當下房價的失真，已經是人所共知了。
這是調控的必然結果。我們每個人買房子所付出的購房成本幾乎都不可能簡單用“房價、首付、貸款”這三個指標來衡量，你可能還得額外掏其他各種名義的錢。
與購房者要仔細計算購房成本相比，其實賣房子的開發商也不容易，他們當然要仔細盤算房價之外可能獲取到的收入，其實最重要的還在於給房子定價，畢竟房子才是根本，它決定了回款的大頭，它也是房價之外潛在收入的錨。
這篇文章，我們就當下開發商定價策略稍作分享。這種策略與市場關係不大，與限價的關係很大。
開發商現在頭上的緊箍咒非常多，限價是最大的。
為了擺脫這種被動局面，螺螄殼裡的道場仍然是要做的，多賺一分錢是一分錢。要不然，限價如此嚴厲，你以為開發商創紀錄的利潤是如何產生的呢？
據我所知，限價之下，開發商在申請備案價方面仍有多種策略，本文略舉一二。
一、分類定價，力保高價房
當下的限價，最大的訴求是保住網籤平均價的穩定，既然是平均，那麼就有高有低。那麼對於開發商來說，可做的事情就多了。
比如一個項目多規劃幾種房型，有洋房，有小高層，有超高層，甚至還有別墅。
混搭是很重要的策略，對開發商來說，高層定價低一點，洋房別墅定價高一點，這樣不僅房子賣得貴，而且在裝修環節的價格也能順便往高了報。
除了同一個項目混搭之外，開發商同一個城市多個不同定位的項目也能互相配合，套路是一樣的。保高價房就能保住利潤。
而且對於開發商來說，分類定價還有更多套路。比如低價房雖然備案，但你就是買不到，可選的永遠是剩下的高價房。
二、永遠往高了看
現在已經有不少城市對開發商採取了一刀切的備案策略。這個一刀切對開發商幾乎是致命的。開發商仍然可以分期開發，分批預售，但價格一律向首期備案價看齊。
在這種情況下，以往步步為營，少量多次，房價逐步上漲的策略，現在不那麼好使了。
每一個城市都是分區的，分地段的。同一地段的項目也分高低貴賤的。他們在申請備案價時，必須環伺周邊，先把周邊在售樓盤梳理一遍，按照價格高低排序。再在這個基礎上做進一步合理篩選，這個“合理”非常微妙，它的原則是既要儘可能獲得比較高的備案價，又能順利獲批。
對於審批者來說，周邊的項目都賣這個價了，而且都是你自己批的，所以也不大可能猛壓這個項目的備案價。
這就是開發商往往都要找更高的參照物，永遠往高了看的基本邏輯。
當然，這只是開發商的首選方案，調控壓力大的時候，也並不好使。但對於開發商來說，還有備用方案。一個字：拖，兩個字：捂盤。
捂盤能製造兩個結果，其一是製造委屈的氛圍，不是我不想賣，而是我拿不到預售證。其二是等待行情整體抬升後再重新入市。比如廣州，一個多月前一批高價房終於守得雲開見月明，獲得了相對理想的備案價，集中網籤成交。
博弈一直在進行，妥協往往也是必然。對於政策來說，它面臨的壓力是多重的，限價是紅線，保剛需也是紅線。
大規模調控之後，購房者面上都是首套房剛需，你讓他們等太久，也會有怨氣。畢竟調控只定義首套還是二套，首套房買的是高價房，你能說這不是剛需嗎？不該保嗎？
來自購房者層面的壓力，開發商也會充分利用這股力量。而這也往往是高價房捂盤但最終獲得放行的重要原因。
調控之下，各方都在試圖合理突圍，開發商也不是省油的燈。
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