佳源，這家喊出千億大計的房企，在江浙地區之外默默無聞，2018年卻收穫了1000%銷量增速。就是這家公司，在午後突然暴跌，並帶動內房股集體跳水，排行榜造假質疑與短融券違約或是造成公司甚至內房股大面積崩盤的主要原因。
因一篇自媒體質疑銷售數據“注水”的文章，讓低調的內資房企佳源國際意外的火了起來。隨著該公司一筆債券違約傳言“火起”，對內房股的資金鍊質疑的乾草垛，順勢燃燒了起來。
有消息稱，佳源創盛控股（上市公司母公司）今日到期的3.5億元短融券尚未完成支付，而據彭博報道，該公司於2020年到期債券日內下跌30%，或源於上述傳言。
或受此影響，截至1月17日收盤，港股內房股佳源國際控股暴跌80.62%，全天最多跌約9成！市值從326億港元到如今僅剩63.28億。
而在佳源國際控股的帶動下，港股內房股集體跳水，恆生地產類板塊跌幅排名第一。截至收盤，陽光100等小房企個股跌幅超過65%，包括中國物流資產、力高集團和嘉年華國際，股價跌幅均超過10%，甚至包括龍湖集團等規模靠前的大型房企，也出現明顯下跌。
相比遭到機構惡意做空的說法，有媒體報道稱，其或許佳源債務違約引發現金流的擔憂更有可能，地產股的大面積崩盤，則與“佳源事件”造成的示範效應有關。
此後，佳源對該傳言進行了澄清，指相關債券兌付已經完成，但日內公司亦公告其2.5億美元短融券發行計劃已經取消。
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“1000%”奇蹟與“500%”疑惑
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為什麼名不見經傳的佳源，能帶動整個內房股崩盤？
近日，一份《2018中國百強房企銷售增幅排行榜》讓“佳源集團”迅速進入了公眾視野。
克爾瑞剛公佈的2018年《中國房地產企業銷售排行榜》TOP30裡，名不見經傳的佳源集團以875.5億元的銷售額，高居排行榜第35名，甚至超過了萬達。在增幅排行榜上，這家公司以1000%位列榜首。
奇怪的是，這樣一家逼近“千億”目標的黑馬房企，卻尷尬地在中指研究院、億翰智庫等機構的2018房企銷售排行榜單上“落榜”了。
這是佳源集團首次出現在榜單上，此前2017年佳源國際以79.2億元的銷售額位列榜單第152位。佳源國際乃佳源集團旗下第一地產上市公司，上市公司2018年真實的銷售額僅為201億，雖然江蘇只是5個分公司之一，但佳源集團的大部分地產項目都在上市的江蘇公司裡。
不過，近日自媒體賬號包郵區一篇文章指出，此或系榜單注水，“所謂千億大計，是江蘇公司項目X500%的耦合版”而非其真實水平，但其買榜背後佳源集團業績依舊成謎。
曾幾何時，浙江房企也曾同閩系房企那般在房地產行業中扮演著舉足輕重的地位，但可惜的是，前幾年大多數沒能擋住時代的洪流。現今房地產行業再次面臨洗牌，在新一輪的行情下，“臥薪嚐膽”多年的浙系房企大有崛起之勢，這其中便包括佳源集團，不聲不響卻突然進入了房地產TOP30榜單，在房企都儘量保持低調，甚至在萬科為“活下去”周旋、萬達棄房產的時候，2017年佳源集團卻大喊出“千億大計”。
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佳源上榜疑雲？
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一家年銷售逼近“千億元”的房企，在江浙地區之外卻默默無聞，到底真實賣了多少？
佳源國際2015年（佳源集團旗下唯一地產上市公司）向港交所提交招股書時，其合夥銷售不過24.12億元（2015年前八個月），其裝入上市公司471平方米的土儲也僅限於江蘇省，此時的它的土儲根本無法同大房企相比，更別說競爭一較高下。
2017年佳源國際全年才以79.2億元的銷售額位列榜單第152位，然而僅過了一年，其母公司佳源集團就以689億元的銷售額，躥升至排行榜第28名，令人頗感意外。
