經理是住宅區實施物業綜合管理的責任人，對業主和住宅區業主委員會負責，保證住宅的環境舒適優美、房屋及公共設施完好、機電設備運轉正常、水電供應正常、文化娛樂活動豐富多彩，住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項房管法規、政策法令及社區的各種規章制度外，還必須履行下列職責：
1、貫徹執行國家政策、法令，結合法律、法規和股東會決議 維護企業形象和利益，對公司負全面領導責任，確立組織機構，為各類工作人員規定職責和權限。
2、熟悉市有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定，並能熟練運用；負責制訂住宅區管理服務工作計劃，監督、指導、檢查小區維修、綠化、治安、清潔、消殺等工作，保證住宅區內各項管理指標達到、市、省、國家文明住宅小區要求，負責處理住宅區內重大違章、違法、違紀行為和重大突發事件；懂得發生火警、電梯困人、颱風、治安案件時的應急處理辦法，並能夠有效及時組織、安排處理。
3、負責檢查、監督各項制度的執行情況。
4、合理調配人員，協調崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工生活，確保物業管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態度。
5、負責所管轄物業的裝修審批，協調違章和投訴處理工作，落實安全、防火工作。
6、協調公司與供水、供電、工商等和物業管理有關部門的關係
7、以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。
8、檢查、監督負責轄區範圍內的道路，綠化等公共區域地面清潔 。
9、熱情對待客戶，及時處理顧客對服務投訴，並做好記錄。
10、定期對本項目員工進行培訓和考核，不斷提高員工的業務水平和服務質量。
11、協調本項目各個部門的關係，合理安排人力和物力資源。
12、負責清潔用品採購計劃的編制和進貨物品的驗收工作，並控制其合理使用，協助倉庫管理員合理儲存和使用保管。
13、公司交辦的其他臨時任務
14、組織制定公司年度計劃及各種專項計劃。
15、根據物業公司的 授權，主持、審查、簽定對外的各項經濟合同
16、加強員工隊伍建設，提高員工隊伍素質，組織員工定期學 習理論知識、業務知識和安全知識。
17、 定期召開工作會議，佈置、總結工作，檢查落實，加強員 工的團結協作，定期對員工進行考核，決定員工獎懲事宜。根據經營實際情況，依照公司有關規定聘任、辭退員工。
18、 審批房屋、公建設施的維修、養護計劃和住戶裝修申請， 組織維修人員按時保質完成各項任務，督促住戶按規定裝修。
19、協調企業與主管部門、有關單位的關係，認真執行公司的決議，維護企業形象，接受監督。
20、監督檢查各部門工作執行情況，對各部門負責人進行業績 考核。
21、努力鑽研和學習物業管理知識，提高自身物業管理水平， 做到業主滿意。
22、結合住宅區的實際，建立、健全各項規章制定，檢查、督促員工認真貫徹、執行，並督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業守紀，維護集體榮譽。
23、拓寬經營渠道，在確保服務質量的基礎上，開展多種經營 工作。
24、組織員工學習政治、業務，嚴格按培訓制度培訓各類員工，提高管理服務水平。加強員工的團結協作，定期對員工進行考核；公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關心員工的生活、福利，調動員工的積極性。
25、組織開展社區文體娛樂活動，根據管理規章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓班，豐富居民的生活內容，搞好精神文明建設。
26、堅持“取之於民、用之於民”的收費和使用原則，審批資金收支，嚴格按財務制度辦事，努力增收節支，合理使用管理費，不得挪作他用或向住戶亂攤派，亂收費。
27、對外來參觀訪問和住戶來信來訪，要熱情接待，接受居民監督，提高服務質量，及時處理住戶投訴，堅持定期回訪制度，聽取合理化建議，並根據住宅區一體化管理的特點，結合實際，總結、推廣管理新經驗，提高管理水平。
28、參加物業管理業務培訓，不斷提高自身素質，完善小區各項管理規章制度和崗位責任制度。
29、積極配合有關部門做好住宅區有關的工作。
30、負責本公司職責範圍內工作的策劃、指導、監督、把關。
31、積極參加時事政治和業務學習，自覺遵守國家和市的法律、法令、政策以及分社區的各項規章制度。
32、堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投拆要耐心解釋，及時處理(一般在24小時內處理完畢)。投訴處理率達100％。
33、熟悉住宅區樓宇的結構、樓宇的排列、單元數、戶數；管線走向；各種設備操作方法和開頭位置；樓宇和公共設施的維修養護要領和常見故障、常用維修方法；住戶的種類、數量、居住人員情況；督促本部門員工及時收繳管理費， 收繳率達99％。
34、堅持定期詳細巡查住宅區檢查工作，發現存在及潛在問題，及時安排處理並改進有關工作。
35、負責指導、監督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應及時組織補全。
36、督導有關員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和社區的各項通知、規定。
37、定期向總公司匯告情況,提交公司有關小區綜合開發物業管理的計劃建議。認真完成公司交付的各項任務,實現各項目標
38、時刻關注公司的各項重要指標。
......
