風效果會大打折扣。為了避免這種現象，進深最好保持在13米左右，相對比較合理。
開間的話，給大家一個實際的參考：普通住宅的客廳，如80㎡左右的住宅，客廳的開間最大不超過3.9米；120㎡左右的住宅，開間應在3.9~4.2米是比較合理的。
在選房時，還應注意戶型的“協調係數”，即進深和開間之比，該係數在1.0~1.5之間是合理的。
大體來說，小於1說明開間太大，保溫效果有限，大於1.5說明太大，採光不好。但這也不是絕對的，比如書房為了追求採光，進深可以小一些，戶型的協調係數可以小於1；而衛生間和廚房，由於人活動的時間較短，所以可以適當降低採光性，協調係數可以大於1.5。
層高與淨高：高度影響舒適度
層高，指的是下層樓地板面，到上層樓地板面之間的距離；淨高，指的是層高減去樓板的厚度。
商品房的層高大多是2.8米，如果層高過低，會影響採光和通風，進而影響室內溫度和溼度，而且在專修時基本無法使用吊頂、吊櫃，否則房間就會更顯壓抑，這都會影響我們居住的舒適度。
更誇張的是，有些30層以上的超高層住宅，按照建築規範需設置滅火噴淋設施，天花板下會裸露一根根鋼管，進一步吃掉層高。這些戶型，如果做完吊頂，再鋪完地磚，原先2.8米的層高一般只剩不足2.2米，個子高的業主甚至都無法伸直手臂，你說憋屈不憋屈。
對於層高，還有一點不能忽視，那就是我們人的“感知”。
比如，住慣了老房子2.4米、2.5米層高的人，搬到2.8米層高之後，肯定覺得寬敞高挑；但曾經住在3米甚至3.3米房子的人，如果搬到2.8米的住宅裡，肯定會覺得壓抑。
所以說，選房的過程，就是逐步滿足人們生理、心理需求的過程，也是取捨的過程。沒有100%合適的房子，只有100%合理的選擇。
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