福州楼市调控即将“见底”?是你想多了,还是我想开了

福州楼市调控即将“见底”?是你想多了,还是我想开了

房地产本轮调控时间和强度持续深化,未来房地产市场走势的不确定性增强,9月份房价环比涨幅明显缩窄,市场预期也发生了转变。房地产开发企业拿地放缓,土地市场流拍增多。

近日,福州国土资源局发布《福州市国有建设用地使用权出让预告》出让福州市区12幅商住用地,重启用地预申请制度,引发福州楼市热议。

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福州市国有建设用地使用权出让预告

那什么是用地预申请呢?简言之就是:“意向用地者缴纳预申请保证金后,出让人拟定该地块的出让方案,报经市政府批准后,发布出让公告。”部分网友认为:“这一政策的及时出台可以提高了土地成交率、避免土地供应落空,增强开发商拿地的热情,针对楼市是一项重大利好。”

自10月以来,除了福州用地预申请制度,地方中央动作不断。15号开始,央行进行年内第四次降准,24日,央行连续4日投放资金,当日净投放1500亿元。该消息一出也迅速受到社会各界的广泛关注。对此,中国社科院金融所银行研究室主任曾刚表示:此次降准力度超过今年前三次,将会对实体经济和金融市场产生很多积极影响。

福州楼市现状及变化将会如何?

那从10月开始的“央行降准”、“福州土地预申请制度”等一系列动作,会对福州楼市起到哪些影响?可以反映福州楼市哪些方面的现状呢?

历史验证:福州房价总体呈小跌大涨态势

许多分析者从历史看,每一次央行降准对于楼市都是利好的,增加企业获得新资金的来源,提高开发商资金回笼能力。而福州土地预申请制度的提出有助于缓解福州土地市场的压力。

众所周知,除了供求关系影响房价,政策一直是影响房价涨跌的重要原因之一。今年以来,各地方政府响应中央“坚决遏制房价上涨”的号召,纷纷出台备案价限价、摇号新政等房价调控政策,并且楼市调控取得了显著的成效,市场观望情绪逐渐变浓,于是购房者不禁发问:

现在是福州楼市最差的时候么?貌似悲观的问句,在历史上得到的答案却是否定的。回顾一下过往,我们发现楼市历经多次起落:

福州楼市调控即将“见底”?是你想多了,还是我想开了

2004年,房价上涨迅猛,调控之后然而是房价压抑后的井喷爆发。08年,四万亿经济刺激计划出炉,由于前期开工量骤减,导致09年可供房源缩水,开发商捂盘惜售,房价上涨!

2011年,中国楼市历史上连续24个月的上涨周期出现,也是历史上最长的上涨周期。14年,市场充斥着“全国性房地产行业寒冬”字眼,购房者等待。15年伊始,一系列政策促使房价一涨再涨,至年底房价比年初翻翻。16年1月国家出台政策,引导房产消费,房价井喷式爆发。

那在上面我们说的2004年、2008、2011、2014、2016这几年政策下行的窗口,市场的反应如何呢?可以对照调控时间以及10年内福州房价来发现规律:

福州楼市调控即将“见底”?是你想多了,还是我想开了

2006年-2016年处统计的全国主要城市10年房价走势

以福州为例,我们可以看到,在几个大的政策年中,福州的房价在一个大的周期内,仍然是持续上涨的,这其实跟房价绑架经济,政府对房价强有力的控制有关,所以福州房价的走势一直都是处于小跌大涨的态势的。

而目前,福州市场受政策调控影响,其实也是处在新一轮的循环周期中。楼市正处于政策调控下的“冷淡季”,正在销售的新盘不多,让我们先来看看9月二手房住宅市场情况:

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全国100城9月二手住宅价格情况

从数据来看,9月福州二手住宅均价为26806元/㎡,环比下跌0.63%。二手房楼市表现较为平淡,二手房下滑趋势明显。

10月份的二手房交易数据暂时未知,不过从目前接触到的一些购房者来看,大家观望态度明显,入手的二手房及新房的欲望在逐渐减弱,而相对的置业顾问们比之前楼市火爆的时候更加活跃了,我说的是在拓客这块。朋友圈和一些群聊中置业顾问也频繁发布一些之前价格较高当前各种降价(变相降价)的优惠房源信息。相比是由于楼市政策的严控,房产投资客的获利方式遭受严重打击,相对于未来未知的楼市市场状况,及早脱手手上的房产,持币在手应该是更好的一种方式选择。

另外我觉得在现如今的福州市场上,由于房价的企稳不涨,愈演愈跌的趋势下,各家房企锁定手上现房期房资源,等待政策的调整。导致新盘项目比较少,购房者可以慢慢挑选。同时大部分二手房住宅都是刚需型产品受调控较大影响,价格和成交量居于低位,与新房的差距正逐渐缩小。新房和二手房倒挂现象逐渐拉平甚至反转。

当然以上的相关数据只能做些参考,毕竟此一时彼一时,当今不若往常,历史的总归与当下有些差距,要说福州的楼市调控即将见底,有些尚早。当“房住不炒”变成了“住房不炒”,这次从根本上的中央定性预示着楼市的寒冬不会短暂。

福州楼市调控即将“见底”?是你想多了,还是我想开了

只让住宅拥有居住属性而失去流通属性,这就是中央政治局反复提出的抑制房地产泡沫的措施,这个泡沫就是租金回报率太低。众所周知,中国住宅租金回报率全球倒数第一,如何抑制这个泡沫,又不能允许住宅房价大跌,于是限制住宅的流通性就是目前调控的政策所指。

现在在福州买房如何?

再说一个,福州二手房价下跌,是否意味着买房更容易了?我的回答是未必。这是为什么呢?新房的价格受市场调控影响较大,但二手房的价格,是由市场决定的。福州楼市在经历了几番调控之后,二手房的价格更能够真实地反映福州的房价透明度。虽然福州市区的二手房价降了,但仍处于高位。正如前面所说的新房和二手房依旧倒挂,根据福州9月二手房价格来计算,如果想在福州市中心买房,手持100万现金也只能在鼓楼买到28㎡左右的二手房,仅一个卧室的大小。

即便是想在福州市区买房,也还要满足限购、摇号等条件才能在市区购得一套房产。因此,即使福州房价下跌,对于普通家庭来说,想要福州市买房也并非易事。当然这并不意味着就买不了房,福州市中心周边的很多区域还是很好的选择比如南通、南屿、闽侯板块依旧是比较有潜力的发展区域。如果是作为一个刚需购房者,手上有现金,可以考虑福州的潜力发展区。总之,刚需买房任何时候都不算晚也不算早。


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