面對不斷惡化的運營的環境，陽光100（02608.HK）似乎正慢慢失去發展活力，陷入增長乏力的局面。這家成立已有20年的老牌房企，銷售額甚至還不足百億。
2018年12月6日，陽光100發佈公告稱，截至2018年11月30日公司實現未經審核合同銷售額(含輕資產運營項目)約88.17億元，同比增長5%，對應合同銷售面積約66.83萬平方米。
而在2018年3月,陽光100召開的2017年業績發佈會上，陽光100主席兼總裁易小迪表示，2018年陽光100的銷售目標為175億元，保底銷售目標則不低於150億元。同時，陽光100集團總裁林少洲稱，2018年預計毛利率達到23%左右，未來三年毛利率維持在25%左右。但從目前公佈的銷售數據看，前11月銷售的88億元也僅是計劃的50%。
而在新華社《環球》雜誌與中國投資協會投資諮詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用“築基”綠建時代”2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中，陽光100以53.07得綜合得分，位列第41位。
謹慎穩健錯失發展良機
昔日，陽光100在房地產行業也是一隻潛力股。
1995年海南房地產泡沫中賺得一桶金後“死裡逃生”的易小迪，在1999創立了陽光100。而在此後的近20年裡都對公司的發展保持著謹慎和穩健的態度。
錯過實行土地招拍掛制度後的房企搶地大戰、過晚登陸資本市場、一線市場大熱之際轉投三四線城市、以及房地產行業的“黃金十年”，這些都與陽光100擦肩而過。
這或許就是陽光100成立已有20年，但銷售額尚未突破100億元大關。
從2018年上半年最新的財務數據分析，公司的“存貨/平均預收賬款”指標數值為3.25，相比2017年（3.67）有所提升，但仍然高於標準排名統計的100家上市房企的中位數2.69，接近於3/4分位數4.18
截至2018年6月，陽光100期末的存貨較2016年增幅僅為0.6%，導致“存貨/平均預收賬款”指標下降的原因主要是平均預收賬款的穩步增加。在存貨沒有增加的情況下，陽光100的去化壓力依舊不小。
從陽光100的土地儲備中也可以看到，自2014年公司開始由傳統住宅開發向“街區綜合體”模式轉型以來，陽光100逐漸放緩了拿地和項目擴展速度。土地儲備由2014年的1060萬平方米降至2018年6月的969萬平方米，並且簽約銷售面積自2017年起也開始出現下降趨勢。其中2018年上半年簽約銷售面積為34.9萬平方米較去年同期42.4萬平方米減少了17.7%。土地儲備及銷售面積的雙重下降導致土地儲備倍數在上半年達到27.7，超過標準排名統計的100家上市房企的3/4分位數19.23。
同時，自2014年起陽光100支付各類土地款項及收購項目的股權轉讓款逐年下降，由最初的17.94億元降至2017年的4.96億元，截至今年上半年陽光100支付土地款項僅為1.85億元。
雖然陽光100正處於轉型期，更注重產品利潤與研發，但是當前房地產行業中小型企業正在紛紛衝規模拼銷售的環境下，陽光100的拿地與銷售政策有點過於“沉穩”。
毛得率再度下滑，資金回報速度慢
2017年，陽光100的毛利率較上年增加6個百分點，達到自2014年轉型以來的最高值21.81%，就在易小迪終於可以說出“業務轉型初步見效”這句話時，2018年上半年的業績可以說是當頭一棒。不僅銷售額與預期相差甚遠，毛利率也跌至18.21%。
2018年半年報顯示，陽光100上半年銷售成本由2017年同期的27.2億元上升11.4%至30.3億元，其中物業銷售成本由2017年同期的26.2億元上升6.5%至27.9億元。主要是由於公司適用收入新會計準則，當期物業銷售成本相應調增，以及個別成本較高的物業在本報告期內交付。
另外，分析陽光100的銷售額可以發現，公司銷售額中銷售住宅業務自2017年起已經連續兩年下降，2018年上半年為31.82億元，同比下降15.2%。
但得益於商業運營的提升、喜馬拉雅公寓產品的熱銷以及車庫去化力度的加強，商用物業及車庫銷售持續增長，2018年上半年商用物業及車庫合約銷售額達到12.3億元，較2017年同期增長12.7%。
轉型後的陽光100主打三類產品，即街區綜合體、服務式公寓和特色小鎮。這三類產品都有著共同的特點，即運營水平要求高，資金回報週期長。所以陽光100的預收賬款週轉率自2015年起，也呈現出逐年下降的趨勢。2018年6月，陽光100的預收賬款週轉率為0.41，不及行業中位數0.42，公司預收賬款結轉收入的速度越來越低。