面對質疑，佳源集團解釋稱，佳源國際只是其在江蘇的子公司，集團的銷售額應該是其五倍。
佳源集團的銷售額到底是多少？彼時創始人沈玉興曾表示，佳源集團自2015年起，每年保持80%以上的增長率。如果按其公開宣稱的2017年508億元的銷售業績來推算，可大致算出佳源集團2016年的銷售業績為282億元，2015年的銷售業績為157億元。而此銷售數據在當年的克爾瑞榜單上，可以排到39、61、68名，但榜單上均未有其身影。
有意思的是，中房研協最新發布的測評結果稱，佳源集團蟬聯 2018 中國房地產開發企業浙江省前三強。在浙系房企中，前有綠城、濱江集團、後有黑馬中梁，但對佳源集團甚少而知，前三強的說法令人不甚疑惑。
人有多大膽，地有多大產？2017年沈玉興揚言，2018年佳源集團要衝刺千億的目標。按照以上的統計，2017年佳源國際全年銷售額79.2億元，2018年佳源集團公佈的銷售數據是875億，此數據似乎經不起推敲。且不論這數據是否注水，即便是875億元的榜單數據依舊未完成千億大計。
佳源集團超10倍增長背後“主體”的不統一，或是房企對於排名和規模的追求，而靚麗的數據和排名有更有利於企業融資。
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嘉興首富如何變身“地產鉅子”？
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佳源集團實控人乃沈玉興（又名沈天晴）頗具傳奇色彩。
1988年4月，沈玉興調任嘉興市人民政府深圳辦事處主任——
他當過會計、辦過皮鞋廠、做過桐鄉最年輕的鄉鎮副局長。
這些年裡，因為“言論不當”，宋衛平被迫離開任職的黨校，南下珠海，綠城的領袖第一次接觸到了房地產行業的巨大誘惑。而在不遠處，王石已經在深圳創辦了萬科的前身，開始踏足地產行業。
沈玉興亦在此時發跡，他和同事用借來的5000元資金租了當地農民的房子，“嘉興駐深辦事處”才算是有了辦事處。與當時“唐僧夫人”陳麗華的生機類似腦活絡的沈玉興把內地的白廠絲弄到深圳，再轉手賣給香港客商，一年多就賺了200多萬元，給辦事處買了辦公樓。但卻被定性為‘倒賣白廠絲，投機倒把，甚至引來了市裡5個部門組成的聯合調查組，最後被警告處分。
或許是身在改革浪潮的前沿，頗感憋屈的沈玉興主動打了報告辭職，成為嘉興撤地建市後第一個辭職下海的官員。1991年，他重新走上了經商之路，創辦了足佳貿易公司，後來又投資房地產。同一年中，後來創辦南都的周慶志也辭去了浙江省委辦公室公職，跑到廣東經商，浙江房企中開始逐漸湧現出一批大放異彩的企業。
可以說，在九十年代到新世紀初，浙系房企中出彩的有很多，比如擅長資本運作的南都，立足品質的綠城等等，除此之外，中梁、銀億、祥生、佳源也別具一格。而今，一些較廣為所知的大房企大都出自閩系，比如旭輝、陽光城、正榮、融信、禹洲等，浙系除綠城之外幾乎與一線房企絕緣。
2010年，萬科運用高週轉創下了高銷售額，而在這一年浙系房企明顯掉隊。當時以綠城為代表的浙系房企對品質的追求無法做標準化的複製，無疑拖累了速度。
另一方面，自2008年金融危機爆發之後，依靠民間融資的浙系房企飽嘗資金鍊斷裂之苦，不少房企掉隊甚至消失，此後幾年浙系房企對高槓杆始終保持謹慎的態度，致使錯失了樓市發展的黃金年代。
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錯失黃金髮展期？
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雖然佳源國際起步早，1995年就在浙江嘉興成立了主要從事物業開發的佳源集團，但20年過去，佳源國際無論是從規模還是營收上都還尚且處於浙西中小房企梯隊，其全國化佈局也起步不久，以往都是以長三角的三四線城市為主。
不過，這家房企還未在全國站穩腳步，2014年就開始在海外佈局。目前已經在澳大利亞、越南、柬埔寨以及香港、澳門等國家和地區，落地近 20 個項目，並稱未來佳源的海外地產規模將佔到三分天下有其一。
