未來哪些房企去化率更有保障

未來哪些房企去化率更有保障

中金網匯信APP訊 : 匯信原引作者表示無論從增長還是現金流的角度看,去化率都是房企的生命線,去化率跟品牌、銷售能力和區域相關。未來大部分三四線和人口淨流出城市的住宅需求將長期持續走弱,在此背景下,區域將成為去化率的主導因素,低能級城市佔比越高的房企去化率可能越沒保障。

匯信原引作者表示新增土地貨值除以建面代表拿地時點對應的產品售價,平均售價代表已售產品價格,通過這兩個指標可以大致瞭解已售和未售土地的分佈區域。通常房價跟經濟成正比,經濟越發達,房價越高。而經濟越好的地方通常是人口流入越多的地方,人口淨流入越多去化率越有保障。因此在現階段環境下貨值對應售價和平均售價越高,土儲結構可能越好。當然因為不同區域整體價格和產品檔次也會造成售價的差異,單看這一指標可能會有一些偏差。例如基本能得出結論售價15000的房企比10000的房企土地儲備結構要好,但集中在大灣區的時代中國售價17000未必就一定比全國佈局售價15000的融創好。以高端產品為主的中國金茂,平均售價遠高於其他的房企,但並不代表它的土儲結構就一定是最好。儘管如此,售價作為房企土儲分佈大方向的重要判斷依據仍然沒有問題。

新城控股新城控股2016年新增土地樓面價近6000,實際平均售價為18000左右,當時新城土地主要集中在經濟發達區域。2018年新城新增土地貨值對應售價為8400,說明2018年新城新增土地三四線城市佔比依然較高。

陽光城和恆大2018年這一指標大約為10000,也說明它們2018年新增土地構成跟新城類似。陽光城2017年這一指標為17000左右,說明2017年陽光城拿地還是以一二線為主,但2018年迫於做大銷售的壓力,拿了不少三四線的地。中國恆大管理層說土地儲備7成在一二線,但根據恆大近三年的拿地貨值對應的售價,我猜如果剔除2600萬平方的深圳舊城改造,其土地儲備的結構可能與新城差不多。

2018年融創、萬科、保利、金茂、中海新增土地貨值對應售價為14000-18000,說明這幾個房企拿地還是堅持以一二線城市為主。

時代中國2017年這一指標為15197,現在平均售價為17000左右。土地儲備90%集中在大灣區,廣州、佛山、珠海、東莞、中山、江門、惠州、清遠、長沙,全部是人口淨流入的經濟發達地區,與價格指標相互印證。中國奧園雖然一半土地儲備在大灣區,但有一半土地儲備在三四線,平均售價為10000左右,土地儲備的結構要比時代中國差,這種差異也在市值上有所反應。

以上只是單純對土地儲備區域分佈的簡單分析,未來土地儲備結構會不斷變化,另外投資房企還要綜合考慮很多其他因素。


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