持續高槓杆運營，融資成本翻番
陽光100自2014年上市，公司的淨負債率就一直處於200%以上。統計陽光100的數據可以發現，陽光100在2011年時淨負債率早就高達422%，2013年也高達386%。如此看來，陽光100從上市前就已一直處於高負債運營的狀態，並且在上市之後，淨負債率也僅僅是有所緩解而已。
2018年上半年，陽光100的淨負債率為233.7%，儘管較去年同期254%下降20個百分點，但仍然遠高於標準排名統計的100家上市房企的3/4分位數176.47%。
面對高負債，陽光100不斷擴大融資途徑。2016年發行2億美元可轉換債券；2017年底陽光100向華融金控進行增發2.35億股新股，佔陽光100擴大後已發行股本約9%，認購資金約為7.29億港元。2018年9月計劃發行7.5億港元的可轉換債券；11月28日宣佈計劃發行美元優先票據；12月29日，再次發佈公告稱將發行1.7億美元於2021年到期的優先票據，年利率10.50%。
同時，由於公司有息負債規模的不斷增加，2018年上半年陽光100的融資成本為2.8億元，較去年同期1.4億元增長一倍，融資成本的增大無疑也在壓縮公司的利潤空間。
現金不足，短期償債能力較差
陽光100調整後的速動比率自2014年上市之後一直呈上升趨勢，2018年上半年調整後的速動比率為0.89，不及行業中位數0.99，短期償債能力仍然較弱。
調整後的現金比率自2016年起開始回升，截至2018年上半年，陽光100調整後的現金比率為0.23，較去年同期0.21上升9%。
雖然調整後的現金比率在逐年回升，但陽光100調整後的現金比率僅略高於行業1/4分位數0.19，現金情況同樣不容樂觀。同時，陽光100的手持現金及現金等價物為34.11億元，還足公司短期借款78.42億元的一半。
同樣受到高槓杆的影響，陽光100反映長期償債能力的指標“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）／全部債務”也在逐年下降，但是得益於投資性房地產的穩步增長，陽光100的長期償債能力沒有變得太難看。2018年上半年，陽光100該項指標數據為0.77，略高於標準排名統計的100家上市房企的中位數0.67。
三大措施保駕綠色發展
雖然，陽光100在業務發展以及財務指標上問題多多，但公司能夠進入《2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》，也顯示公司在綠色發展方向成績突出。
資料顯示，陽光100在項目管理方面針對環境保護分為3個步驟：首先是前期規劃及設計階段，在獲批建築項目施工前，會向當地環境保護機關遞交建築項目環境報告、環境影響報告及環境影響登記表進行審批。在建築項目施工期間，全程遵守政府機關批准的有關空氣汙染、噪音及汙水廢物排放的適用標準。規劃設計一向以人文居住環境與自然環境的融合為重心，最大程度地降低對原有綠化及植被的破壞或改造。
其次在採購招標階段，陽光100的所有建築工程均外判予可靠的承包商，物業項目開發涉及大量的承包商和供應商，為促進他們可持續發展方面的表現，在選擇合作伙伴時，陽光100將環境保護方面的要求也納入其中。
最後是項目施工及竣工驗收階段，實施一系列措施以確保承包商在施工過程中遵守環境保護法律及法規，當中包括實地檢查建築物料、除去不符合環境保護法律及法規的物料、每週實地抽取樣品、進行噪音水平測試、電磁輻射水平測試及混凝土填料測試並實時要求承包商改正任何問題。
2017年，承包商的各項排放物指標都達到國家或地方排放標準，並無出現違反國家和地方環境保護、汙染防治法律法規的重大情況，陽光100亦無因此受到任何行政機關處罰的情況發生。
在《2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》，陽光100憑藉23.8萬平方米的綠色二星、三星建築面積和53.07的信用指數位於榜單的第41名。
在如今中小型房企都在拼規模拼銷量的背景下，陽光100並沒有擴充規模，反而轉型主打回報週期長的產品，同時高槓杆又在時刻提醒著公司脆弱資金結構。突破100億或是實現公司175億元銷售目標，或許都不是陽光100最急迫的事情，如何能夠實現健康良性發展，保持穩定的增長以及安全的財務指標，這些顯得更為迫切。
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