73、根據國家、市及公司的決定，制定並批准本項目的管理運作制度，計劃周密安排得體。
如何通過設計共贏的薪酬機制，激勵物業經理拼命幹：
我們用KSF模式：幫助一線員工、管理者加工資激發員工工作積極性。
我們認為，做企業不應該給員工發固定工資：
老闆：工資 每個月都會給，每年都會漲，可是員工做的產值和價值卻未增加；
員工：幹多幹少錢都一樣，幹嘛多幹？xxx他每天那麼拼命，不還是和我拿一樣工資？
這就是固定工資的弊端！
當然，為了達到目標，企業制定了考核，做不到就罰，不是以加薪為導向的績效管理，不管制定的目標是否科學，最終都會打擊員工積極性！
而很多企業注重 考核 ，嚴抓過程，往往流於形式或者半途中止，忽視了結果。
如何讓員工做到數據說話，結果導向？看圖
現在我們從總工資裡面拿出60%-80%作為彈性工資，分攤到各個K指標上（崗位價值）——薪酬分塊
A.將工資細分模塊，根據目標完成度，發放相應工資，充分激勵能者多勞，減少企業閒耗。
B.根據不同職位，設置不同比重的薪酬架構，最大程度激勵員工積極性。
C.每個職位的績效考核，必須有明確的數據指標作為標準，以結果為導向，員工的激勵與壓力並行。
方案設計具體操作4步走，看下圖：
第一步，崗位價值分析
列出與生產經理相關的6-8個指標，這些指標直接關係到公司的利益。
例如毛利、生產工藝總產值、部門費用率、及時交貨率，生產工藝小時產值，人效等等。
第二步，將薪酬與崗位價值相融合
根據指標的重要性設定相應的權重。比如，生產經理最重要的指標就是訂單交貨期和質量和人效，那就給高相關權重。
第三步，根據歷史數據選定平衡點
平衡點意味著員工和企業利益的平衡點，超過平衡點員工即可獲得加薪，企業可以獲得比過去更高的利潤。
現在我們在每個指標上選定了一個平衡點（老闆和員工都認可，提取有很強的專業性），對生產經理來說，這個平衡點是不難達到的，只要他做到了，就能獲得加薪。
對公司來說，達到平衡點就意味著比過去做的好，因此不會增加成本負擔。
第四步，測算，得出具體加薪方案
在平衡點的基礎上，他的薪酬模式可以是這樣的：
在KSF模式下，他的薪酬分配：固定薪酬（20%）+寬帶薪酬（80%），寬帶薪酬的部分薪酬，被分配到6-8個指標當中，每一個指標設定一個平衡點（平衡點選在過去一年的數據平均值，或者是老闆和員工達成的共識點），只要達到了平衡點，員工就可以拿到這部分薪酬。
本文所講的：激勵性薪酬KSF模式、積分式管理實操內容及案例，都來自《績效核能》一書，100000老闆推薦，內含數十行業案例。想深入學習的，建議點擊“瞭解更多”鏈接購買！
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