可以說，2010年-2016年是房產發展的黃金期，尤其是2014年、2015年、2016年一眾房企湧入一線城市企圖分一杯羹，房價地價因此高漲。然而，佳源集團2012年就聲稱自己當年的銷售額規模已經破百億，而當時同在百億行列的復地、佳兆業、中南建設、新城控股、金科如今都已經遠遠超越佳源集團。
雖然2015年，佳源集團也開始從以往的三四線城市向一二線城市傾斜，但效果甚微。一無華潤、保利、中海等國企派系的資源配置能力，二沒敢像旭輝、陽光城那樣利用高槓杆擴張，佳源集團顯然掉隊了。
不過，沈玉興也沒閒著，打起了迂迴戰術。
2014年佳源國際收購了繼蘇寧國美后的第三大家電零售品牌──五星電器，收購完成後，佳源集團希望其商業地產和住宅項目均能與其達到協同效果，而住宅項目的新房裝修，似乎與家電密不可分。
而為了彌補民營企業融資難的問題，佳源引入了兩大國資背景的股東——中國東方資產管理有限公司與山東高速分別持股5.8%和5.2%，特別是前者，作為中國四大國有資產管理公司之一，資產包中的“廉價土地”數不勝數。
如今，除了房地產，佳源集團的業務已經涵蓋電器、建築、醫療養老、物業等為一體的控股集團。長袖善舞的佳源集團旗下還有4家上市公司，分別為佳源國際（港交所）、博源控股（澳交所）、聯合錫礦（澳交所）、西谷數字（新三板）。
不過，佳源集團的多元化發展也令其避免了，單一行業發展的風險，其多元化佈局多為地產關聯產業。在2017年房產政策收緊的背景下，小規模的房企紛紛開始轉型，從而避免融資難資金鍊斷裂的問題。而佳源集團
所謂的優勢，可能在於其非地產板塊的資金，以及海外上市的平臺，能為其地產發展提供一定資金。
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“千億佳源”
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能突破時間約束的，除了光速，還有金融槓桿。
沒趕上黃金髮展期的佳源集團，為了彌補過往的遺憾，在眾人都往後退的時候，選擇反其道而行之
近幾年，併購一直是佳源增儲的主要方式之一，2016年公司併購的土儲甚至佔到了新增土儲的70%。除了在蘇浙皖的加倉，佳源依樣畫葫蘆進入了北京、天津、南昌、重慶、貴陽等全國重點一二線城市。在2018年6月5日，佳源國際宣佈與主席沈天晴（興）先生簽署買賣協議，以作價約5.6億人民幣收購其私人持有位於上海的項目股權，此次交易無疑是想趁機進入上海市場佈局。
2017年，佳源國際擁有土地儲備總建築面約為706萬平方米。其中，江蘇省、深圳、澳門三地佔比分別為98%、1%、1%。按2018H1的合同銷售均價計算，對應貨值約720億元。
2018年其增量土儲主要集中在粵港澳大灣區。佳源國際於2018年新購入項目總建築面積約350萬平方米，估算貨值約420億元。這其中，動作比較大的是，這一年宣佈與“資深投資者”鄧成波先生訂立買賣協議，將斥資逾26億港元購入鄧氏旗下多項物業，將持有新合裡物業、菁雋住宅物業和成功中心辦公室物業項目，而這兩個項目處於粵港澳大灣區的核心地帶，屯門物業或有價值重估的可能。
實際可以看出，這兩年沈玉興在將手中的地產進行整合。對於目前尚在成長和高速發展中的房企而言，業績規模仍將處於企業戰略的重要位置。而其從2017年銷售額僅79.2億元到2018年的875.5億元，1005%的年銷售增幅令業內人士驚呼“宇宙首家萬億房企即將誕生”。
其買榜背後或是想要換個馬甲，“排名”就是為了包裝融資。總體來看，佳源集團融資成本8%~9%，高於一線房企。而在2018年9月25日，佳源國際還公告稱，佳源國際本次中期股息將以配發及發行代息股份方式全數支付，有業內人士指出，此或繫上市公司急需資金。
在佳源集團衝擊千億的同時，佳源國際才邁過了百億元的銷售規模。也有人擔心，企業規模突然膨脹，管控半徑突然放大，質量或將出現問題。
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