房企超千億“融資潮”背後:樓市調控走向何方?

2019年開年剛至,幾乎每天都有房企公佈新的融資計劃,急著“抱救火”的一眾房企已經迫不及待地為新一年的融資做準備了。據中原地產研究中心統計數據顯示,繼去年11月房企融資規劃上千億、12月融資規劃達1600億後,房企融資數據仍在高位行走。1月份以來,各大房企公佈的融資計劃已超過40筆,合計融資額度逾1000億元,其中有企業完成近百億元的大額融資。

1月15日,中國奧園集團股份有限公司發佈公告稱,公司將發行本金為5億美元票據,年利率8.5%。奧園擬將所得款項用於再融資該集團境外債務及一般運營資金。

1月16日,禹洲地產股份有限公司發佈公告稱,公司發行於2022年到期金額為5億美元的優先票據,利率8.625%。16日,正榮地產集團有限公司發佈公告稱,額外發行1.5億美元2020年到期年息10.5%的優先票據。

1月18日,招商局蛇口工業區控股股份有限公司公告稱,成功發行15億元(人民幣,下同)超短期融資券,發行期限120天。

中原地產的數據同時顯示,去年11月份和12月份,房企融資均超過了千億元人民幣。

2019年1月以來(截至18日),上市房企已經公佈了超過40多筆融資及融資計劃,合計融資額度高達1000億左右。這成為自去年年底之後,房企出現的又一波融資高峰。

2019年1月房企已融資及計劃融資一覽表

房企超千億“融資潮”背後:樓市調控走向何方?


房企超千億“融資潮”背後:樓市調控走向何方?



這是今年以來最早啟動融資準備的一批房企,它們或許是趕上了好時機。去年12月,國家發改委支持優質企業直接融資的文件公佈後,房企發債融資難度趨於緩和。有房企人士認為,一直以來收緊的融資窗口可能要稍微“鬆綁”。

2019年最佳的融資窗口期還未到來,但對於房企而言,資金的飢渴已經容不得他們等待更好時機,提前佈局融資渠道搶佔資源,一觸即發。

從房企融資目的來看,“借新還舊”成為最大需求。

為何近月來房企融資潮不斷?諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷表示,2018年底很多企業債券到期,償還壓力大,因此近期房企融資力度加大,並非監管放鬆。不少企業在融資計劃中也說明,所得款項將用於“借新債還舊債”。

2018年開始中國房企陸續進入償債高峰期,房企融資舉步維艱。恆 大研究院報告顯示,2018年下半年開始,房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底,除民間融資和類金融機構貸款,房企有息負債餘額約19.2萬億元,規模最大的是房地產開發貸。受土地市場供應增加影響,房企拿地仍然在加速,與此同時,樓市銷售逐漸放緩,回款難,這些因素都推動了融資需求。

2018年10月26日,銀保監會發布《保險資金投資股權管理辦法(徵求意見稿)》,進一步對保險資金“鬆綁”,如放寬了保險資金投資企業股權,以及投資私募股權基金(PE)的限制。目前金融政策多彈連發,從長遠來看,利好房企融資環境。但是,具體細則尚未出臺。

2018年12月5日,國家發改委發佈《關於支持優質企業直接融資的通知》,支持優質房企發行企業債。此外,1月4日,央行稱中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點,其中2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點,這也被包括平安證券在內的多家研究機構認為是對房企融資環境的進一步改善。

據財聯社不完全統計,最近一個半月,至少有9家房企逾230億的公司債和ABS密集獲批。自10月下旬以來,多個城市住房按揭利率出現回調,且放款週期縮短,而這有助於房企回籠資金。

“樓市調控還在路上,房住不炒不會變。”

在中央“房住不炒”的大方向下,2018年房地產開發行業出現了史上最難融資困境——銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、國內發債暫停、海外發債和信託融資成本高漲。

2018年12月召開的全國住房和城鄉建設工作會議要求,2019年要以穩地價穩房價穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制,堅決防範化解房地產市場風險。堅持因城施策、分類指導,夯實城市主體責任,加強市場監測和評價考核,切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。

2019年1月4日,央行宣佈降準,釋放了近8000億元流動資金,疊加1月14到16日3天逆回購操作,合計“放水”超1.5萬億元,這讓房企看到了融資環境鬆緩的“曙光”。

但來自中央層面對於“房住不炒”三令五申定調之後,也讓更多人看清楚此輪房地產調控中,中央對於抑制房地產投資投機和擠壓樓市泡沫的決心。但2019年因城施策,調控目標就是穩房價,所以房地產很難沾到貨幣適度寬鬆的光。

“我們的資金統一入池,統一使用,明年觀望估計還會繼續。”陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌表示,“經濟整體還在下滑,估計明年也會這樣,所以,房地產好不到哪裡。”

中原地產首席分析師張大偉看來,融資渠道還有可能繼續收緊,房企的資金壓力仍不小。如果說緩解只是對龍頭房企而言,對於中小型高槓杆房企來說,融資的冬天仍沒有過去。 “槓桿比例過高,銷售放緩,很容易出現債務違約等問題。”

中泰證券在報告中指出,“雖然隨著經濟下行趨勢延續,房地產融資環境相較2018 年可能略有轉暖,但是行業整體銷售承壓,投資開發支出壓力不減,面臨的現金流壓力仍然不小,特別是考慮到融資環境或將繼續結構性分化,頭部大型房企改善而小型房企依然承壓,因此低等級民企發行人的現金流壓力或將進一步加大。

2018年融資成本排名10強榜單7位是國企、央企,而且佔據了前四,最主要的原因恐怕是國資企業在平均融資成本和融資能力上都比民企更有優勢。對於資本密集型行業的房地產而言,錢肯定是最具有決定性意義的。

房企超千億“融資潮”背後:樓市調控走向何方?

任何政策的鬆動,都是從微妙的變化開始。雖然開發商們日子都不好過,但是,還是有人買地蓋樓,有人變賣資產。這也從一個側面反映了地產企業融資成本出現巨大分化,經營性淨現金流、淨負債率良好的龍頭房企以及央企背景的房企,融資優勢非常明顯。

潮退之後誰在裸泳將一目瞭然。


分享到:


相關文章: