房地產本輪調控時間和強度持續深化，未來房地產市場走勢的不確定性增強，9月份房價環比漲幅明顯縮窄，市場預期也發生了轉變。房地產開發企業拿地放緩，土地市場流拍增多。
近日，福州國土資源局發佈《福州市國有建設用地使用權出讓預告》出讓福州市區12幅商住用地，重啟用地預申請制度，引發福州樓市熱議。
福州市國有建設用地使用權出讓預告
那什麼是用地預申請呢？簡言之就是：“意向用地者繳納預申請保證金後，出讓人擬定該地塊的出讓方案，報經市政府批准後，發佈出讓公告。”部分網友認為：“這一政策的及時出臺可以提高了土地成交率、避免土地供應落空，增強開發商拿地的熱情，針對樓市是一項重大利好。”
自10月以來，除了福州用地預申請制度，地方中央動作不斷。15號開始，央行進行年內第四次降準，24日，央行連續4日投放資金，當日淨投放1500億元。該消息一出也迅速受到社會各界的廣泛關注。對此，中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示：此次降準力度超過今年前三次，將會對實體經濟和金融市場產生很多積極影響。
福州樓市現狀及變化將會如何？
那從10月開始的“央行降準”、“福州土地預申請制度”等一系列動作，會對福州樓市起到哪些影響？可以反映福州樓市哪些方面的現狀呢？
歷史驗證：福州房價總體呈小跌大漲態勢
許多分析者從歷史看，每一次央行降準對於樓市都是利好的，增加企業獲得新資金的來源，提高開發商資金回籠能力。而福州土地預申請制度的提出有助於緩解福州土地市場的壓力。
眾所周知，除了供求關係影響房價，政策一直是影響房價漲跌的重要原因之一。今年以來，各地方政府響應中央“堅決遏制房價上漲”的號召，紛紛出臺備案價限價、搖號新政等房價調控政策，並且樓市調控取得了顯著的成效，市場觀望情緒逐漸變濃，於是購房者不禁發問：
現在是福州樓市最差的時候麼？貌似悲觀的問句，在歷史上得到的答案卻是否定的。回顧一下過往，我們發現樓市歷經多次起落：
2004年，房價上漲迅猛，調控之後然而是房價壓抑後的井噴爆發。08年，四萬億經濟刺激計劃出爐，由於前期開工量驟減，導致09年可供房源縮水，開發商捂盤惜售，房價上漲！
2011年，中國樓市歷史上連續24個月的上漲週期出現，也是歷史上最長的上漲週期。14年，市場充斥著“全國性房地產行業寒冬”字眼，購房者等待。15年伊始，一系列政策促使房價一漲再漲，至年底房價比年初翻翻。16年1月國家出臺政策，引導房產消費，房價井噴式爆發。
那在上面我們說的2004年、2008、2011、2014、2016這幾年政策下行的窗口，市場的反應如何呢？可以對照調控時間以及10年內福州房價來發現規律：
2006年-2016年處統計的全國主要城市10年房價走勢
以福州為例，我們可以看到，在幾個大的政策年中，福州的房價在一個大的週期內，仍然是持續上漲的，這其實跟房價綁架經濟，政府對房價強有力的控制有關，所以福州房價的走勢一直都是處於小跌大漲的態勢的。
而目前，福州市場受政策調控影響，其實也是處在新一輪的循環週期中。樓市正處於政策調控下的“冷淡季”，正在銷售的新盤不多，讓我們先來看看9月二手房住宅市場情況：
全國100城9月二手住宅價格情況
從數據來看，9月福州二手住宅均價為26806元/㎡，環比下跌0.63%。二手房樓市表現較為平淡，二手房下滑趨勢明顯。
10月份的二手房交易數據暫時未知，不過從目前接觸到的一些購房者來看，大家觀望態度明顯，入手的二手房及新房的慾望在逐漸減弱，而相對的置業顧問們比之前樓市火爆的時候更加活躍了，我說的是在拓客這塊。朋友圈和一些群聊中置業顧問也頻繁發佈一些之前價格較高當前各種降價（變相降價）的優惠房源信息。相比是由於樓市政策的嚴控，房產投資客的獲利方式遭受嚴重打擊，相對於未來未知的樓市市場狀況，及早脫手手上的房產，持幣在手應該是更好的一種方式選擇。
另外我覺得在現如今的福州市場上，由於房價的企穩不漲，愈演愈跌的趨勢下，各家房企鎖定手上現房期房資源，等待政策的調整。導致新盤項目比較少，購房者可以慢慢挑選。同時大部分二手房住宅都是剛需型產品受調控較大影響，價格和成交量居於低位，與新房的差距正逐漸縮小。新房和二手房倒掛現象逐漸拉平甚至反轉。
當然以上的相關數據只能做些參考，畢竟此一時彼一時，當今不若往常，歷史的總歸與當下有些差距，要說福州的樓市調控即將見底，有些尚早。當“房住不炒”變成了“住房不炒”，這次從根本上的中央定性預示著樓市的寒冬不會短暫。
只讓住宅擁有居住屬性而失去流通屬性，這就是中央政治局反覆提出的抑制房地產泡沫的措施，這個泡沫就是租金回報率太低。眾所周知，中國住宅租金回報率全球倒數第一，如何抑制這個泡沫，又不能允許住宅房價大跌，於是限制住宅的流通性就是目前調控的政策所指。
現在在福州買房如何？
再說一個，福州二手房價下跌，是否意味著買房更容易了？我的回答是未必。這是為什麼呢？新房的價格受市場調控影響較大，但二手房的價格，是由市場決定的。福州樓市在經歷了幾番調控之後，二手房的價格更能夠真實地反映福州的房價透明度。雖然福州市區的二手房價降了，但仍處於高位。正如前面所說的新房和二手房依舊倒掛，根據福州9月二手房價格來計算，如果想在福州市中心買房，手持100萬現金也只能在鼓樓買到28㎡左右的二手房，僅一個臥室的大小。
即便是想在福州市區買房，也還要滿足限購、搖號等條件才能在市區購得一套房產。因此，即使福州房價下跌，對於普通家庭來說，想要福州市買房也並非易事。當然這並不意味著就買不了房，福州市中心周邊的很多區域還是很好的選擇比如南通、南嶼、閩侯板塊依舊是比較有潛力的發展區域。如果是作為一個剛需購房者，手上有現金，可以考慮福州的潛力發展區。總之，剛需買房任何時候都不算晚也不算早。
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